广州楼市突围

目前的广州楼市已进入一个淡静的状态：成交量继续保持低迷状态，成交价格持续胶着。而开发商资金困境则成为一直在等着房价下跌的买家们最大的期待。但从近期市场格局的调整以及房企应对现状的策略来看，现时的开发商反而出现了蓄势的意味。
住宅“边缘”化
尽管有周边区域不少楼盘纷纷打出了促销的旗号，但除了个别楼盘动作较大外，总体上优惠的幅度都并不算大。记者了解到，与优惠促销相比，更多的即将开售的新楼盘选择的都是推慢住宅市场的推货节奏，即使是在“五一”和端午假期，大规模出货的现象都不曾发生，而更多的是在清销尾货。记者了解到，目前不少开发商根据环境，下半年的销售计划已经开始调整。
从今年房企的推货力度来看，前5月，广州市场上10大房企已完成了总体销售计划的37%。在下半年的推货压力并不大。预期在下半年，一手住宅市场的供应相比二季度会有较大的增加，但总体供应上仍将保持稳定。有房企内部人士告诉记者，今年下半年开发商所推项目普遍位于广州周边，市中心六区仍属于贷量稀缺。这是房企有意作出的调整。一方面市中心在建项目量并不多，而且价格普遍稳中有升，开发商不急于推售。另一方面，目前在房企的销售计划中，主推的新货，或者在清的尾货都集中在受到调控政策影响较小的区域和项目。
推商用物业避险
反观商业地产，开发商近期的动作反而更多。特别是在市中心区域，不断有新的写字楼和商铺推出，而即便是有居住用途的楼盘也打着商用公寓的旗号在发售。商用物业已成为房企转移风险的另一个调整方向。
面对着调控政策，商业地产的前途显得更为光明。据了解，城建地产旗下就有着数十亿的商用物业存货，其总经理梁由潘也曾表示今年将加大商用物业的销售。而其他各大开发商也都在不约而同地在调整着商用物业的发展战略。富力在加快商铺的销售，恒大更是将注意力集中在打造各大中心城市综合体之上。
中原策略研究中心的分析人士认为，商业地产红火在目前看来是一个比较明显的趋势。调控导致住宅市场的冷清使得很多开发商不得不转变思路，市场的投资资金也会不断地转向商业地产。
中心城区商业地产频繁亮剑
6月19日，珠江新城的富力盈盛广场（资料、团购、论坛、二手）开盘，当日富力盈盛广场共售出约200套，销售额突破8亿。而近期保利地产位于珠江新城的保利中达广场（资料、团购、论坛、二手）、保利V座（资料、团购、论坛、二手）、保利克洛维写字楼项目纷纷亮相，加上天河北区域在售的保利中汇广场（资料、团购、论坛、二手），一时形成中心城区商业地产项目井喷之势。有分析人士认为，当前房企亮剑商业地产，也是顺应形势而为，希望以业绩冲淡当前住宅市场的低迷。
写字楼半年升价三成
政策严控，作为不受政策限制的商业物业，写字楼自然成为投资客追抢的“香饽饽”。随着珠江新城商务氛围以及商务配套的日渐成熟，区域内写字楼升值迅速，租金水平持续上涨。保利地产写字楼销售经理告诉记者，在珠江新城，近期大部分写字楼叫价超过3万元/平方米，最高甚至达到3.5万元/平方米以上，过去半年的时间升值幅度超过30%。而写字楼最高租金已经达到260元/平米上下，投资回报率一路看涨。对于公寓产品而言，地段好、性价比高的产品往往更受买家青睐。
一季度净纳量达去年一半
自2010年以来，广州甲级写字楼需求屡创高峰，呈现稳定的复苏态势。近期，珠江新城的写字楼大体量的优质新供应呈现井喷态势，对整体市场发展呈正面影响，不仅满足了内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求，还加速了租赁市场发展。
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仲量联行分析人士表示，良好的国内经济环境为商业地产市场造就了蓬勃生机，带动写字楼的需求，各行各业对甲级写字楼需求全面升温，特别是扩充需求明显，占2011年上半年租赁成交56%。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪向记者介绍，截至2010年末，广州写字楼总存量约270万平方米，较其他一线城市偏低，反映了广州写字楼供应与其经济的高速增长不匹配，显示高档写字楼物业潜在的需求巨大。去年全年，全市甲级写字楼净纳量已达到42万平方米，较2009年同比增长87%。而今年一季度的净纳量已达到20万平方米，接近去年全年的半数。
龙斌“商住倒挂”正扭转
合富置业首席市场分析师龙斌分析广州商业市场的崛起和城市中轴的稀缺价值，认为，自去年年底以来，广州“商住倒挂”的现象逐渐扭转，商业价值得以显现。而政府集18年心血巨资灌注打造的中轴区域，其商用物业价值更是无可比拟。随着政府政策的调整和核心区域的成熟，商业物业价值已经全面崛起，正颇受投资者热捧。后亚运时代的来临，珠江新城CBD区域陷入了前所未有的“写字楼荒”，使众多买家“有钱买不到合适的货”，更不用说买到中轴物业。
■房企声音
胡在新：中轴商业领风骚
保利地产副总经理胡在新表示，保利地产经过19年的迅猛发展，开发了众多高端商用物业。2011年可以说是中轴商业地产开发的保利年。胡在新介绍，保利重磅推出的6大商业项目占据中轴，租售并举，从天河北的铂金城市综合体———保利中汇广场，到珠江新城黄埔大道的顶级写字楼群———保利克洛维，从中轴的核心地标———保利V座到持有珠江新城综合体———保利中达广场；从坐享唯一南向临江的超甲级旗舰———保利中心（资料、团购、论坛、二手）到雄踞全球贸易中央的保利总部———保利国际广场，保利中轴商业六盘齐发。
大盘时代已成历史
华南板块深挖商业利好
带有地产“大盘时代”印记的华南板块已经走过了十年，过去的十年，被专家称为是“开发商蛮干”时代。但这种“野蛮生长”，一定程度上促进了广州的“南拓”进程。
但在如今大环境趋紧的情况下，政府监管的加码以及土地、资金等的收紧，都使得“大盘时代”或将成为历史。而对于华南板块未来的发展，星河湾集团品牌副总监孙颖、招商地产广州区域营销总监王可认为，华南板块将从“住宅时代”变为“商业时代”，万达、海印等的进驻将进一步搅活华南板块的商业氛围。
“大盘时代”已经过去
华南板块在广州楼市发展过程中的地位举足轻重。对于华南板块过去十年的发展，广州市社科院研究员彭澎表示，华南板块带动了“南拓”的概念出现，也促使番禺逐渐成为核心区，“现在番禺区已经定为新城区。应该说是房地产开发商对于城市南拓的概念的形成有很多的帮助。”
合富辉煌首席市场分析师的黎文江却认为“恰恰是因为没有按照政府的条条框框才闯出了华南板块的唯一”。他认为，现在超千亩的大盘几乎绝迹，过去的“大盘时代”将不可再复制。彭澎也认为，随着城市化的发展，华南板块今后就没有了，而会变成“南部中心”或者“番禺新城”，“所以从长远来看，华南板块只是我们的记忆。”
未来十年是“商业时代”
对于华南板块未来价值的挖掘点及发展新空间，招商地产广州营销总监王客可认为“华南板块的住宅时代已经过去，接下来的十年将是商业的时代”。
星河湾集团品牌副总监孙颖认为，现在番禺拥有40-50万人口，尤其是亚运城的业主入住后，将会有极大的人流，“有了人之后，商业就成了主力”。
至于未来华南板块的发展，彭澎表示“广州南站和亚运城的崛起，势必为华南板块带来正面的效应。”
回复该发言

彭澎回顾“原先的南沙是属于番禺区，因此番禺的形成就把广州的整个城市观念带到沿海。南拓的城市就是海边走，这个南拓板块形成了，等2013年广州新城的概念出来，往海边走，也就是东南走向的发展就顺理成章了。”
黎文江则建议“开发商应该更注重内在的物业管理的提升，要从文化、精神等多方面角度提升总体水平。”同时他还表示，过去的十年是大盘开发的十年，接下来的十年将是“大盘管理和提升的十年”。
■专家观点
黎文江：华南板块是民营开发商的黄埔军校
黎文江介绍，从政府的角度来说，十年前的华南板块并不听话，没有按照政府的很多想法去做，但是恰恰是因为没有按照政府的条条框框才闯出了华南板块的唯一。“唯一”也就是以前没有，以后也不会有。按照国土资源部的规定，每一块地最多是20万平方米，20万平方米的概念就是300来亩，现在过千亩的板块是不可能，所以是唯一的大盘时代，以后很难找得到。
他认为，还有一个唯一就是华南板块可以说是民营开发商的黄埔军校，在华南板块成长了八大开发商，引领了南派的皇牌军到北方去，到全国去，甚至是到海外去。
北部楼市锋芒已露
北部白云、花都、从化是今年广州楼市亮点之一。在市场成交普遍处于胶着状态的状况之下，北部市场不但是新货供应的主力，而且更是支撑市场成交的主要区域。6月13日到6月19日，广州网签总量为1268套，均价11806元/平方米。而成交量最大的北部的花都、白云和从化，两区一市的成交量达到了504套，接近全市总成交量的40%。
白云房价创新高
年初中介预测，今年白云区是广州中心六区新盘新货供应的主力，开盘推货项目达到19个。但从目前来看，白云区却有点“缺货”的味道。今年开售的大部分楼盘，像秀山一品（资料、团购、论坛、二手）、君华香柏广场（资料、团购、论坛、二手）、卡布奇诺（资料、团购、论坛、二手）、颐和高尔夫山庄四期等都抢在一季度前就推出市场。而其余的新盘都在放慢推货步伐。但由于旧盘存货量比较充足，白云区的成交量在中心六区中仍然显得比较理想。上周白云总成交量101套，占到六区成交总量的47%。
另一方面，白云区楼价却一路攀升。据5月一手住宅网签统计数据显示，白云区的成交均价达到了18570元/平方米，再次创下了历史新高，比4月成交均增长超过3000元/平方米，环比大涨了19.7%。代理白云区楼盘的策划人士告诉记者，白云区楼价的直线上涨更多是由于广州市中心区域房地产市场的结构性调整。由于中心城区住宅供货量的减少，尽管在调控政策影响之下，房价仍在稳步上扬。而在白云区，由于有白云新城规划的带动下，楼市近年来的发展迅猛，价格的上涨在情理之中。此外，开发商内部人士透露，今年二季度白云区之所以新推盘量不足，最重要的因素是多数开发商对于这一区域的前景普遍看好，不急于匆忙推货。
花都以量取胜
6月13日-6月19日的网签数据中，花都成交量达到了314套，是目前广州成交主力。花都区国土房管局数据显示，1-4月期间登记备案的预售面积同比去年就增加了55%，新增供应3410套，增量占十区总供应量的36%，而网签量43万平方米，同比增长35%，也是全市第一。目前，花都的新货供应量已达到了广州楼市总供应量的三成。
与成交量相比，花都楼市另一个最引人关注的点就是房价。花都区的楼价水平远远低于全市水平，1-4月均价仅为6793元/平方米，相比萝岗、南沙、增城、从化都要低。而5月份，花都一手住宅网签价为6916元/平方米，尽管环比4月微涨，但仍处于全市成交均价的底部。作为广州外围区域之一，花都楼市明显带着以量取胜的意味。
从化入户需求支撑
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与花都相类似，从化市一直以来也是价低而成为目前广州楼市中较为引人关注的区域。从化得田地产分析人士告诉记者，从化在今年二季度出现成交下滑价格上涨，其中主要的一个因素是入户需求支撑该区域楼市成交。尽管受到限价因素的影响，但由于现在是从化购房入户的最后一年，外地带着入户广州目的的购房者比例比较高。另一方面，从化楼市均价的上涨与近期产品结构有着比较大的关联。5月从化推盘主要以别墅为主，均价较高。而从化楼市的市场规模却不大，供应量远不及增城和花都，成交量上可比性不强。而事实上，像现在推出的带住宅的新盘，价格也比较低，如金泉山庄（资料、团购、论坛、二手）这样的住宅品种，上周的成交均价也仅为6220元/平方米。
■老总访谈
郑毅敏：花都楼市坐享中轴线利好
花都新盘雅居乐·岭会在6月5日开盘至今的短短10多天时间里，签约量一直位居全市前五名，全部700多套货量已成功销售近9成，再次印证花都品牌楼盘的强大号召力。
为优化广州北部副中心城区的城市功能，建立具有地域特色和时代风貌的广州北部城市形象标杆，广州第二条中轴线———花都中轴线的规划于2009年重磅出台，目前已正式进入了招标阶段。据悉，花都城市中轴线南起花果山体育中心，北至平步大道，向南沿田美河向新街河公园及雅瑶组团广义延伸，向北正对王子山森林公园。
该轴线与广州的传统中轴线遥相唿应，贯穿的范围包括王子山景区、芙蓉嶂省级旅游度假区、芙蓉居住区级中心、长岗组团级中心、人民公园北文化娱乐区、区政府行政中心、花果山体育休闲区、商业娱乐区、雅瑶组团级中心和境湖居住区级中心，形成了花都区的功能核心和城市人文核心景观带。雅居乐华南区穗北分公司总经理郑毅敏表示，花都中轴线区域，因政府先行，各种高规格配套的助力，将成为既宜居，又适合投资的首选区域，它的规划与建设也将极大激发沿线物业的发展和投资价值。
郑毅敏介绍，雅居乐地产集团从2000年开始投资花都，看好花都整体的经济发展模式，因此雅居乐在花都的投资力度和总量都会排在其集团投资份额里面比较前的项目。他认为，花都的汽车工业板块、空港周边后勤板块，以及皮具工业、摩托车、摩托车配件等配套服务经济板块，对花都经济支撑、楼市发展都是有利条件。
郑毅敏表示，雅居乐在花都的“锦城”项目共由7个地块组成，其中住宅占了5个，商业占了两个，“花间集”是最早开发的住宅项目之一，计划把七个地块整合成为花都市中心最大型的综合型项目。七八月左右，雅居乐“锦城”将推出新一期产品。
房企潜心挖掘地产蓝海
6月6日，雅居乐与景洪市人民政府签订“景洪市雅居乐旅游度假项目”，宣告雅居乐的开发步伐进军西双版纳。据了解，该旅游度假项目将投资200亿元，规划建国际五星级热带雨林温泉SPA半山酒店、东南亚民俗风情商业街、野生动植物园及野生动植物主题酒店等。
旅游地产成“热饽饽”
在此前的两个月中，雅居乐已经在全国多处签下了旅游地产项目发展意向书。从2006年进军海南成功开发“海南清水湾”项目后，雅居乐在旅游地产领域一发不可收拾，并成为其最重要的转型模式。
近期亮相的惠州碧桂园十里银滩项目，便集商住、休闲、旅游度假于一体，而保利地产开发的首个旅游地产项目———保利银滩（资料、团购、论坛、二手）则包括4家国际五星级酒店、大型体育生态公园、海景公寓、低密度住宅等多种业态。在海南，富力投资开发的陵水海洋主题公园已于3月开工，项目定位为海南首席大型海洋主题公园，是富力地产在打造富力湾、盈溪谷、红树湾三大代表性旅游地产之后的又一大型项目。
二三线市场定业绩
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一线城市土地供应日渐减少，不少房地产企业开始变阵，寻求新的地产开发蓝海。而二三线城市开发旅游地产及城市综合体项目，成为众多企业的共同选择。专家分析，在目前的房地产市场大环境下，一二三线城市间发展水平有明显差异，尤其是在市场低谷期，这种差异更为突出。
众多品牌房企对二三线城市项目开发的增长趋势显著，销售业绩也随之回暖。与此同时，去年以来全国土地市场的表现也同样反映出开发商对于二三线城市的兴趣在不断增加。以行业龙头企业万科为例，2010年，万科在国内二线城市购入土地储备2466万平方米，占当年新增土地储备总面积的83%。与万科类似，保利地产先后进入了福州等12个二、三线城市。整体上看，标杆房企战略重心逐步转向二三线的大势已定。
增长方式转型带来空间
专家分析，未来5年，中国城市化浪潮的进一步深化，二三线城市将成为重点区域。二三线城市的开发潜力被越来越多的房企认可。另一方面，“十二五”推动民生促内需的规划内容，鼓励消费以改变经济增长方式，促进经济持续稳定发展。而大型旅游度假项目及城市综合体的物业形态恰好满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支出将进一步增长和消费结构逐步变化的前提下，也迎来了广阔的发展空间。
■专家观点
邓浩志：受惠土地增值
对于近年来兴起的旅游地产开发热潮，不少业内专家表示，调控对住宅领域资金的挤出效应、开发商的圈地心态、旅游地产本身的发展潜力以及政府的大力支持，众多因素叠加在一起，使得旅游地产变得炙手可热。
地产专家邓浩志表示，房企加速旅游地产的发展，最主要的是旅游地产这个市场本身还是非常有潜力的，旅游产值不断上升。而相比起价钱居高不下的住宅用地，旅游用地的价格低了很多。由于相关产业政策的调整，旅游已成为一些地方政府的主导性产业，因此对旅游景区和旅游地产的招商引资优惠力度是非常大的，开发商在开发过程中也就不需要承受太多的资金压力，并且可享受土地增值，这也是开发商敢于拿下动辄上千亩用地项目的原因。
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