深圳多个限价楼盘积极入市 房价拐点加速逼近

6月第一周（6月1日至7日），深圳共成交一手住宅337套，均价约17450元／平方米。端午节小长假，深圳两个限价新盘相继开售，均价都在15000／平方米以内，并出现排队抢购的盛况。无疑，定价明显低于预期的限价房的热销是均价被拉低的主要原因，同时也说明楼市仍然潜伏着巨大的刚需力量。业内人士普遍观点是，随着更多限价楼盘的入市，开发商的态度会逐渐由被动降价转为主动调低，以价换量会成为未来楼市的主流。更有乐观人士预测，楼市整体降价走势已经初露端倪，房价拐点正加速逼近。
真降VS假摔
还有多少后路可以退
限价政策实施以来，深圳房价玩起了 “蹦极”，从23094元／平方米跌至15262元／平方米，跌幅达到24．8％。6月，深圳两个限价新盘相继开售，均价仍然比之前预期低不少。这引起了业内人士和置业者们对低位均价的讨论。
某知名房产中介公司老总告诉记者，房价大幅下降是假象，开发商只是被迫放弃了之前涨价的“企图”。5月之所以会出现如此大的下跌，主要还是受成交结构变化的影响。因为成交主力就是所谓调低价格的限价房，而更多的在售楼盘由于成交很少，所以没有计入均价统计。但该老总表示，尽管现在价格下降只是假摔，但如果政策没有松动的话，房价上涨的趋势至少已经遏制。
不少业内人士也表达了同样的观点，认为虽有限价在上，但开发商还是有“不少后路可以退”。那么开发商究竟有哪些后路来应对限价房政策？据记者了解，5月以来入市的限价新盘，几乎都取消了原定的精装修计划。这使得开发商的销售成本明显降低。
如5月入市的龙岗中心区的睿智华庭和中海康城国际（资料、论坛)部分单位，以及中海塞纳时光都是精装修改为毛坯房。也使得这两个盘的入市均价拉低，给置业者造成大幅降价的错觉。端午节期入市的两个新盘招商观园（资料、论坛)和桃源居·首府，虽然均价比预期低了数千元，但是也是取消了精装修标准。
作为龙华标杆性楼盘的水榭春天（资料、论坛)三期本周末就要开盘，而其片区情况指导均价不得超过2 ．2万元／平方米。开发商曾透露三期将在产品方面全面升级，并全部带精装修出售。特别是其二期尾盘已经飚升到2．5万元／平方米，因此业内普遍猜测三期售价或将冲上更高。但限价令的出台，这一预期明显落空了。该项目有关负责人表示，价格已经被限了那么多，如果再做精装修肯定不可能了。
除了取消精装修外，记者了解，不少楼盘也采取了如预售改现售、先卖低价单位、延迟入市等策略来应对限价令。
业内人士分析，尽管现在整体房价还没有实质性变化，但“限价令”确实起到了扬汤止沸的作用。其一是房价上行趋势已经得到遏制；其二，宝安和龙岗是供应的主力，也是限价房的主力，这将使得今后一段时间成交结构仍会维持现状，那么从数据上看后市的房价仍会保持比较低位的走势。
一步到位好过“磨磨蹭蹭”
同样是限价盘，并不是每一个都那么热销和抢手。5月以来，部分限价楼盘开盘遭抢购，销售率达到90％以上，甚至一房难求；有的限价楼盘销售率却未曾过半，看客多、出手少。究其原因，主要还是出在定价上。记者了解，近期热销的限价楼盘定价都要比周边片区楼盘低3000元／平方米以上，而销售较冷的楼盘很显然在定价上不够痛快，显得磨磨蹭蹭，诚意不足。
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如5月入市的位于龙岗的某限价楼盘，虽然说低于预期入市，但均价仍然高达近两万每平方米，而与片区市场均价相比，并没有明显优势，也使得其开盘销售不足5成。“事实证明并不是打着‘限价’旗号置业者就买账，关键还是看定价是否真的有优势，磨磨唧唧地定价显然不能得到市场的认同。”某热销限价盘开发商跟记者表达这样的观点。
一些限价盘定价没有优势，销售缓慢，那么对于更多的在售楼盘而言，日子就更难过了。据有关机构的统计显示，目前一些在售楼盘与今年1月份相比，不仅没降，反而有一定幅度地上涨。业内人士认为这些楼盘以后的销售之路可能会很艰难。从板块上看，福田、南山新盘价格总体还是坚挺，一些在售楼盘仍维持在3万左右的高价位。而龙岗、宝安的部分在售楼盘已经开始调低价格，其中龙华、宝中、龙中片区最具代表性。龙华片区，潜龙曼海宁（资料、论坛)、金地上塘道降幅都超过10％。即便如此，在限价房面前，这些在售楼盘的价格优势仍然很小。如即将入市的水榭春天（资料、论坛)三期价格被限制在每平方米2．1万元以内，那么龙华二线拓展区另外几个售价在每平方米2．4万元左右的在售楼盘销售将遇到很大困难，坂田每平方米2．2万的价格也将举步维艰，这些项目如想较快回款，必须随行就市，一步到位地降价促销。
业内人士分析，在僵持的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场走向。在需求受限、开发商资金趋紧的情况下，未来大量的新增供应会选择“低价入市”刺激成交。而事实证明，在僵持数月后，部分开发商试探性的降价也遭遇了购房者的抢购，这意味着与其磨磨唧唧地拖着耗着，不如一步到位地行动，毕竟，市场仍然有巨大的刚性需求。
要量VS要价
三十六计“活”为上策
种种迹象表明，房地产开发商的资金链正趋向紧绷。
部分上市房企4月份销售数据显示，万科、金地集团等深圳房企销售面积和销售金额增速出现了放缓或下滑。其中，万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，金地集团销售面积和销售额更是双双下滑。国家统计局日前公布的数据显示，1－4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6．3％和13．3％，销售面积累计增速回落了8．6％，其中4月单月的销售面积同比下降10％，环比下降24％。“目前一些主流房企1－4月份销售业绩的完成度不足全年计划的20％，销售业绩压力将迫使下半年出现较大范围价格松动与降价”。一上市房企职业经理人坦言。
而这仅仅是全国房地产市场状况的一个缩影。更多的中小开发商更是出现了资金链紧绷的现象。有研究机构发布报告称，二季度房地产开发企业的资金可能步入预警区间，资金链趋向脆弱状态，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。
据了解，供求比和房企资金链是驱动开发商涨、降房价的动力。通常情况下，供求比（供应面积／销售面积）在0．8－1．2之间属于比较合理的范围，大于1．2则表明市场明显供大于求，这时开发商降价意愿较强。据中原地产分析显示，4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比达到2．13、2．4、2．73、2．75。从资金链情况看，2011年一季度房企的资金状况环比出现恶化。从一季报来看，招商、万科、金地所持有的现金较年初有小幅波动，但流动负债较年初均有明显上升。从持有现金与年内到期债务比率来看，截至2011年一季度末，三家公司的现金偿债能力依然明显好于2008年的市场低谷时期，但相对于今年年初已有所恶化。
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业内人士分析，在成交受阻、涨价预期减弱的形势下，“三限政策”（限购、限价、限贷）的组合力量有望使后期房价开始松动。而开发商随着销售和资金压力进一步显现，只能通过加大促销力度“以价换量”。业内人士普遍推测，下半年楼市降价潮将会蔓延，房价拐点或加速逼近。
僵持VS拐点
拐点来了买房乐了
房价拐点来了，你相信吗？
“感觉拐点已经离我们很远了，都没想过这个问题。我觉得不大可能吧。能不涨就不错了。”在龙岗某限价房开盘现场，一位已经买到房的置业者表示，不相信房价会迎来真正的下跌拐点。“我去年也觉得房价会迎来下跌拐点，但还是失望了。再说现在物价都在涨，那么多人等着买房，我觉得不会降的，能买到限价房我已经很高兴了。”
而仍在等待降价的置业者小林就非常坚定地表示，下半年房价肯定还会跌。“我都等了1年多了，也不在乎多等着半年。我感觉只要政策执行到位，房价不可能再上涨了。”小林说，非常欢迎限价政策，不管开发商主动还是被迫，毕竟房价还是开始有些松动。“这对我来说是个好消息，我等待着拐点的到来。”
据中原地产此前对置业者的购买意向调研表明，现在只有不到三成的置业者预测房价会下跌，而超过5成的置业者仍然对后市房价看涨。
尽管过半置业者并没有预料拐点会到来，但不少地产业内人士却表达了肯定的意见。“经过前几年房价的起伏，置业者不太相信房价会大跌，即便是跌了一点，还是会涨回来。”某研究机构负责人表示，限价政策或许会成为房价拐点的导火索。限价房的热销效应已经显现，说明只要价格合适，需求仍然非常旺盛。下半年相信会有更多限价房入市，均价很难大幅上涨，而房价下行的动力却在增加明显。
尽管现在“降价”在深圳还处在隐隐约约，似有似无之间。经过四个月的限购重压，对市场反应最快的深圳，或将要再次经历“拐点”。这对于有刚性需要的购房者来说，无疑是一个好消息。
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