限价三月 增城盘内部转名交易疯狂

南方都市报6月24日讯
限价三月 增城盘内部转名交易疯狂 一手低价房源涌入二手中介套利
涉及十几个在售楼盘，转名费1万-7万元；有的未出预售证，二手铺已有售；有的一手毛坯卖，二手加收装修费以规避限价
增城楼市平静的表面下，激流暗涌。
增城限价令出台近3月，一二手倒挂已是人尽皆知，于是一批一手房源摆上了二手中介铺头，开发商、内部关系户和中介一起导演了“增城楼盘内部转名”的套利大戏。
那么转名是怎么发生的，过程是怎样的？南都记者亲赴增城进行调查，力求还原转名的利益链条：在预售均价符合限价令的情况下，开发商把部分新品价格压低留给内部关系户，然后抬高向公众发售的单位价格来变相获利；而内部关系户再把低价房源送进二手中介来赚取转名费，中介也趁机赚中介费。但律师说，这侵犯了消费者的公平交易权，并有逃税嫌疑。
增城一手房内部转名调查
二手中介网上放卖一手房源
网上　房源多达249套，转名费从1万-7万不等，中介费以5000元-1万元/套居多，放盘客据称以开发商内部关系户为主。
“增城有一些中介在卖一手房，价格挺便宜，但要转名费，不知道可不可靠”，6月17日，有意投资增城的李先生向记者报料，他看的新都盛世名门观云阁一套88平方米的两房两厅单位，毛坯单价只要5730元/平方米，相对比该楼盘超8000元/平方米的二手房价，确实便宜不少，但转名费要6万元。
接获报料，南都记者第一时间上网络经纪放盘较多的搜房二手房网查询。在该网站的二手房搜索栏输入“增城”和“一手”两个关键词，网页就会跳出诸如“业主急转一手，只需3万”、“一手内部转名，免税费，最后抢购中！”、“一手楼盘，内部更名”等房源标题。南都记者统计了一下，截至6月20日共有249条房源，涉及新都盛世名门、嘉骏豪苑、百晟汇翠湾等十几个增城在售楼盘。南都记者致电相关发布信息的经纪人，了解到这十几个楼盘都有可以内部转名的房源，转名费从1万-7万不等，中介费以5000元-1万元/套居多，放盘客据称以开发商内部关系户为主。
一线调查
售楼部却表示无房可售
销售代表：“一手销售还没办法卖，中介怎么能卖呢……外面的消息最好不要轻信。”
为了解增城楼盘转名的真相，南都记者上周六到增城进行调查。6月18日上午十点多，南都记者在增城新塘镇新好景大酒店刚下车，就有摩的司机围上来。在去往新都盛世名门的途中，摩的司机告诉南都记者：“最近有很多广州人来新塘买房，我都接了好几个客人。”
新都盛世名门售楼部十分冷清，没人看楼。一位售楼人员百无聊赖地走出售楼部，又走回售楼部。“先生，看楼吗”，该售楼员在得到肯定回答之后开始介绍，目前新都盛世名门五期观云阁和六期宏城汇还在建，还没有预售证，估计七八月份可以拿到预售证开盘。针对中介已经在卖的疑问，他提醒记者：“一手销售还没办法卖，中介怎么能卖呢……外面的消息最好不要轻信。”
南都记者在新都盛世名门附近走了一圈，发现确如售楼员所说，位于小区后部的观云阁和位于售楼部前面的宏城汇目前确实在建设当中，整体还没达到“工程进度的三分之二”的预售条件。在阳光家缘网也查不到新都盛世名门观云阁和宏城汇的预售证。
在新塘某楼盘也遇到了销售人员表示目前无货可售的情况。下午三点多，南都记者来到了位于新塘新世界附近的某楼盘，现场有两台客人在咨询。“我们现在已经卖完了，7月份推出4、5栋”，据麦姓售楼员介绍，1栋、2栋和3栋开盘的时候已经卖完，现在无房可售。
有的楼盘预售证未出二手中介转名房已有“成交”
回复该发言

二手经纪苏先生：我们这里差不多有100套左右，大部分都是开发商内部员工来放盘，有的人一过来放就放个十套八套的。
售楼部没得卖，二手中介反而有一手房源出售？南都记者对相关中介展开了调查。
新都盛世名门盛景苑商业裙楼有不少二手中介营业。在新都盛世名门售楼部调查完毕之后，南都记者来到售楼部旁边的天维地产。天维地产经纪颜先生在对记者进行意向房源的询问时，看到了记者手中的新都盛世名门观云阁和宏城汇的户型资料，说：“没得卖，全部(内部)认购了”。他告诉南都记者：“你要买的话只有这些，人家认购了放出来的”，目前光观云阁他们就已经转了十来套。
“转名买房子啊？”见记者还有所怀疑，天维地产胡经理走过来解释，他首先承认售楼部的说法，“像他们售楼小姐跟你说的一点都不错的。因为要7到8月份才能卖，(到时他们)再打电话给你”，他话锋一转表示，80%左右的房子都已经名花有主了，基本上都已经被广东省水电二局内部员工和关系户内部认购了。而据经纪颜先生介绍，开发商广州兴发实业有限公司是广东省水电集团旗下的子公司，今年1、2月就已经举行了专场团购了。南都记者在广东省水电集团有限公司的网站上查到，该集团房地产开发经营了新都盛世名门、竹韵阁小区和竹子园小区等楼盘。
在天维地产提供的一份已经签约的《商品房团购意向书》中可确认新都盛世名门举行过团购活动。这份《商品房团购意向书》表明，开发商指定广州市御苑投资有限公司独家代理销售新都盛世名门观云阁和宏城汇，认购人按手印签名的日期是2011年3月1日。
南都记者陆续走访了新都盛世名门附近富家地产、森发地产等二手中介，都得到类似的信息。“我们这里差不多有100套左右”，富家地产经纪苏先生介绍，大部分都是开发商内部员工来放盘，有的人一过来放就放个十套八套的。而森发地产经纪李小姐则透露，她目前已经成交了两三套。
南都记者也采访到了认购转名房的案例。3月份，叶先生在置家地产成交了观云阁一套90平方米左右的两房两厅单位。
新都盛世名门的违规销售行为也引起了增城市国土房管局的注意。6月13日，增城市国土房管局在其官方网站挂出《关于新塘镇新都盛世名门观云阁项目商品房目前不可销售的公告》，明确表示：“该项目商品房至今仍未办理商品房预售许可证，根据有关法规政策的规定，不能以任何形式进行销售。”
有的楼盘一手整栋内部认购该栋多套单位转为二手房源销售
增城新塘某楼盘内部认购的1栋在阳光家缘网上未签约率高达57.76%；而进行公开发售的2栋未签约率为5.17%，3栋未签约率为14.7%。
与新都盛世名门不同的是，增城新塘另外一盘1栋已于5月份取得预售证，但并没有进行公开发售。5月25日，该盘1栋和2栋开盘，当时南都记者在现场了解到的是：当天实际发售的是2栋116套单位，1栋已经被企业认购而未进行公开发售。上周五南都记者曾致电该盘售楼部了解中介放盘的1栋是否在售，接电的女售楼员表示，1栋也卖完了，被内部关系户内部消化。开发商相关人士也确认了这一消息。
由于采取销售方式不同，该楼盘1栋在阳光家缘网有一半以上单位未签约。截至6月21日上午10点，1栋(自编号1-29#)，共有67套未签约，未签约率高达57.76%；而进行公开发售的2栋和3栋未签约率很低，其中2栋(自编号1-30#)未签约有6套，未签约率为5.17%；3栋(自编号1-31#)未签约有17套，未签约率为14.66%。
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在新塘新世界的二手中介合创辉煌，地产经纪李先生告诉南都记者，他们手上有一套3楼86平方米的转名房，放盘的是“那边(开发商)的内部人员”。置家地产凤凰南分行拥有的房源则更多，据该行经纪透露，他们手上有10套房源，放盘的是跟开发商有关系的内部人员。6月14日开始放盘，到上周五已经售出了5套。
南都记者从置家地产黄先生手上的房源表看到，共有9套该楼盘1栋转名房源。其中5套房源背后都标了“卖了”两个字。“这些都没有了……这几套都是一个人的”，黄先生指着标志着“卖了”的5套房源说。
南都记者事后在阳光家缘网进行查询。截至6月21日上午10点，这9套房源中，除了两套已经签约外，其他7套房源依然处于未签约状态。
在此次调查中，有中介反映开发商内部人士一次性拿十套八套前来放盘。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，由于增城限价导致一二手倒挂，除了部分炒家进行操作获利外，不排除有开发商会跟二手中介合作，以员工的名义通过二手中介来销售这部分低价盘，赚取转名费，目前这方面还缺乏监管。
转名房比周边二手房低千元/平方米以上
一套新都盛世名门观云阁28楼89平方米单位，毛坯单价6600元/平方米，转名费4万，中介费5000元/套，单价约7106元/平方米，而新都盛世名门在搜房二手网放盘价为8115元/平方米。
由于增城4月限价原因，增城不少楼盘出现一二手倒挂，一手转名房即使加上转名费和中介费后的价格比周边二手房价都要低出不少。置家地产、天维地产、富家地产和森发地产等中介均表示，一手转名房较为好卖。
从置家地产的房源表来看，新塘某楼盘一套建筑面积86.36平方米的2房2厅单位，预售总房价627233元，预售单价7263元/平方米，跟该盘在增城国土房管局公示的预售价格一致。“现在这个内部价可以打到八折”，黄先生表示，由于放盘人跟开发商有关系，因此才能拿到这么低的价格。
“他(上述放盘人)现在卖出去就是要收转名费4万块”，黄先生告诉南都记者，除了转名费，他们中介还要收1万元/套的中介费。加上转名费和中介费，再以预售价8折计算，该单位销售单价约为6389元/平方米。而在新塘某楼盘首次开盘时，最高的折扣为8.6折，最低销售单价6246元/平方米。也就是说，一手转名单价比正式销售还要便宜143元/平方米。
其周边新塘新世界目前电梯房二手均价已经上了8000元/平方米。“电梯房的房价都要8000多(元/平方米)”，合创辉煌李先生介绍的一套楼龄两年多的新塘新世界房源，91个平方米，总价78万，单价约8571元/平方米，加上证未满5年要交营业税4.29万，交个人所得税7800元，中介费1.5万，算下来单价要去到9293元/平方米。
两相对比，一手转名房确实具有很大吸引力。南都记者在置家地产调查时，就听到黄先生接到了两个洽谈购买新塘某楼盘一手转名房的电话。
富家地产经纪苏先生推荐了一套新都盛世名门观云阁28楼89平方米单位，毛坯单价6600元/平方米，转名费4万，中介费5000元/套。算下来，这套单位毛坯销售单价约7106元/平方米，而新都盛世名门在搜房二手网放盘价为8115元/平方米。也就是说，即使不计算二手房的营业税、个人所得税等高额税费，新都盛世名门观云阁的毛坯均价也要比该楼盘二手房低1000元/平方米左右，宏城汇情况与此类似。
焦点
转名捆绑装修费发展商多收“三五斗”
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南都记者在调查中发现，不少楼盘在办理转名时，除了交转名费，还需要交一笔装修费。如新都盛世名门观云阁和宏城汇一手转名房都捆绑了装修费用，转名必须要先给装修费，其中观云阁1600元/平方米，宏城汇1300元/平方米。
为什么交了转名费后还要交装修费？“其实他这个装修费，他是给开发商的”，天维地产胡经理解释，业主跟开发商共签了两份合同，一份是团购意向书，一份是装修合同。业主要认购房子，必须用装修费来下定，也就是说业主已经把装修费给了开发商，开发商到时从总价里减去装修费。换句话说，业主只是从客户那里拿回自己的钱而已，赚的只有转名费。
天维地产出示了一份5月21日已经成交的转名协议来印证自己的说法。这份协议成交的是宏城汇5栋一套80平方米的单位，转名所需费用一目了然，其中转让费4万元，中介费1万元，装修款10.4万元。在收取了转名费和装修款之后，原认购方将开发商开具的装修款收据配合银行划账进账单一并交给现认购方管理。
在天维地产提供的已认购的《商品房团购意向书》、《装修合同》中，南都记者发现《装修合同》有这样的条款：乙方(认购人)如果选择解除这个装修合同的话，就视为乙方放弃此次房屋认购，乙方之前所选的房屋不作保留。对于为何开发商把房子跟装修进行捆绑认购，胡经理的解释是，由于增城限价，开发商只能以毛坯价申请预售，团购意向书的毛坯价就已经是该单位的预售价格，另外再收一些装修费，毕竟目前周边二手房价格已经上到8500元/平方米以上了。
南都记者在阳光家缘网查到，去年新都盛世名门销售的是乐盈门组团，该组团去年销售均价5720元/平方米，按照增城限价令，该盘新货售价最高涨5%，也就是新货预售均价不能超过6016.5元/平方米。开发商为了多收三五斗，只能捆绑《装修合同》认购。
值得注意的是，在《商品房团购意向书》中有这样的的条款：甲方与乙方签订本团购意向书跟装修合同，未经甲方书面同意，不得依据本团购意向书取得团购资格转让给第三方。
“开发商这种房子承诺给业主的有一次转名的机会”，天维地产经纪颜先生说。富家地产、森发地产等中介经纪人也都告诉南都记者，开发商承诺给一次转名的机会。
上述转名协议中的相关约定也间接印证了中介的说法。在该转名协议中，有这样的约定：开发商取得预售资格证后，开发商叫甲方(原认购方)签认购书时，甲方协助现认购方到开发商处去更改名字。
操作过程
转名之后购买程序与买一手房一样
南都记者调查发现，所谓转名其实就是更换认购书的名字，其中认购书中的房号、售价等内容都不做改变，变的只是认购人的名字。而所有一切都必须在正式签预售合同之前进行，其关键就是开发商是否允许原认购人转名。
对于目前还没有预售证的新都盛世名门观云阁和宏城汇来说，转名不能马上进行，必须等到出了项目预售证之后才能转名。天维地产经纪颜先生告诉南都记者，客户必须先交转名费和装修费，等到预售证出来后，原业主会带上客户一起到开发商那里进行认购书转名或直接签预售合同，之后一切程序就跟在售楼部买一手房一样。
已出预售证的一手房源转名则较为简单，可以直接去更名签预售合同。“他现在就是靠他那个关系，把他的那个认购书的名字改成你的名字，到时直接再跟那个开发商去签那个预售合同”，置家地产经纪黄先生指出，如果不放心，可以先签一份协议，如果开发商不给转名，就让业主赔偿损失。
低价房当作员工福利 公开发售单位价格拉高
毛坯价申请预售 二手收装修费以规避限价
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房管局网站有新都盛世名门禁止销售的提示。
探因
目前，增城楼盘转名已经不是个盘行为，范围涉及到了新都盛世名门、嘉骏豪苑、百晟汇翠湾等十几个增城在售楼盘。“很多楼盘都是这样操作：有实力的高层自己拿了低价房源，然后再转出去。每个楼盘都存在这样的操作”，置家地产经纪黄先生透露，增城一著名的大型楼盘也这样操作，在开售时候放出30个内部转名的名额。
由于限价，5月份增城出现了一批低价房源，其中还包括69套5字头单位，而据消费者爆料，一般去到楼盘现场都被告知低价房源已经被认购。
低价单位“肥水不流外人田”
南都记者在调查低价房源去向时，曾有一大型楼盘负责人坦言：“我们低价房子内部消化完，剩下的才会拿到市场卖”，由于增城限价，他们的楼盘要参照去年均价定价，产品比之前更高端，价格非常笋，很多员工都非常有兴趣，肥水不流外人田，“就权当给员工作福利。”
内部消化的房源最后为获利而流到了二手中介。在这其中，开发商玩转移花接木的本领：在预售均价符合政府规定的情况下，开发商把部分新品价格压低留给内部关系户，然后抬高向公众发售的单位价格来变相获利。
在本次增城楼盘转名调查中，天维地产胡经理也一言中的：“现在的房子基本上(认购的)是七七八八啦，只有一小部分(公开发售)，但是那一小部分的价格也是高了的。”
装修合同和售房合同捆绑规避限价令
“没有预售证就进行销售肯定是违规的”，广州市房屋交易监管中心主任史小明认为，新都盛世名门没申请到预售证进行内部团购是一种违规行为。
增城国土房管局市场科工作人员也表示，新都盛世名门观云阁和宏城汇未取得商品房预售许可证，不能以任何形式进行销售。只有等到相关预售手续办完才可以销售。
地产经济专家邓浩志进一步认为，新都盛世名门以毛坯价申请预售，然后把装修合同和售房合同进行捆绑，这种行为明显是为了规避限价令。
据了解，新都盛世名门今年新货的最高销售均价是6090元/平方米。如观云阁一套88平方米单位，毛坯单价5730元，但加上1600元/平方米装修，实际售价已经达到7330元/平方米，超过了限价标准，开发商多收了14.08万装修费。
房管部门观点
市房屋交易监管中心主任史小明：
二手中介公司卖一手转名房违规
●二手中介代理的个人盘源必须取得房产证
●二手中介代理的一手房源必须有预售证
●二手中介代理一手不得向购房者收取中介费
在一手房内部转名当中，二手中介发挥了很大的作用，并大多收取了5000-1万元/套的佣金。但二手中介这种行为却是违规的。
“在一手房内部转名中，二手中介的行为是违规的。二手中介代理的个人放盘的房源，需要是已经取得房产证的房子。”史小明解释，中介代理一手房源，应该是开发商取得了预售许可证之后，委托中介代理销售。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》规定，一手楼中介费由开发商承担，中介公司不得向购房者收取。
对于二手中介转让没有预售证的房源，广东佳思特律师事务所律师王美舟认为是严重违规行为。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。《广州市房地产中介服务管理条例》对此有处罚规则，可处以二万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，对房地产中介机构责令停业整顿，对直接责任人员，吊销房地产中介服务职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。
内部转名是否违规PK
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业界　内部转名是企业内部行为　并不违规
相对于新都盛世名门来说，新塘某楼盘的内部转名行为在增城更为普遍。“目前房地产法律法规对这个行为没有特别明确的约定”，广州市房屋交易监管中心主任史小明分析，这种楼盘内部转名的方法相当于企业对员工的一种优惠，是一种企业的内部行为。只要没有出现因内部转名行为而导致一房多卖的话，应该是没有问题的。
广州维森置业有限公司董事长张维伦也认同这种说法，这种内部转名获益者是内部员工、关系户，开发商间接收益，并不违规。
律师　转名交易侵犯消费者公平交易权　而且逃税
广东佳思特律师事务所律师王美舟认为，在增城目前限价大环境下，开发商在预售均价符合政府规定的情况下，把低价房留给内部人士，然后抬高向公众发售的单位的售价来拉平均价，而内部消化房源通过中介转名获利的行为，这违反了市场公平原则，侵犯了消费者公平交易权。
广东博厚律师事务所主任律师詹礼愿则认为这是一种逃税行为。内部转名的过程中，开发商应该交两次交易税费，原认购方要交一次交易税费，现买家要交一次交易税费，但最终开发商和原购房者都逃了一次交易税费。
提醒
网签后，再给全部转名费
广东佳思特律师事务所律师王美舟：
消费者购买一手房转名的房子，如果是有预售证的一类，消费者只要把预售合同签好，风险一般不大。消费者要抓住的核心是跟开发商重新签合同，为了保证万无一失，消费者应在网签当日再支付全部的转名费给原认购方，也就是之前可以先下少量的定金，但是剩下的转名费要网签当日再给。因为他只有网签了，才能确保买到这套房，以后这个房子就是他跟开发商的关系了。但如果以后消费者要跟开发商退房，转名费就要不回来了。
对于没有预售证一类，消费者购买这种转名房，操作跟有预售证房源是一样的，但风险相对来说要大一些。因为根据高院司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。
在目前房地产高压的环境下，如果开发商被曝光而不肯转名也是一个风险。因此消费者要在合同里面应约定交易不成的违约赔偿。
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