中国人海外置业潮搅动世界地产市场

与中国不断崛起的经济实力相适应 同时带来的很多问题也不容忽视
本报记者兵分六路近日奔赴美加澳等世界各地，深度报道分析近期席卷全球的中国人买楼热潮。
近30年中国闻名于世的是“中国制造”，而从这两年开始，让世人侧目的是“中国购买”，特别是中国人在海外置业的浪潮。
加拿大房产经纪说，“中国买家是最理想的顾客，他们购买欲望很强烈，很快做出决定。我喜欢跟他们做生意”。英国房产经纪说，“5年前我手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。”
近期，中国人在海外掀起的置业热潮已经席卷全球，引起了各国家和地区或者欢唿或者反对的声音。作为最先关注中国人海外置业潮的媒体，本报近期派出六路记者，分别前往美国、澳大利亚、加拿大、新加坡以及中国香港、澳门，实地探访当地楼市，处处都能感受到中国人海外置业的热度，以及在当地市场搅动的些许风浪。
从明天开始，本报《家天下》地产周刊（见本报明天B叠）将对此现象进行大型报道，报道连续刊登四期，关注海外置业的读者请留意。
专题文/图：本报特派记者刘丽琴、黄涛、陈白帆、李凤荷、龙蕾、王荔珏、邹峻
“出去的冲动”
中国人的购房“胃口”太好，让世界又喜又怕
近年来，中国人海外置业的趋势越来越明显，这种现象在去年以及今年表现尤为突出。“中国人海外置业绝大多数是为了自住而不是炒楼，海外置业的热潮，背后其实是中国移民潮、留学潮以及投资潮几种力量的综合推动。”无论是在港澳，还是美加澳新，谈起中国人买房的现象，当地开发商和房产机构都表达了相同的观点。
中国买家成新加坡
房地产最大的海外买家
随着中国经济的快速发展，中国富裕阶层不断扩大。据了解，中国从2005年GDP总量赶超德法两国，到2010年超越日本，成为排在美国之后的全球第二大经济体，短短几年，中国实现了经济腾飞。经济的腾飞造就了一大批富裕人士。
随着富裕阶层的增加，一些富豪为了寻觅更多的发展机会、追求更优质的生活质量，以为子女提供更好的教育环境，纷纷将目光盯在了海外，由此带来了新一波的移民潮。有调查显示，我国可投资资产规模在1亿元以上的高净值人群中，约27%的人已经完成投资移民，而正在考虑投资移民的比例高达47%。据了解，早前中国内地富豪移民多选择香港、澳门等临近地方，而近年来逐步向外扩展，新加坡、澳大利亚、美国、加拿大等国成为中国移民选择的主要目的地。调查显示，去年中国获得加、美、澳三国移民签证的人数就超过6000人。
移民的增加带来海外置业的兴起，而且这一趋势越来越明显。例如在新加坡，今年一季度新加坡楼市33%的房产被企业和海外买家买走。特别是一季度中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。
这一情况在其他国家也大致相同。根据澳大利亚昆士兰州政府的统计显示，该州的主要海外买家由英国人转变为华人。《家天下》记者采访过程中，处处能感受到不断升温的中国人海外置业热潮。
在新加坡，当记者跟出租车司机聊起了房价，立即引起了司机的“警惕”：“你不会是来买房的吧？”当记者否定后，司机不客气地说：“来新加坡买房的中国人太多了，把我们的房价都炒高了！”
国内限购和海外性价比高
催热纯投资性置业
回复该发言

据记者实地考察的情况来看，在移民、留学等需求占据海外置业主流的情况下，纯投资性海外置业的比例正在迅速上升。专门面向中国市场提供美国房地产投资咨询服务的美国公司威翰地产相关负责人表示，中国内地客户对美国房产的投资热情正在增加。以往他们每年会组织4～5个看房团，但今年的看房团数量已经达到8个。大量的投资需求也改变了美国楼市生态。当地不少房产经纪也表示，近期不断增加的中国内地投资客，让低迷的美国楼市有所起色，“生意最难做的时候已经过去”。
以往活跃在国内楼市的投资客身影，现在则逐步向海外转移。而导致这一现象发生的原因则在于中国楼市宏观调控的挤出效应，以及通胀压力下富裕阶层对财富保值增值的需求。在记者采访的海外买家中，不少人都表示目前国内严厉的调控让房产投资的门槛高企，未来收益也减少，相比之下，海外置业的投资前景更为宽阔。
而国内房价的高企也反衬出海外优质房产的高性价比。在新加坡最繁华也是亚洲最繁华的商业中心乌节路、环境最为优美的新加坡东海岸等地，楼盘均价虽达10万元/平方米左右，但是由于新加坡房产100%实用面积而且还带有车位等，折算成中国面积计算方式约在7～8万元/平方米左右。这一价格水平与国内一线城市中心区豪宅价格相当，但是在环境、资源的方面的差距却是相当大的。
此外在投资回报方面，海外置业的投资回报率丝毫不逊于国内楼市。以悉尼市中心一个50平方米的公寓房屋来说，折合人民币均价在6万元/平方米左右，出租收益为4.8%。而在广州珠江新城的洋房若扣除公摊（澳大利亚售房按100%实用来计算，没有公摊面积），单价约为4万元/平方米，投资回报约为2%。正因如此，去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。
“出去的快乐”
国人海外继续热捧学位房
在国内，好学校附近的学位房总是被炒出天价，再破烂的房子，也会因为可以落户入学山鸡变凤凰。而当中国人移民到国外时，也将这样的“优良传统”继续发扬光大。拥有好学校的居住片区往往也会有很好的环境和交通，因此新移民削尖脑袋也想住在这样的片区并不让人难理解。而且，好学区的住房也非常保值。
所谓学区房，主要是指区域内有好的公立高中，另外还包括拥有好的公立或者私立大学。以美国为例，所有居住区都有相应的学区划分，学校的名声不仅决定学区的好快，也决定了学区所在地房价的高低。同样的房子，如果属于好与差的两个学区，价格甚至可能差一倍。这一点和国内的学位房的状况也十分相似。
以洛杉矶的圣马力诺学区为例，该学区洛杉矶地区排名第一，加州排名第三，在洛杉矶整体房价跌幅达40%之时，该学区的房价跌幅仅为16.7%，近期到新推出的房屋参观的基本都是来自中国内地的新移民。其实，目前国内移民前往美加澳这样的发达国家，绝大多数家庭都因为孩子的教育。
据了解，在美国18岁以下获得绿卡的孩子，就能免费就读美国任何一所公立中小学校，每年只需交纳很少的书本费。上大学则可申请到各种类型的学生贷款以及奖学金。甚至在毕业后也可获得相关部门免费帮忙找工作或者免费进行技能培训。
如果一家人都拿到美加澳等发达国家的永久居留权（俗称绿卡），更可获得免费医疗、退休保障等福利。相对来说，移民发达国家，的确不必为读不起书、看不起病这些问题发愁，基本生活所需相当有保障。
除了考虑子女的教育外，对成年人来说，持有美加澳等发达国家的绿卡（加拿大称为枫叶卡），也等于获得较有保障的医疗及退休方面的福利。
“出去的羁绊”
外汇管制严成
海外置业障碍
回复该发言

在出行采访之前，似乎大家的关注点都在当地政府对中国人置业海外是否有限制方面，却没想到本国对居民海外购房有何限制。在采访中我们了解到，中国的外汇管制相当严格，每人每年只能凭身份证购汇5万美元。除非有来自海外的外汇赠予，否则中国公民几乎不可能拥有投资、投资移民和生活所需要的足够外汇。
那投资国外如何解决自身的资金问题？中国逐步放开外汇管制有何市场影响呢？
记者曾向某移民公司资深置业顾问了解在中国外汇管制的情况下，投资客如何买房的问题，但似乎这是一个敏感的“灰色地带”，不少人对此都讳莫如深。经过对多位资深置业顾问的询问和求证，记者总结出解决资金出路的几大“曲线”途径。
其中，最常见也是最合理的是通过家庭解决资金额度问题。众所周知，移民通常情况下都是举家迁移。家庭的人口至少包括三代人，如果用一个家庭最少的人口数6个人计算，总的资金额度为30万美元。30万美元对于一套并不十分奢华的海外房产而言，是肯定足够付首期的，剩下的就可以找当地的银行贷款了。
而第二种方式也比较常见，通过代理公司或者自己在海外的公司解决换汇问题。比如说购房者在香港注册有公司，把多个相关人士的外汇全部存入香港公司户头，再由该户头一次性转入外国账户中。
至于第三种，恐怕也是采访对象讳莫如深的原因，但现在似乎也是公开秘密通过地下钱庄来转汇、换汇。
不过，这种状况会在可预见的将来得到改观。据多家媒体报道，上海已经将个人境外直接投资方案上报国务院，目前仍在征求意见汇总阶段。中国放开个人境外直投、逐步放松外汇管制似乎是可预见的未来，上海和温州也最有可能成为最先开放的两个城市。
“出去的烦恼”
“中国购买”愈演愈烈
地产商开心本地人着急
中国人海外置业的风气因CPI走高与国内限购令的实施有愈演愈烈的趋势。据英国《每日邮报》报道，仅在最近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑(12.7亿元人民币)。在伦敦的金融区金丝雀码头，三分之一的新售房屋被来自中国内地和香港的买家买走。2010年伦敦一成新房被中国人买走。据英国一位从事高端住宅买卖的物业经纪介绍，5年前他手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。国外媒体慨叹，“中国制造”找了个兄弟，叫做“中国购买”。
“中国人涌入伦敦置业”成为英美各大报章的醒目标题，华人置业加美澳也引发当地关于这一现象的对立态度。从事房地产行业的人士对中国人的涌入非常欢迎。加拿大温哥华地产开发商Susie Goodall表示：“中国买家是最理想的顾客，他们购买欲望很强烈，很快作出决定。我喜欢跟他们做生意”。
为了迎接如潮水般涌入的华人买家，她还特别请了一个公司帮她做公司中文网页，对每一个住宅项目都加注中文解释。去年，她未能挤进在上海举行的海外房产展，今年9月的房产展她已提前报名，争取成为“第一个在上海设摊的加拿大开发商”。 不过加拿大本地人却对此怨声载道，由于中国人的投资，导致房价猛涨，很多本地人置业时间不断推迟。温哥华前市议员皮特·兰德尔提议，“应效仿中国的限购令，限制外国人投资住宅物业”。
中国人抢购房产推升当地房价
不仅在伦敦和温哥华，欧美许多大城市都出现了中国人抢购房产、推高当地房价的现象。这是房地产商乐见的场景，但对于当地的普通消费者来说，并非是好事。当地媒体指责华人抢购房产，因为传统的欧美家庭购房的开支一般不超过税后收入的三分之一，现在的房价疯涨令他们买不起房子，不得不改变原来的生活方式。
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英国一些行业组织警告说，中国买家在高端市场的大手笔会对整个房地产市场产生自上而下的拉动作用，结果是，当地的中低端购房者难以承受上涨的房价，被迫出局。
如何对待“中国购买”
成艰难的“政治选择”
澳大利亚总理吉拉德去年5月上台，已率先对有意移民当地的海外人士及留学生贷款购房作出限制，以往购房贷款可达到95%甚至更多，如今银行最高贷出85%，且海外人士一旦移民不成功，必须出售房屋。
香港最近再度收紧楼市调控的节奏，对主要收入非香港当地的按揭申请人提高一成首付成数。香港地产人士表示，因内地人在香港疯狂买楼，银行对楼市风险作出预判，提高所有置业者的首付成数，香港上班族、置换型买家也连带受罪。有评论员表示，中国买家海外置业，影响由近及远，已开始输出楼市宏观调控，香港就是一个典型的例子。
据移民公司有关人士表示，如何对待中国移民以及中国资本涌入的问题已经成为外国一个艰难的“政治选择”，移民政策与限制海外购房者的议题也成为当地换届改选中争锋相对的热点。研究人士表示，由于国内限购、投资渠道偏窄且碰上猛于虎的通胀，国内无处可去的众多资金随海外置业而外流，这是必然的选择。国外媒体则分析认为，由于国内楼市连年高增长，富人担心楼市出现泡沫而转移购买海外物业，是“把鸡蛋放到不同篮子”的避险做法。
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