盘少客少 楼市成交“声声慢”

一间屋多人睇的情形现在已经很少见了。


天河公园板块目前客源的减少幅度比盘源减少幅度要大。


东圃板块业主转售为租增多。

6月新增盘源仅及5月同期的七成新增客量环比下降13.9%
广州日报6月20日讯 在限购限贷、存款准备金率提高、CPI创新高等综合因素的作用之下，6月广州市二手楼市成交继续惨淡。记者在采访中了解到，二手房产中介门店的睇楼客人不断减少，同时也出现盘源减少的情况，据合富置业数据显示，6月1日~12日新增放盘量仅是5月同期的七成。中原地产市场主任黄燕飞表示，在各种不利好因素的冲击之下，二手楼市成交平淡已是不争的事实，整体来看，看楼量普遍有所下降，而放售盘源则是这厢充足那厢渴市，情况不尽相同。
在房产中介手上的盘源，也不尽是有效盘源，“天价”盘于客人来说是无效盘源。中原地产越秀区区域营业经理丘明利表示，现时德政路板块的楼梯楼放售价约为1.4万~1.8万元/㎡，得以成交的多为放售中的笋盘，成交价约为1.2万~1.35万元/㎡。换言之，放盘价1.8万元/㎡的楼梯楼单位也只能“晒太阳”，很少客人愿意去看这种盘源，更别谈成交。
盘少、客少，哪个对楼市更伤？记者为此采访了中介业研究人员及前线经纪，并重点走访盘源充裕或紧缺的区域，地产人士表示，客源减少，适合首次置业者的盘源供应紧缺，是目前二手楼市成交的两大障碍，盘少、客少，楼市样样都伤不起！
两问六月楼市
为何盘源减少？
4月消化太快，5月跟不上，6月盘源紧张
合富置业市场主任梁燕明分析认为，中低价盘源在4月份消化速度相当快，而5月份新增放盘量未能赶得上填补市场消化的空缺，从而令5月份这类盘源在售数量减少，导致5月份二手住宅成交结构中，低单价二手住宅成交份额降低。据合富置业统计数据显示，5月份单价在10000元/㎡以内的二手住宅成交比例为21%，比4月份降低5个百分点。从数量上看，单价在10000~15000元/㎡之间的二手房成交量已连续两个月出现下降，据分析，这种现象的出现除了在售盘源减少的因素外，还与目标客户群观望、信贷收紧等多个市场因素有关。
市场热求盘以及优质盘紧缺的情况延续到6月份，据合富置业统计数据显示，6月1日~12日新增放盘量仅为5月上半月的七成左右。合富置业市场主任梁燕明表示，6月份广州二手住宅市场上主力成交客源仍以首次置业者居多，受限于资金实力、信贷环境等各方面因素，这批买家的购房目标仍以总价不高的中小户型单位为主，因此，紧凑设计、实用率高的两房或小三房单位，是目前广州二手住宅市场成交的主力。
盘少or客少？
盘源略增，客量减少明显
据满堂红市场研究部有关人士透露，事实上，就全市范围来看，盘量还是有所增加，但客量是明显减少。5月份满堂红地产在全市范围内新增盘量环比增加7.8%，新增客量环比减少13.9%，盘客比从4月的1：2.7下降到5月的1：2.1。
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从“盘客皆减少”的板块看，目前还是客源的减少幅度比盘源减少幅度要大一些。相对严重的板块包括天河的员村板块及天河公园板块，5月份满堂红地产在这两个板块新收的盘量环比减少10.1%，新增的客源环比减少41.6%，盘客比从4月的1：4.3下降到5月的1：2.8。而黄埔区府板块5月的新增盘量环比减少10.7%，新增客量环比减少17.7%，盘客比从4月的1：3.4下降到5月的1：3.1。
各区盘源出现“结构性”紧张
据记者了解，各个区域因客源需求的不同而出现“结构性”紧缺，有的区域大部分买家选择买两房，有的区域则是“一步到位”买家多，要求小三房或三房。
据合富置业海珠区分区营业经理曾杰华表示，工业大道北板块近段时间盘源和客源都较之前要充足，普通盘的盘客比约1∶4左右，若是优质盘，盘客比则为1∶10左右。与之前盘源紧缺的市场情况相比，现时盘源是相对较充足的。目前工业大道北板块二手市场盘源较紧缺的是70~80平方米的两房单位，造成紧缺的原因主要是现在市场基本以首次置业买家为主，这部分买家手上资金不太充足，会计划先买一套小单位，等资金有一定累积时再买大单位，因此该板块两房单位成为抢手货。此外，近几年该板块一手市场两房设计的单位货量不多，因此在一定程度上令新增可投入二手市场转让的两房盘源数量不多，从而令中小户型二手房盘源紧缺。现时，工业大道北一带大面积单位盘源选择空间较大，主要是由于改善型买家受到限购的影响，一些原本想买大户型的买家不能买了，所以大面积单位盘源就有少量积累。
据合富置业东逸新世界分行主管陈志锋表示，近期天河公园板块盘源相对充足，客源数量因二次置业买家受限而相应减少。现时，市场上最受欢迎的是90~110平方米左右的小三房及三房单位。由于目标客户群体多是改善型买家，因此他们多数希望能一步到位，所以再买两房的单位就没意义了，三房才是他们的首选。合富置业农林下路分行主管陈铁祺则表示，农林下路、东风东板块主力成交客源多为学位客，多是二次置业，因此他们会较关注大面积的单位，一般是80~120平方米左右的小三房和三房最热求。因为受到限购的影响，不少买家都希望能一步到位，加上带名校学位的物业一向都比较稀缺，所以就造成80~120平方米优质盘盘源紧缺。
市场透析
盘源减少：业主惜售多转售为租
满堂红专业人士表示，东圃板块大部分业主心态强硬，由于业主认为目前板块整体均价对比天河区其他板块还属于较低水平，因此业主都不太愿意让价。因此售盘的放盘价格变化不大，部分接受不了议价的业主宁愿选择“转售为租”，租盘的增加比较明显，但售盘则相对减少。
满堂红金海分店负责人透露，天河北受到政策的影响明显，业主“惜售”心理较强，反价的情况减少，一些放售的业主愿意有1%~2%的议价空间。最明显感觉是售盘明显减少，二手买卖的成交也下降了三成左右，这两日也有近一半已放盘业主转售为租。
客源减少：限贷影响大观望退市增多
据记者了解，二手楼市客源减少，首要原因在于楼价高企，把不少有心入市无力承价的买家淘汰出局，纵然是勉强能够负担的买家也憧憬楼价会下跌，进入观望状态。其次，二手楼买家“变节”去一手新盘，广州雅居乐是最明显例子，一二手价差不大，二手房买家还要承担约10%的税费和佣金，只要不着急居住的客人，都跑去买一手楼。第三，限购限贷作用持续释放，信贷收缩、利率上浮对改善型置业者影响很大。地产人士表示，天河北的改善型买家有近八成都是选择按揭，因此新政的影响对改善型买家较大，目前天河北的改善型买家看楼的也不多。
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