香港客遭香港按揭令抑制 深圳客短期依然活跃

目前看来，香港限贷令伤着了香港自住客，对深圳客毫发无损。图/CFP
6月10日，香港金融管理局对外宣布，鉴于楼市持续升温，特区政府已向银行发出收紧楼宇按揭指令。内容除去在原本基础上降低了贷款成数外，金管局首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比在收入在香港的本地人多付一成首付。
山雨已来风满楼。据香港业内人士介绍，从按揭收缩令出台至今，香港楼市成交量已经出现明显的下滑，其中以无法提供足够首期款的香港本地买家为因。反观占据香港成交量40%的内地买家，则未出现较大程度的撤离。原因何在“按揭令”是否无用？
按揭收缩令出台事出有因
2003年，香港人江少杰便从罗湖口岸的另一头来到了深圳，在美联物业深圳公司一待就是8年。如今得知买香港楼宇“收入非香港”买家首付要比本地收入者多一成之后，这个拿了35年香港身份证的美联物业深圳公司总经理对南都记者苦笑道：“现在我买香港的房子都要多付一成首付啊！因为我的收入来源基本都在深圳。”
就在香港出台楼宇按揭收紧的同时，深圳本土的世华地产成立了中港联动部门，主要负责为有香港置业需求的内地客户提供便捷的香港楼盘信息沟通渠道。在中港联动方面港资公司占据绝对优势的深圳代理市场，世华无疑代表本土企业为进军香港楼市迈出了革命性的一步。“一直以来，我们总能收到来自深圳客户到香港买房投资的需求，也是在这一背景下成立了这一部门。”世华地产董事总经理梁文华说。据他介绍，世华已经与香港长江实业达成了初步的合作意向，世华将独家代理长江实业的某些项目。但是，梁文华强调公司主营业务还在内地二手房交易，香港业务只是“配菜”，用他自己的话说便是，满足某些人的个别需求。
世华的初衷并没有错，香港愈发成为内地买家的投资宝地。据香港地产界人士介绍，从去年下半年起，原本不受重视的香港二手豪宅也开始受到内地买家青睐，其中今年前4个月内地买家的购买量已经占香港豪宅成交量的38.1%，房价也随之水涨船高。自去年以来，香港楼市价格连连上涨，如今已创下1997年以来新高。据统计2010年香港共有250个超过2000万港元以上的豪宅成交，业内人士分析称豪宅价格上涨的主要推手是外来资金。由此按揭收缩指令中“收入非香港”首付多一成的特别条款也应运而生。
如今除去中原地产之外，在深圳的港资中介公司美联物业与港置地产运作内地客户到香港买房的业绩占总业绩比都已超过了10%。“中原因为以深圳为主，总成交额比较大，因此中港联动数据上不很突出，只有2%-3%。”中原地产大深圳区董事总经理李耀智这样告诉南都记者，如果未来需求够强，中原必定也会加大这方面的投入。
成交降，但内地客不受影响？
“据我们目前的观察，香港楼市的成交量近段时间已经出现了明显的下滑，这是6月楼宇按揭收缩令和较早前出台的一系列限制政策综合作用的结果。”李耀智说。去年年底起交易不满两年的房产要多交契税、有重新推出批量微利房的说法放出，再加近期出台按揭收缩令，香港市民因出现认为本地楼价将出现调整的想法而停止了购买行为。但针对此次按揭收缩，李耀智认为香港客户更多是因为首付门槛被提高，原本的居住需求得不到满足而暂缓入市。
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相比香港客户的收手，来自内地的资本却一直没有停止进入香港的脚步。美联物业深圳公司副总经理袁新有对南都记者说，一直以来她所接触的到香港投资的深圳客一直很稳定，没有因一系列政策的出现有所减缓。“当有了信贷限制方面的变化，我们会在看楼前就通知到内地客，但基本没有影响。”袁新有称，据她的观察，到香港买房的内地客更多以投资性需求为导向。“原本能买1000万房产的，现在首付提高了就买个800万的呗，反正是用来投资寻求资金避险。居住的条件如何他们不太在意。”
由于香港一直没有如内地般购买套数的限制，再加上常年住宅按揭贷款2%的低利率，越来越多的内地人开始倾向香港楼市的投资环境。“一般内地客到香港买房，首付款其实一直很高，其中一部分更是全款，所以按揭收紧对他们来说意义并不大。”江少杰如此认为。他解释道，香港的银行对内地买家在放贷方面向来比较保守，因为按照香港银行放贷规则，客户要提供足够清晰的税单表明其收入情况。而内地买家很多都是生意人出身，不能提供完整的税收情况，因此他们在购买香港房产的时候更多是依靠自身的财力。如今首付普遍提高，限制更多的便是香港本地的自住客和换房客。“其实我已经看到，这次的按揭收紧令在民间已经受到批评了，它与发布的初衷并不十分相符。”江少杰说。
针对内地客户不受影响，李耀智则认为可能仅仅是短期的，因为楼市如果长期成交量低迷的话自然会影响到各方投资者对其预期的判断。
○典型个案
首付600万，深圳客一个小时搞定买房


-->朱先生在深圳从事了多年的餐饮行业，旗下的几个餐馆营业状况皆良好。随着身边房价的不断走高，朱先生有了投资房地产的念头。短短几年，朱先生在深圳已经拥有了多套物业。
随着2010年限购令的出台，朱先生在深圳买不了房子了，于是他把眼光放到了香港。通过之前买卖深圳物业接触到的中介公司，朱先生开始了解香港的房地产市场。今年6月份，朱先生在中介的带领下，踏上了香港的投资热土。中介为他介绍的是位于香港沙田、长江实业开发的地铁上盖住宅项目誉名城，一套四房单位售价1200万港币。朱先生围绕楼盘转了一圈，上楼看了看屋内的四个房间，前前后后不到一个小时，就相当干脆地交了钱。
○相关链接
香港楼宇按揭令执行细节
1.进一步收紧按揭成数
2.以资产净值为依据所批出的按揭贷款，最高按揭成数由　50%下调至40%。
3.如借贷人涉及多于一项未偿按揭贷款(即俗称第二套房)，银行应考虑调低按揭成数。
4.如借贷人的主要收入来自外地，其按揭成数需再额外减一成(可豁免例子：借贷人被本港雇主派往外地工作、家人于本港定居等)
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