受银根收紧及楼市限购政策影响，沪上别墅项目或已进入第一波降价潮，6月份已有部分别墅项目成交均价较报价下降20%。
《第一财经日报》调查发现，位于上海青浦徐泾板块大华西郊别墅（资料、论坛)二期项目新近成交6套房源,均价为2.38万元/平方米，即使与其网上房地产最低报价3.8万元/平方米相比，降幅也达37.37%。
其实不止这一项目，目前上海已有多个别墅楼盘价格出现下降。
网上房地产信息显示，大华西郊别墅二期共推出56幢独栋别墅，报价介于3.8万~7.04万元/平方米之间，报价可浮动幅度显示为“-15%”。目前已成交的6套房源均价为2.38万元/平方米。
而根据21世纪不动产上海区域市场中心监测的数据，该项目在2009年10月份所售别墅的成交价格，高达3.8万元/平方米。
徐泾板块因为国际学校林立，靠近沪青平高速公路，受大虹桥规划的辐射，向来是传统别墅区，目前在售的独栋别墅价格均不低。根据同策咨询提供的数据，2011年1月至今，该板块共成交67套，成交均价28282元/平方米。即使与之相比，大华西郊别墅二期项目价格也有15.85%的降幅。
同策咨询分析师王巍立认为，开发商以较大优惠折扣促成销售，很可能是为了回笼资金，但也不排除有其他特殊原因存在的可能。
数据显示，上海5月取得预售证的26个新建别墅项目中，有14个项目在5~6月成交，其中8个项目的实际成交价处于网上报价范围内，6个项目实际成交价较报价出现下调，其中又有3个项目的下调幅度超过20%。除了大华西郊别墅二期项目，保利叶都、达安御廷（资料、论坛)花园、金地格林风范城、长泰东郊御园（资料、论坛)等别墅项目的价格均出现下调。
21世纪不动产上海区域市场中心提供的数据显示，位于宝山的保利叶都别墅今年6月份成交均价为25955元/平方米，与其每平方米37200元的网上报价相比降幅达30.23%，甚至都不及去年同期2.7万元/平方米的价格。
同样，位于南汇的长泰东郊御园别墅项目网上房地产报价为30900~37900元/平方米，而今年6月份的平均成交价则为25714元/平方米，下降16.78%，较其今年3月28500~3万元/平方米成交价亦有一成左右的降幅。
受新建别墅价格下调的影响，部分二手别墅的议价空间也逐渐放大。据德佑地产提供的数据，紫都晶园一套年初报价2300万元的别墅最终以1980万元成交，议价空间约14%；东郊花园（资料、论坛)一套报价2800万元的别墅最终以2500万元成交，议价空间约11%。
德佑地产研究主任陆骑麟对记者说：“我们近期成交的这些别墅项目不约而同地都出现价格下调，最主要还是房东相对缺钱。如其中一个项目，房东是浙江的私企老板，由于公司资金周转遇到问题，即使盈利不到10%也不得不选择降价销售；而有的客户抵押贷款都办好了，但是款没放下来，最终也只能选择降价抛售。”
陆骑麟认为：“由于政策持续收紧，预计开发商资金压力将会日益显现，别墅项目未来将面临巨大的价格下调压力。”
而21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也表示，预计三季度豪宅市场房价将有明显松动。
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