标普看空中国楼市有失公允 或借机抄底

■CUBN记者 陈文喜 北京报道
持续的楼市调控和信贷紧缩，使市场对中国房地产的未来无法乐观。日前，国际信用评级机构标准普尔发布《亚太地区房地产开发商报告：中国房地产业展望因调控不断趋紧而调整为负面；其他地区展望稳定》。报告将中国房地产市场前景预期从稳定下调至负面。标普预计未来6~12个月中国房地产价格可能会有一定程度降幅。
对于标普的预测，广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受《中国联合商报》记者采访时表示：“标普的论调显然过于‘自我臆想’的悲观，不代表中国房地产市场未来走势。如果仅仅从开发商帐面和营利的资金及货币政策就判断中国房地产价格会大跌或出现拐点，缺乏客观的数据和市场真实的判断。”
谢逸枫认为，“标普在做空中国市场，动机不纯，想抄底中国房地产市场。”
一线城市房价依然坚挺
目前来看，调控之下的一线城市房价依然继续上涨。谢逸枫认为，一线城市房价上涨，主要是供求不平衡和保障房建设缓慢及高端物业集中和土地价格上涨过快等因素导致的。另外是一线城市的投资价值比较大，不仅城市的市政配套和资源最丰富及外来人口增加快，具有强大的购买力。关键是通胀压力下，热钱和民间资本依然是一线城市比较多的地方。
国家统计局18日发布“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”报告显示，5月份中国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比（比上月）下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格依然未现下滑。
另从全国范围看，二手住宅房价涨幅要小于新建商品住宅。
虽然从国家统计局最新数据来看，在一系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅均未超过1%，最高的为湖北宜昌和广东韶关，涨幅均为0.6%。
但业内人士分析认为，总体而言，目前的房地产市场依然处于僵持阶段，价格调（资料、论坛)整主要是结构性的，部分城市成交有所反弹，但总体仍低迷，价格胶着。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房价下滑和持平的城市在增加，此外二手住宅价格环比下滑和持平的分别有23个和11个之多，说明房价在调控下进一步降温，但是降温幅度并不大。
开发商现金流难保障
2010年，内地房地产企业海外债券融资总金额达170亿美元，今年初至今融资金额则为80亿美元。标普认为，高杠杆率使得销售下跌后，内地房产企业可能通过降价售盘来稳定现金流。报告指出，在市场前景难料的情况下，很多开发商不惜以削弱资本结构和增加再融资风险（由于债务集中到期）为代价，于近期积极增强流动性，例如海外发债融资。若下行周期延长将会加大开发商在信用状况方面的压力。
标准普尔信用分析师符蓓表示：由于内地信贷状况收紧，以及日益严厉的调控政策，加剧了房地产市场的低迷，未来6-12个月内可能会迎来更多负面评级行动。由于房地产开发商杠杆率较高且行业竞争激烈，若销售出现较大幅度下滑，将严重削弱开发商的现金流保障等信用措施。
符蓓认为：“虽然很多获评级发债人今年前5个月的房地产销售令人满意，但我们预计随着紧缩政策的效力显现，销售势头将有所减弱。我们预计2011年下半年将迎来一定幅度的价格调整。如果成交量维持低迷，开发商的流动性将很快枯竭，而零星的降价可能将会蔓延。”
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对于上述判断，谢逸枫并不认同。他表示，标普没有从市场供求关系和中国房地产项目资本金运作模式及政策下的楼市等中国土地制度等方面进行分析，说明标普是外行，根本不懂中国房地产行业，对中国房地产行业是否成房价拐点和是否出现大跌，压根起不到任何“推波助澜”的作用，反而会让人感觉，标普在做空中国市场，动机不纯，想抄底中国房地产市场。
降价10%并非预示楼市拐点来临
目前市场的确出现折扣幅度加大的趋势，某位从事营销代理的负责人坦言，开发商普遍在加大折扣力度，有些项目的折扣后价格下滑10%~15%。而一些新开项目的定价也普遍低于预期。
谢逸枫表示，虽然开发商的自有资金比例提高,信贷下降,但是开发贷款前5个月依然上涨,海外融资渠道利好,销售业绩良好,说明开发商资金链不紧张,缺乏房价下降的动力。不过，由于保障房的集中供应和投资炒房需求的减少及未来库存增加等贷款政策收紧的关系，中国小部分中小开发企业存在一定的资金压力，下半年市场上将出现价格促销的现象，当然，5%或10%左右的价格促销根本不代表着房价跌或拐点，中国整体房地产价格依然保持上涨的趋势。
14日国家统计局公布的房地产数据显示，目前楼市资金回笼速度依旧呈下降趋势，房企更加倚重自筹资金，外资进入房地产开发的速度也在加快。1-5月份，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3％；自筹资金12486亿元，增长达到30.9％，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6％。
对于下半年楼市的走势，谢逸枫认为，中国下半年房地产市场行情依然是稳中有调，价格不会有太大波动。一方面是人民币的升值，依然吸引大量的热钱进入房地产，而通胀的压力和存款负利率的因素，使得购房保值的现象增加。另外一方面是刚性需求和改善需求将受到限购政策和限贷政策及新国八条调控等一系列政策影响，购房动力越来越强。同时，调控已过一年，前5个月50城市房价依然上涨，全国前5个月房价上涨8.2%,销售额和投资额及销售面积都大量增加,说明房地产市场受到调控的影响力小。
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