开发商闹钱荒 绿城新辟地产OEM模式

近期被指资金偏紧的绿城，却仍然没有停止其在土地市场上拿地扩张的脚步。
6月15日，绿城中国携手华彬投资以24.3亿拿下今年上海推出的土地起拍价最高的地块，这也是上海长风地区最后一块商办地块。
不过，这次绿城似乎扮演了“打工仔”的角色：做代建工程，即绿城并非这个项目真正的开发商，只是扮演了承建商的角色。
业内人士指出，一直走高档房产路线的绿城受限购影响较大，而做代建工程正是为了弥补公司资金流动性不足的缺陷。
做“打工仔”？
实际上，做代建工程已经成为绿城未来发展的重要目标。绿城在公告中指出，公司做代建就是想通过与外部机构的合作，在不增加公司负债的前提下通过提供服务来获取收益。而按照绿城的目标，每年要增加50-100个代建项目。
“与华彬的合作比例我现在还不知道。项目的定位、设计、施工是我们来负责的，但整个项目是不是由我们来主导目前还不清楚。”6月22日，绿城集团相关人士告诉本报记者。
此次与绿城合作拿地的是上海华彬投资有限公司，有资料显示这家投资公司是总部设于泰国曼谷的跨国投资公司，投资范围涉及饮料业、大型房地产的开发和管理及旅游地产，目前在中国境内投资的总资产达45亿元。
不过，也有业内人士指出，华彬投资实际上是一家有着浙江民间资本背景的投资公司。
“浙江的投资机构对绿城较为信任，这应该是这次华彬投资与绿城合作的重要原因。”中国指数研究院杭州研究部总监曹旭东告诉记者。
“很可能又会采取代建和输出品牌的模式。”同策房产研究部副总经理夏宇指出，虽然目前披露的信息不能说明绿城并非该项目的大股东，但绿城这次与华彬投资拿下长风地王，还是用了合作拿地的方式。
绿城今年通过这种类似“打工者”做的代建项目，并不是个案，早在今年5月份，绿城先后在洛阳、南京、海南等地与投资机构和开发商签订了代建协议。
此外，在今年的扩张中，绿城还走了合作开发的路线。
5月27日，绿城在宁波以6.15亿元的价格中标了宁波慈溪的一宗城镇住宅用地，绿城所占股份为50%；5月31日绿城以31亿元的价格获得了沈阳浑南地区10.4万平方米的土地，绿城占股50%。
除了与开发商和投资机构合作，绿城还盯上了保障房。目前，绿城在杭州已获取了12个保障房的代建项目，而绿城中国官方网站披露，截至今年2月底，绿城已签约的项目达27个，总建筑面积超过490万平方米。
“现在我们签约的代建项目已经有30多个了。”6月22日，绿城相关人士告诉记者。
资金短板凸显
对于一向以高端产品著称的绿城，为何要新辟一条做代建项目的路线？
记者在采访中了解到，2010年9月绿城集团成立了绿城建设管理公司，专门用来拓展品牌输出和管理输出的业务。
一家房产机构的研究人员告诉记者，绿城成立这家公司的主要目的就是想通过与外部机构的广泛合作，在不增加公司负债的前提下通过提供服务来获取收益。
“老总认为公司有一定负债率并不是什么问题，关键是要保持一定的扩张速度，公司才能有增长。公司要扩张，但又没有那么多钱，而且在扩张的时候还需要把风险控制在一定范围内。做代建投入的资金小、投资回收周期短，收入较稳定，符合这种路线。”绿城中国投资者关系部一位人士告诉记者，每个代建项目的收益率约为7%，有些项目如果贴牌，还要另外附1%-2%的品牌管理费。
“绿城开发的多数是豪宅，限购限制住的是需求，这不是降价就能解决的。如果没有稳定的销售资金流，即使现在公司资金没有问题，但销售的持续低迷也足以使公司的资金面临相当大的压力。”夏宇表示。
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曹旭东分析说，由于绿城产品线不可能在短期内做出大调整，而公司已经面临着潜在的资金压力，那么做代建则可以弥补公司资金回笼较慢的缺陷。
“投资公司或一些手头有资金的国企有扩张的想法，想与一些房企合作开发，做代建，绿城输出它的设计、施工和品牌，却未必在合作中支出土地出让金。因此前期的投资比较少，回收周期也变短了。”曹旭东认为，这部分的资金周转有利于减轻绿城整个公司的财务压力。
事实上，绿城2010年的销售状况并不乐观。该公司在2010年的业绩公告中披露，今年公司新增的待销售的项目就多达98个，可售房源的金额高达1200亿元。
据悉，绿城在上海的在售项目有三个：位于外滩的黄浦湾、闵行的绿城玫瑰园和浦东的玉兰花园。玉兰花园4月23日推出88套房源，5月份售出20套后，6月份仍未有一套房源成交。
根据网上房地产信息，绿城玫瑰园在半年内只售出5套房源，而坐拥外滩一线江景的黄浦湾半年以来只卖出一套房源。
此外，绿城集团发布的2010年年报也显示，2010年公司的整体销售率为71%，今年前几个月，绿城的销售率出现了较大幅度的下滑，今年上半年185亿元的销售额，只完成了绿城今年全年650亿元销售目标额的约28%。
绿城方面也意识到因销售困难带来的压力。“应该说销售压力还是比较大的，下半年将会加大推盘的力度。”上述绿城集团投资者关系部人士表示，限购令的确给公司带来不小的压力，绿城今年将实行早销、快销、多销的快速周转策略。
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