购房者对不符合约定的房屋收房，会使卖方的特别义务得以免除。成都市高新区人民法院日前审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案。
2009年，张某向某公司购买一办公楼，准备开设酒店。双方特别约定，公司负责按张某提供的改造设计图纸在钢梁上开设孔洞，以便中央空调管道的铺设。2009年9月，双方签订房屋转让协议，约定转让成交价为560万元（包括更名费、钢梁开孔费等），分三次付款，其中第三次为完成开孔后三日内。张某支付了前两期房款后，向该公司提供了打孔的设计图纸，但公司一直未进行打孔作业。2009年12月，张某将房屋出租，并于2010年8月办理了产权登记。房屋中的钢梁孔洞始终没有打，而张某也没支付购房余款。双方发生纠纷，公司将张某告上法庭，诉请法院判令张某支付房款100万元。
法院审理后认为，公司没有按张某提供的改造设计图纸在钢梁上开设孔洞，提供房屋不符合约定。但张某将该房出租给他人，以实际行为表示其同意收取，该公司钢梁开孔义务因张某的收房行为得以免除，张某应当支付房款。但560万元房款中包括钢梁开孔费，公司无权收取。法院依法判决张某向原告公司支付购房余款70万元。宣判后，双方当事人均表示服判不上诉。
该案主审法官表示，张某原本有权基于“先履行抗辩权”拒绝支付房屋尾款，要求公司先完成开孔义务。如最终双方均认可钢梁不能开孔，张某可据约定追究公司的违约责任。但张某将房屋出租给案外人使用，以实际行动表明了收取不符合约定房屋的真实意思，公司为房屋进行钢梁开孔的先履行义务，因张某的收房行为得以免除。同时，该公司为钢梁开孔的客观条件已经丧失，从安定社会交易关系、有利和谐、促进发展的目的出发，也没有必要让张某撕毁与案外人的租房合约、毁损现有装修并重新开孔。
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