北京二手房成交创3年来新低 城区内年内或跌10%

调控以来，北京郊区的二手房价格一直领跌全市房价。如今，随着二手房价格下降的区域不断增加，继郊区二手房价格明显下降之后，北京城郊接合部的楼价也开始松动，楼市降价风正由郊区向城区扩散。
链家地产副总裁林倩认为，虽然目前城区二手房降价的现象还是以个案居多，但是，随着二手房成交量的持续低迷，郊区二手房价松动的趋势一定会烧到城区，预计年内城区二手房的跌幅可能会在10%以内。
投资客降价出售手中房屋
一位投资客在北京有数套楼房。日前，该投资客打算卖掉他位于朝阳公园附近的一套房子，卖房的资金准备用于投资北京的商铺。这位不愿透露姓名的投资客向记者表示：“因为急需资金周转，这套房子的挂牌价格比同区域、同等条件的房子总价便宜了近10万元，但是，房子却没有如他所想的那样很快成交。”
对于这种现象，林倩认为，从6月份成交量来看，这种“以价换量”的方式并不是很有效果。主要原因是，当前降价的业主，并不愿意大幅降价销售，而是缓慢降价试探市场。而随着市场房价的跌势越来越明显，购房者对于房价下降幅度的预期也明显增加。当前业主小幅度的降价，并未达到购房者的心理价位，因而成交很清淡。
此外，记者近日在走访朝阳公园附近的中介门店时发现，不少以往专门做房屋买卖的中介人员，不得不转为以房屋租赁为主。有工作人员向记者表示，由于二手房交易惨淡，不少人连续数月都做不成一笔交易，就算能够成交一两套房子，成交周期也大大加长，只好转做租赁业务。
值得注意的是，上述这种急于出售房产，主动调低其挂牌价格以吸引买家的现象，以前大都发生在通州这样投资客比较集中、前期房价虚高的郊区。如今，这种现象开始出现在二手房房价一贯比较坚挺的城区的部分区域。
21世纪不动产分析师汪丽表示，5月以来，二手房降价的现象已经逐步由郊区向城区扩散。“像通州这样二手房源量比较充足的地方，二手房价自然率先出现下跌。而城区内，二手房个别业主急需用钱，会有8万-9万的跌幅。虽然从整体来看，多数城区的二手房价格仍然比较平稳，但是少数楼盘出现了价格松动的现象，一些城区二手房价格下降的现象正呈现扩大趋势。”汪丽表示。
零成交存量楼盘激增
北京房地产交易管理网数据显示，6月中上旬，北京二手房网签量再次跌破近3年记录，仅签约4630套，相比之前最低的5月份，下调幅度达到了7.3%。创造了2009年以来的新低。目前的日平均签约量仅230套左右，相比去年调控前日均近千套的签约，下调了超七成；实际过户数，也已逼近2008年的平均水平。
在北京市二手房成交持续低迷的情况下，存量房中零成交楼盘的数量也明显增加。
链家地产数据显示，截至5月底，北京市存量房中，零成交的楼盘已超过一半，占比达到了53%；在最近滞销的楼盘中，大约有570个楼盘已经长达半年为零成交。另一方面，高成交楼盘的数量下降明显，每月成交3套以上的楼盘相比首次调控前已少了一半，为500个左右。
林倩向记者表示：“随着零成交楼盘的数量持续增多，成交周期拉长，业主出售难度将会明显加大，由此导致业主心理价位降低，这些楼盘的业主如果想要成交房子，就需要在价格上作更多的让步。因此，长期滞销楼盘中将会出现部分业主明显降价现象。”
林倩进一步表示，6月份，北京二手房市场的新增客源量下降了约12%，购房者观望情绪浓厚，即使个别区域降价明显，但是从看房量和成交周期来看，降价仍然难以促进成交量的明显上升，未来楼盘出售的压力将进一步显现，将会有超过六成的楼盘出现零成交的情况，三成楼盘维持低成交，未来北京二手房市场中，楼盘滞销情况也更加明显。
城区内降价区域增加
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调控以来，北京郊区的二手房价格和成交量一直领跌全市，其中通州、大兴等区域二手房价格下调的幅度超过10%。如今，通州等郊区二手房价格已经明显下调,城郊接合区域的价格也开始松动，降价区域由郊区向城区扩散。
在链家地产统计的区域内，6月份降价销售的区域与5月份相比，大约增加了10%。目前，降价的区域大约占全部区域的55%，而价格稳定或微涨的主要是学区房以及一些地段优势突出的区域。新增加的价格下跌的区域包括劲松、天通苑（资料、论坛)、芍药居（资料、论坛)、立水桥等，其降价幅度大约在2%-5%之间。例如，截至6月22日，西二旗区域的二手房成交价格较5月份下跌了4%，成交量同比5月份则下跌了25%。
值得注意的是，目前房价下降区域仍然集中在通州、大兴等郊区，城区二手房业主降价的还是个案居多。但是业内人士认为，随着二手房成交量的低迷，城区二手房降价的现象有扩大的趋势。
林倩表示：“郊区二手房价松动的趋势一定会烧到城区。在成交走低的情况下，多个区域降价销售将会有连带效应，从而推动整体市场降价。现在，虽然还不能用个别案例看待城区内整体的二手房成交情况，但是如果月成交量继续维持在万套以下，那么二手房价格的下跌必然会从郊区烧到城区。预计到今年底，北京市二手房价格的跌幅将会在10%-15%，而城区二手房价格的跌幅可能会在10%以内。”
但是，也有业内人士认为，城区内二手房的价格不会有太大的松动。
远洋嘉业策略研究总监孟奇认为：“从2008年调控的经验来看，城区内二手房的价格一直比较坚挺，并没有出现价格明显的松动。目前，城区基本没有新房入市，二手房房源也不是很多，因此即使现在有个别价格松动的案例出现，也不会成为趋势，未来城区二手房价格松动的可能性不大。”
孟奇进一步表示，对于城区二手房价格是否会有松动的可能性还要从投资客比例、楼盘物业水平等多方面加以考虑。投资客比例的高低一直是影响二手房价格的重要因素之一，投资客比例高的区域房价更容易出现松动，而自住比例比较高的区域，挂牌量一直在减少，房源量有限，价格则会比较坚挺。
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