固安样本调查：限购的脚步正在临近

6月21日，李建（化名）像往常一样等待在固安汽车站附近。
往来于北京和固安的943公交车在这里停靠。每当有客人下车时，只要看着像从北京来的“外地人”，李建就会凑上去递楼盘广告，邀请对方到不远的售楼处坐一坐。李建的身边还有来自其他楼盘的竞争对手。笑容和亲昵的称唿是他的杀手锏。
不大的固安县城，布满了售楼处，塔吊随处可见，像极了当年的燕郊经济开发区。相似的还有房价上涨的轨迹。但不同的是，燕郊已经限购，同处京郊的香河已经限价。
固安是否会成为下一个燕郊？
房价脱缰
固安古称方城，县城北距北京天安门40公里，与北京市大兴区仅以永定河相隔，是北京零距离县之一。全县面积696平方公里，耕地65万亩，人口40万。本报记者现场所见，经济并不十分发达的固安，到处是新建的房地产项目。
支撑当地房地产需求的大多是来自北京的客户。近两年来，有许多楼盘到北京房展会参展。四季房展组委会副秘书长郑向东告诉本报记者，固安、燕郊、香河等区域地理上与北京接壤，随着京冀一体化加速，承接了许多北京来置业的人群。当地的房地产市场也和北京呈现自然的价格梯度。一河之隔的北京大兴区，住宅已卖到每平方米2万元以上，而固安地区大多数楼盘目前均价在6500元/左右。北京限购更提供来此购房的理由。“原本准备在大兴买房子的人因为房价上涨可能会在固安买，还有一些有改善性需求的群体。”郑向东说。
固安翠林湾的广告上如是写道：首付15万，入籍大北京。不限购、可贷款；环首都经济圈、第二机场新国门；大广高速直达4号线地铁延长线；法式水景园林……其它楼盘也纷纷将北京南城投资2900亿，北京第二空港腹地核心等信息写在广告上。
翠林湾的销售员告诉记者，现在买房绝对升值。“固安县县长李克良说了，固安的目标是要打造京南卫星城，如果北京不把地铁修过来，固安3年内一定要开工建设地铁，把地铁修过去。”这几乎成了每个销售会背诵的一句话。
2010年9月，李克良曾经公开表示，固安的目标是要打造京南卫星城，将南中轴线南延、S4线建设、知高公路和固雄公路等项目加强沟通协调，争取尽快落实，实现与北京在路网上的“无缝对接”。
金海湾的销售员清晰地画出了固安房价的上涨轨迹：2007年，当地房价仅为每平方米2000多元；去年11月前，固安绝大多数在售楼盘的价格每平方米为5000多元；11月后，房价开始上涨至接近6000元。
2010年11月11日，河北省在北京召开“环首都经济圈规划编制座谈会”，启动环首都经济圈规划方案的意见征集。河北省委常委、常务副省长赵勇在会上表示，河北省委全会已通过决议， 河北将“举全省7000万人口之力”，将环首都经济圈建设作为第一战略。
赵勇在接受媒体采访时透露，“一般来说，首都经济圈的经济总量占整个国家的三分之一。韩国首尔经济圈占经济总量的67%。而目前首都经济圈只占整个国家经济总量的10%，发展潜力巨大。”赵勇还称，河北可以在缓解人口压力、疏散交通等方面为北京分忧。
据计划，京冀将用3到5年时间，实现打造环首都经济圈目标。计划中的环首都经济圈包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市）。这些城市群首尾相连，全长999.5公里，面积达27060平方公里。
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去年11月12日，固安的房价应声上涨，单盘涨幅高达每平方米几百元。今年2月北京市出台新的限购政策后，固安的房价迎来新一轮上涨。现在固安大多数在售楼盘的均价每平方米6500元左右。其中不少楼盘承诺可以落户口，七成贷款，只要有在北京1年的社保纳税记录，就可以申请建行的贷款。
近日传出的消息再次成为固安
楼市的重大的利好。中联航总经理姚维辉近日透露，从民航局新机场建设指挥部内部规划中获悉，位于大兴的首都第二机场将于年内立项，计划于2017年10月竣工首航。固安将借助第二机场建成后，将自己打造为空港物流园区。
已有一些企业陆续来固安投资。据透露，四川航空集团将在固安打造空港产业基地。这里将建设航空教育培训基地、国际酒店集群、航空精英园、疗养康复基地、生态居住区和金融商业中心。
固安还成功引进了西班牙桑坦德银行亚洲投资部养老基地项目，该项目将建设老年乐园、绿色健康园、亚健康治疗和康复中心、护士学校和护理培训中心等。
固安几乎所有的销售都笃定地认为，固安的房价还会涨，10月份有可能涨至每平方米7000元。
限购扩大化
6月20日香河传来全面限价的消息，此前的2010年9月燕郊已实行限购，固安是否将会遭到相同的限制？巧合的是，固安的许多销售员也曾来自燕郊。一位销售员称，当燕郊开始限购时，已没有太多的新盘可卖了。他们目前还没接到限购或者限价的消息。
本报记者从权威人士处获悉，如果大量投资性需求涌入致使固安房价过快上涨，也可能招致限购令。
郑向东认为，如果当地房价上涨得太快，城市进入门槛太高，不利于城市的健康发展。控制在合理范围内，市场才会安全。不过，河北省部分市县环绕首都北京，其房地产市场的需求已经不能单纯以河北省的概念衡量。
据透露，河北省曾做过专项调查，2010年香河县、大厂县、涿州市、固安市以及燕郊经济技术开发区的商品住房预售成交中，拥有北京市户籍或在北京拥有3年以上居住年限的平均超过45%，燕郊甚至超过了60%。支付能力差异很大，使得这些城市面临着较大的房价调控压力。
6月17日在佳兆业·东戴河区域发展高峰论坛上，住建部政策研究中心副主任王珏林向本报记者透露，“部分城市受投资性需求的推动，市场的火爆程度竟然和没调控时一样，如果房价还在上涨，那么限购范围肯定扩大，甚至可能扩大到全国。”王珏林认为，在当前的市场环境下，限购手段是十分有效的。虽然限购无一例外的带来成交量的下降，但限购可以改变市场不正常的供求关系，为保障房建设争取时间。
另据透露，包括县级城市在内的一些中小城市，住建部的房地产市场直报系统都及时监测。内蒙古鄂尔多斯(600295,股吧)、陕西榆林、山西大同，以及河北省环首都经济带的廊坊下属的香河、大厂、固安等地的房地产价格走势，都已陆续进入住建部重点监测的视野。
克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁丁祖昱在中国旅游地产电子商务峰会上表示，今年2、3月份部分限购城市成交量同比下滑超过50%。他认为，限购对一线城市影响更大，但这些被挤出的资金迅速被分流到了其他的城市。
前述权威人士透露，中央政府也正在谨慎地求证大型城市严厉限购后，投机资本流向中小型城市进而推高房价的可能。
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