亚运城规划更改获批 广州频现地王“增高术”

纠葛了近三个月的亚运城增高事件终于尘埃落定。
近日，广州市规划局的公告显示，亚运城自编D地块住宅增高50米的申请已经获批。不少业主质疑其增高的行为有悖当初低密度的定位，但有关部门和开发商则强调地块容积率并未改变，只是建筑体本身增高变瘦了。
对此，一位不愿具名的开发商表示，任何调整规划的行为都是与利益直接挂钩的，“没有开发商愿意白折腾”。
据业内人士估算，此次增高，亚运城将增加每平方米约250元的建筑成本，但景观条件却大幅提升，有利于开发商将产品包装成豪宅，售价则至少能提升30%~40%。
值得注意的是，亚运城增高并非个案，在其之前，广州已有多块土地通过增高审批。而这些获批增高的土地大多为当年的地王地块。
亚运城的增高逻辑
今年3月份，广州市规划局的一份批前公示显示，广州利合房地产开发有限公司拟对番禺区广州亚运城地段自编号D地块修建性详细规划进行调整，申请调整内容为：原地块计算容积率建筑面积为637625.2平方米，建筑密度为25%，绿地率为35%，建筑限高为120米。建设单位申请将建筑限高调整为170米，其余指标均未超出原规范要求。
当时不少业主都提出了反对意见，认为先卖楼再改规划是欺骗行为，而规划用地建筑随意增高也和当初其低密度的定位不符，对已购买该项目住房的业主不公平。
6月份，亚运城D地块的限高调整申请最终获批。拔高后，该地块将拥有三栋32层、两栋48层、两栋52层、六栋55层的高层住宅楼，建筑限高将调高近50米。而目前该项目在售产品的最高楼层仅为22层。
开发商的有关负责人解释，项目原地块的容积率、总建筑面积等指标均未突破，只是将层高、楼间距之间做了改变，使得设计更加完美。
广州市规划局也在近日表示，在容积率不变的情况下，亚运城地块建筑高度提高后，建筑占地面积减少了20%，绿地、空地等开敞空间增加了10%。该部门强调，亚运城在土地出让时已经明确，未开发地块的建筑高度可以进行调整。
“在可售面积不变的前提下，建筑体拔高主要体现在层高的增加上，这有利于项目拉高定位，同时也能提高居住的舒适度。高层建筑本身也能拥有更好的视野景观。”中原地产项目部总经理黄韬认为，亚运城的首期产品是普通住宅的定位，而拔高后则有条件包装成豪宅，大幅提升售价。
一位业内人士告诉本报记者，建筑增高会相应地增加一些建造成本，包括土建和消防等，成本一般会增加10%左右，按目前行内洋房2500元/平方米的建造成本计算，也就是多250元/平方米的支出。而拔高后项目售价一般能提升30%~40%。“亚运城目前的售价大概是13000元/平方米，这块地增高后未来售价很可能冲击20000元/平方米”。
增高背后的利益
无独有偶，除了亚运城外，珠江新城的J2-2地块也在今年4月份申请将工程的建筑高度由原来的220~250米调整为308米。调高后，该楼将成珠江新城第九座身高超300米的地标建筑。随后，番禺雅居乐北区也申请调整修建性详规，从23栋32层高的住宅楼变成22栋22层至49层高的住宅楼。
事实上，近两年，广州地王增高已经蔚然成风。珠江新城猎德项目在2009年实现了整体拔高，其中一栋建筑由150米大幅拔高至270米，几乎翻了一番。2010年3月，珠江新城住宅地王D8-C3地块申请将建筑高度由100米调整为156米。同时，科学城地王KXC-F8-1-1地块被曝由55米拔高为100米。2010年10月份，珠江新城商业地王D3-4地块申请将总高度由100米调高为135.9米。
回复该发言

有数据显示，近年来，仅珠江新城就至少有12座楼体出现了不同程度的增高，其中包括了商业和住宅。在大量增高申请中，只有一个申请被驳回。
“增高是这几年才兴起的新做法。”黄韬认为，这种行为普遍出现在地王身上，是因为在地价成本和市场的压力下，地王们更有动力去更改规划。
黄韬表示，对于开发商来说，在不违规的前提下，追求利益的最大化也是正常的商业运作。
事实上，广州已有不少拔高的项目取得了更好的收益。据了解，目前珠江新城已建好的最高住宅项目便是拔高过的，其顶层单位被设计成了24套复式空中别墅，每套总价在1200万元以上，其中两套以拍卖方式出售的，起拍底价高达4000万元。
“而按照之前的行业惯例，层数越高售价越高，楼层每高一层，每平方米的售价也就能提高100元~200元/平方米。”广州维森置业房地产有限公司总经理张维伦说。
但在张维伦看来，允许开发商拿地后改规划，对建筑进行拔高，其实是违背了土地出让时的规划要素，对当初同场竞争拿地的开发商很不公平。
“在竞买的时候，大家都是按照最初的建筑高度等规划条件考量成本利润的，但拿地后同一地块的建设条件却不一样了，等于是让高价拿地者变相解了套。”张维伦说。
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