上海或出现近年首度土地收入负增长

2011年近半，上海市的土地出让总收入仅300多亿元，只有2010年全年土地出让收入的五分之一左右。随着上海房价的连年上涨，土地动拆迁的成本也在不断飙升，成为土地开发的沉重负担。土地出让收入的大幅减少，意味着上海未来的动拆迁工作面临着巨大的资金压力。据估计，每1000亿元的土地出让收入，将间接拉动动拆迁、新项目开工等共计8000亿元的GDP增长。经过十多年土地收入高速增长之后，今年土地收入大幅缩水已不可避免，上海城市建设发展面临挑战。
调控打击土地市场
2011年上半年，上海土地市场呈现一派冷清的局面。上海最新的土地出让统计信息显示，上半年，上海的土地出让收入总额为336亿元。而去年全年，上海一共出让567幅土地，出让总收入高达1524亿元。两相比较，今年上半年只完成了去年两成的任务。
近年来，上海每年的土地出让收入都创出新高，而在今年有可能首次出现下滑的现象。
统计显示，上海今年到目前为止有97幅土地进入出让流程，其中81幅完成出让，而11幅最新推出的土地尚在出让流程中，其余5幅土地则被临时撤销出让或被收回。今年已出让的土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。
6月21 日，上海市规划和国土资源管理局官方网站显示，上海郊区嘉定和松江的两幅地块，在提交竞买保证截止日期前，只收到了一份竞买申请，交易中心不得不将截止时间推迟。一位上海房地产业内人士告诉《中国经营报》记者，今年许多政府有意出让的土地信息披露后，由于少有开发商问津，甚至没能进入出让流程。
在这一情况下，上海似乎仍有意加大推地的力度。6月的第二个周末，上海展开了今年最大规模的土地出让，向市场推出8幅，共计38万平方米的土地，其中纯住宅用地21.5万平方米。8幅土地虽都顺利拍出，但溢价率均在40%以下。
上海一位房地产开发商告诉记者，开发商目前最为担心的不是房价的下滑，而是成交量的不振。由于没有资金流入，开发商的资金链处于比较紧张的状态，眼下银根缩紧，银行不支持，开发商没有实力再去大规模拿地。
上海证大行政总裁王辅捷告诉记者，在这一阶段勇于拍地的开发商多少有些“抄底”的心态。希望在市场不够景气的情况下以更合理的价格拿地，不会出现以往各家争抢一块地，不断抬高溢价率的非理性现象。
据分析，目前上海政府面对一个两难的局面，一方面今年楼市调控的压力非常大，必须达成抑制楼价过快上涨的目标；另一方面，城市发展、市政建设所需的资金支持，以往主要都是来自于每年的土地出让收入。
动迁成本成“无底洞”
统计资料显示，2010年，上海全市地方财政收入为2874亿元，当年的土地出让收入为1524亿元。
即使在往年，上海土地出让收入看似数量巨大，但依旧不能解决政府的资金压力。土地收入的用途有严格限制，主要限定在土地领域，而其中绝大部分流向了动拆迁。由于上海各区，特别是核心城区动拆迁成本居高不下，这一块支出常被视为“无底洞”。
虽无官方披露的数据，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军估计，用于动拆迁的支出大约占到每年土地出让收入的70%~80%。动拆迁工作之难在于，其费用和时间都处在一个“失控”的状态。
中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，土地收储成本一直居高不下，在上海的一些市中心地段，给居民的动迁补偿款甚至超过了土地出让金，处于“赔钱动迁”的状态。每年能转化为“利润”的土地出让金，据估计只在千万数量级。
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2010年7月，央企华侨城集团以近18亿元拿下上海老城闸北区苏州河北岸的一个地块“苏州湾”，而这部分的动拆迁费用超过了32亿元。华侨城年初在这一区域以70亿元拿下的另一地块，其拆迁费用也高达38亿元。这两部分地块的单位建筑面积土地成本分别高达2.6万元/平方米和4万元/平方米。
上海一位房地产开发商说，在如今寸土寸金的黄浦区新天地一带，人们不难看见高楼大厦和破烂不堪的老民房毗邻而居的现象。原因在于这一带土地和房屋升值太快，即使按照目前上海比较高的标准，每个户籍人口补偿100万元，一个三口之家也根本无法在附近以300万元买下一套两室户。要动迁这样的地块，政府手里的土地出让收入也是不够用的。
城市如此，农村的土地收储也不轻松。以上海较为偏远的朱家角区域为例，2006年以前，每亩地前期开发费用大概在50万元，2009年已达80万元。
上海市上投置业房地产有限公司董事长卓建良告诉记者，以往上海是拍地完成后再开始动迁工作，现在已转变为将动迁等遗留问题彻底解决后再将地块推出。
由政府出面的这些动迁工作非常困难，往往在进行动迁的几年中，周边的房价有了大幅的上涨，动迁的成本随之上升。通常情况下，实际的动迁成本都大大超过了政府原先的计划。
中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，按照目前的情况推测，今年全年上海的土地出让收入将比往年有明显的下滑，这将势必影响接下来的土地开工，城市建设也将因此减速。
据估计，每1000亿元的土地出让收入，将间接拉动动拆迁、新项目开工等共计8000亿元的GDP增长。经过十多年土地收入高速增长之后，今年土地收入大幅缩水已不可避免，将给上海城市建设发展带来巨大挑战。
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