楼价拐点临近 房企融资模式亟待转变

全国重点城市今年1~5月份的成交量增速已出现了负增长。

宏观调控下，尤其是随着限购令的深度和广度不断扩大，全国重点城市今年1~5月份的成交量增速已出现了负增长，北京前5月的成交量更是同比下降了41.5%，楼价的走向成为业内外的关注焦点。日前，瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光、住建部政策研究中心副主任秦虹、北师大房地产研究中心主任董藩教授等地产剑客齐聚一堂，论道当下楼市。沈建光明确指出，随着调控的进一步深入，楼价拐点即将到来。秦虹则强调，银根紧缩期，房企应积极探索提高资金周转效率的商业模式，转变市场战略。
调控两手抓
房价拐点临近
住建部研究中心副主任秦虹认为，现在的调控政策就是两手一起抓，一手坚决控制房地产过热，另一手大量建设保障性住房。“政府和房地产商的博弈，最好的结果就是房地产价格适当的下降10%，这对房地产和整个经济都非常利好。”沈建光在论坛中这样说。
沈建光表示，房价拐点即将到来。对此，他分析，目前中国处于美元外患和通胀内忧的环境下。美国为减少财政赤字，势必靠通胀使美元贬值。美国的房地产也非常低迷，每年新增人口300万，一年造50万~60万套房子还绰绰有余，房价也在继续下降。沈建光认为，政府控制房价的决心很大，调控会逐步深入，针对房地产行业的货币放贷已越来越紧，“个人房贷在下降，房地产自筹资金的比例也在上升。”此外，保障房今年下半年会大幅回升，增加供给也对房价控制有好处。房价增长的势头非常小，拐点非常的接近。
秦虹指出，目前短期内房价急于求降的预期强烈，特别是在35个重点城市，市场观望情绪非常浓厚，甚至出现“你不降价我就不买”的僵持局面，因此一些开发商降价即能取得好业绩。“这证明大家对楼市中长期还是看好的。”她指出，在调控政策的影响下，投资性需求正在受到抑制，部分刚性需求也由于房价增速的平稳开始趋于理性。她建议，今后的房地产开发，应更多考虑住地附加价值，提高住地性能、品质和舒适度。
银根收紧
房企资金流受考验
搜狐焦点总经理曾伏虎认为，目前中国房地产已经过了快速而粗放发展的黄金时间，真正的资本平台竞争才刚刚开始，资金运作的水平决定资金的实力。“资金为王”成为当今房地产行业最重要的生态特征，在市场紧缩时期，这一点显得更加关键。
秦虹表示，从资金层面来看，房地产开发企业过去长期以来依托经济融资比较多，但今年1~5月份信贷规模的增数已经到了历史低位，个人住房贷款的增速今年已经连续出现5个月的负增长，开发企业从传统渠道获得资金的增速也非常低。不过由于2009年起不少品牌房企开始高度关注现金流的管理，严格控制开发投资额，今年1~5月份商品住房的销售额，仍大于投资额。
但目前过度宽松的信贷环境正在发生变化，房地产企业开发资金成本的日益提高，将成为一个常态，而不是一个短期的状况。“这样一来，开发企业亟需做转变融资模式，过去偏向债权融，现在应更多考虑股权融资，让投资者和开发企业一起来分享投资收益。”
秦虹还指出，过去企业靠大规模低价、房价快速上升的盈利模式在改变。目前各地土地价格明显升高，房价却不让上涨，盈利空间越来越小，“在这样的市场环境下，房企应该积极研究和探索提高资金周转效率的商业模式。”
市中心豪宅最具投资价值
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尽管楼市宏观调控当前，仍有不少投资客期望入市。投资什么物业最保值呢？北师大房地产研究中心主任董藩教授指出，高端住宅十年后可能变成普通住宅，普通住宅十年后可能变成了低端住宅，低端住宅十年后则可能变成建筑垃圾，投资豪宅最保值最增值。
董藩认为，从居住功能上看，豪宅更符合需要演化的规律。一般豪宅有五卧或者四卧或者更多，两卫或三卫，以及两个以上的阳台，高层豪宅至少有两个电梯可以直达，这些正好和中高端家庭未来的居住需求相吻合；其次，豪宅的建造要求更高，能够满足标识身份的需要；再次，豪宅或处在城市中心地段，或在景观有优势的地段，商业网点交通、娱乐、教育资源、餐饮酒店、通讯配套均相对完善，升值潜力很大。
董藩表示，市中心是产业结构演化的中心，市中心创造的就业机会和GDP远远大于其他的地区，将吸引高端企业和高收入人才，因此市中心的豪宅投资价值会更高。
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买家月供上涨 房企债务增加　
中国地产金融研究院特约顾问、来自贝塔咨询的杜丽虹透露，年初以来的几次加息以及优惠贷款利率的取消，使得核心城市的贷款利率上升了136个基点。这就推动北京、上海等地的月供比2007年高出20%以上，预计刚性需求可承受的价格区间为：一线城市降价30~40%，二线城市降低16%，三线城市一般可承受，高房价的压力还存在，调控政策并不会放松。
在持续调控当中，2010年地产上市公司的财务状况确实有所恶化，现金持有比例从18%下降到16%。净借贷资本比上升了一倍，达到了41%，已经接近地产上市公司可承受覆盖的43%的水平。总负债率也从65%上升到69%，在统计的118A+H的地产上市公司里面，未来上市支付的短期债务总额达到11800亿，平均每家是100亿，比2009年末上升了35%。
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