北京新区供应拉低房价 热点区域最高降幅18.8%

北京市房价“稳中有降”的调控目标执行的如何？昨天，北京市房地产协会对外公布，今年1至5月，北京新建普通住房成交均价为每平方米14127元，同比下降4.8%，比北京市每平方米14847元的调控目标下降了720元。
　　调控指标14847元/平方米
今年3月29日，北京市公布了年度房价控制目标，提出加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。
“当时就有人问我，房价下降的具体指标是什么？在对统计对象进行重新调整后，依据‘新建普通住房’的概念，计算出14847元/平方米的调控指标，即2010年北京新建普通住房成交均价。”北京市房地产协会副秘书长陈志表示，所谓新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。
根据北京市房地产交易管理网的统计数据，今年1至5月份，北京新建普通住房成交均价为每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，全市房价稳中有降态势明显。
　新区供应拉低房价
“供应的区位是决定价格的主要因素之一，最近一段时间新区比较大的成交量直接拉低了本市的普通住宅平均售价。”陈志表示，今年1至5月全市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%。5月份，全市有60个监测区域有新建商品住房项目签约，房山长阳、大兴城区、通州城区、密云城区、东坝、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区、北苑、双井等成交量排名前10的区域，占全市成交量的84.2%。其中长阳、大兴城区和通州城区合计占50.7%。
从10大成交热点区域情况看，长阳、通州城区、密云城区和东坝4个区域价格下降，降幅为3.5%至18.8%；大兴城区、京港澳高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区和北苑5个区域持平；双井1个区域上涨，涨幅为5.7%，主要是受该区域内单价每平方米45000元的大户型高端住宅项目金茂府162套成交量的拉动。
　楼市呈现四个90%
陈志表示，北京新建普通住宅成交目前出现了四个90%的特征：即新建普通住房成交套数占同期新建住房成交总量近九成；近九成购房人为满足刚性自住需求；九成热点区域成交价格下降或平稳；九成多的在售项目价格保持稳定或下降。
“值得一提的是，北京住房市场的投机投资需求基本被挤出。”陈志介绍，根据房屋交易权属数据的统计，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，10.4%为本市居民改善性购房。本市户籍居民购房比重达到91%，较新政前提高了40个百分点。
另外，5月份全市在售的151个新建商品住房项目中，有15个项目价格下降，130个持平，合计占在售项目总数的96%，比4月份提高6.5个百分点，降价项目以普通住宅为主。而6个项目价格上涨，占4.0%，均为大户型高端项目，对普通住房市场影响较小。
　调控政策不会退出
对下半年北京楼市的走势，陈志表示，“房地产市场的调控在今年肯定不会放松，调控政策也不会退出。”在他看来，虽然下半年房价到底会降多少因影响因素较多不好判断，但可以预计的是，保障房建设和交用的力度还将逐渐加大，普通商品房的上市量将增加，政府对于保障房和普通住房供地量也在增加，多管齐下的措施会确保房价控制目标的实现。
　房价三问
　1问
　　保障房
　　计入普通住房
　　会拉低均价？
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“在对于房价控制目标的基准，也就是去年新建普通住房成交均价的测算中，同样也包括了保障性住房的价格。那么今年和去年的比较中，其实更多体现的是新建普通商品房的价格变化，并不会出现很多人怀疑的那样，纳入保障房会在数字上拉低成交均价。”北京市房地产协会副秘书长陈志强调。
他介绍，房地产调控的核心是提高中低收入家庭对住房的支付能力，而直接针对中低收入家庭的房屋类型，主要就包括中低价位商品房和保障房。而且，保障房的价格与商品房不同，是政府定价，“一两年的短期时间里，保障房的价格并不出现明显变化，可以看作是一个常量。”
　2问
　　成交均价为何
　　和百姓感受
　　有差别？
为什么房价仍然给不少人留下上涨的印象？对此，陈志表示，个别高端项目集中签约拉动了新建商品住房均价的结构性上涨，而且老百姓感觉到的大都是售楼处里售楼员说的价格，这与最终成交价会有差异。
据陈志介绍，新建普通住房成交均价，是按所有普通住房项目在北京市房地产交易管理网上的最终成交价格计算得出的。“细致地说，所有成交的住宅项目，首先看它的户型面积，如果大部分户型都在140平方米以下，而且该项目的平均套型面积在140平方米以下，就计入为普通住房，计算成交价格。如果高出140平方米，就不计算在内。”
3问
　　高档房不纳入
　　房价调控范围？
在北京的房价控制目标中，针对的是新建普通住房的价格，而不包括高档房。这是否意味着高档房不纳入调控的范围？
陈志表示，这并不意味着高档房市场调控的放开。“公布房价控制目标，更多的是面向普通百姓，是要让中低收入家庭、刚性需求家庭更准确了解市场变化，稳定预期。高档房依然是在调控的范围内，只是和普通百姓的关系不大，所以房价控制目标才剔除了这部分因素。” (赵莹莹)
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