二手房真实成交价摸底完毕 指导价严重滞后

在政府对二手房市场的监管日益严格的市况下，二手房指导价的调整窗口也渐渐临近。
记者从北京市地税某分局知情人士处获悉，北京市相关政府部门早已于2010年年底就对北京楼市的二手房真实成交价进行了摸查工作，并已制定了新的二手房指导价。
“政府部门在等楼市调控的情况，目前市场前景不明，又无法做明确判断，所以一直没有公布。”该人士说，目前仍没有新的进展，还在等待合适的时机。
指导价严重滞后
自今年2月份就陆续有媒体报道，为阻断阴阳合同给国家税务带来的巨大损失，已经四年未变的北京二手房最低计税价格标准将在近期紧贴市场价进行调整。但直到目前还未见有动作。分析人士表示，在调控前景并不明朗的情况下，该政策的出台会相当谨慎。
所谓二手房指导价，就是地税与住建委等部门联合发布的区域平均房价水平，直接关系到二手房交易中的契税、营业税等缴纳的额度。这个指导价由于多年未上调，目前仅达到真实成交价的一半左右。
不少买卖双方为了少缴纳税费，在签订购房合同时，就卡着这个指导价来签订，然后按真实的成交价再签订一份合同，即所谓的阴阳合同，前者用来缴税使用，后者才是真正的合同。而指导价如果上调，对于买卖双方来说，意味着将增加更多的交易成本。随着北京市房价这几年的暴涨，目前正在执行的2006年版本的二手房市场指导价，显然让阴阳合同有了更大的操作空间。
据了解，《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》（京地税地（2006）302号），主要分为二手商品住房交易最低计税价格和特殊二手商品住房交易最低计税价格两个部分，还有已购公房再上市最低计税价格。记者翻阅这一通知看到，当时的市场指导价与目前房价相距甚远。
比如大兴区亦庄镇行政区域内除北京经济技术开发区以外区域的指导价，仅为每平方米2817元，而通州北苑街道行政区域内，市场指导价才为每平方米3173元。至于特殊二手商品住房部分，朝阳区的观湖国际和观唐两个项目，分别为每平方米12465元和7351元。
上述北京地税局某分局人士告诉记者，该通知从2006年10月1日开始执行后，就一直没有更为新的版本出台。
如今的房价已飙升至高位，据记者了解，目前这些区域的实际成交价已成倍上涨，观湖国际的二手房成交价已达每平方米38000元左右。
据此，有分析人士估算，每年国家在阴阳合同上损失的税收收入减少了近百亿元。如果这个指导价格提高到和市场接近的水平，阴阳合同就失去了生存空间。
市场摸查完毕
随着政府部门对二手房市场监管的力度日益加大，北京将发布新二手房市场指导价的消息也甚嚣尘上。
上述北京市地税分局人士透露，北京市地税局和北京市住建委早已对市场进行了摸底，已在2010年年底就做好了新的二手房市场指导价。
“2010年，北京市地税局对于当时市场的各个小区的房价都做了价格摸底的调查，包括我个人所在的北京北（资料、论坛)部的住宅小区都摸过底。”上述地税人士告诉本报记者，“地税部门早已经意识到，为少缴税款，目前在二手房交易过程中约90%左右的交易合同都是阴阳合同，这直接导致了二手房交易的税收政策在打击投资和投机性住房需求的作用上被打了大折扣。”
而实际上，北京并不是唯一一个拟推行新的市场指导价的城市。
据了解，今年3月1日起，厦门已开始执行新的二手房交易政府指导价，新的指导价根据房子所在的不同路段、不同品质制定相应的价格，总体上与旧的指导价相比，新的指导价大约提高了50%。
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为惩治阴阳合同，深圳也于近日出台了相关政策，即从7月11日起，深圳将实施二手房交易价格核定计税，这意味着阴阳合同再也难有市场，二手房交易成本也将大幅增加。
6月8日，北京市住建委发布了《关于开展存量房交易服务平台试点的通知》。对于掌握二手房真实成交价格与狙击阴阳合同起到了一定的作用。
链家地产首席分析师张月认为，该通知内容中规定参与资金监管的银行要向住建委提供信息，其中可能会包括贷款信息等，这样客户在银行的冻结资金额度在住建委也就有了备案。在缴税时，住建委也就掌握了真实的市场成交价格，这样也就有效地防范了做低合同价避税的操作。此政策一举两得，一方面掌握二手房的实际成交价格，给政策制定提供准确信息，另一方面便是规避阴阳合同带来的风险。
时机仍待选择
“二手房大幅提高的营业税、个税、契税还能够直接抑制部分购房需求，成交量有可能迅速下滑，二手房价格也会出现下调。”伟业我爱我家市场研究院认为，政府选定合适的时机调整更加关键。
中原三级市场部研究总监张大伟认为，如果新的市场指导价选择在当前的调控背景下出台，由于各方依然处于博弈过程中，再出政策肯定会影响比较大。
有中介分析人士预测，现在一个二手房交易平台的试推行才刚开始，估计要推行到整个北京市起码得到年底了。那最低指导价要出，应该会在全市都推行二手房交易平台之后，预计得明年了。
“相关部门正在一步步地出台政策规范二手房市场，比如先推行客户确权，之后是房源确权，再到二手交易平台的建立，狙击阴阳合同等，至于新指导价的调整是早晚的事情，但可能选择目前的时机出台不太合适。无论从客户、经纪公司方面来讲接受度都很低”。北京麦田房产市场部经理陈冠宇认为，出台政策的目的是规范市场，并不是一次性的打压，因此相信不会在近期出台，这样给中介的压力太大了。
而这也正是市场摸底已经完成，但北京却迟迟不调整二手房指导价的原因所在。据上述地税局人士透露，鉴于目前楼市形势尚未明朗，北京二手房指导价也将择机调整。
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