内地炒房团屯兵香港 特区政府急降温

犹豫良久之后，香港特区政府终于痛下决心，出手降温楼市。
6月20日，曾一度被特区政府冷落的居屋政策（相当于廉租房）被再度高调提及，剑指当前不断升温的香港楼市。据香港媒体报道，已终止9年的居屋计划将有望在今年10月特区政府施政报告中提上议程。
这是香港特区政府6月以来第二次对“高温”楼市进行的试探。
10天前，香港金管局一纸有关购房按揭成数的“限贷令”，令降温香港楼市的话题被推至风口浪尖。
港版限购令?


香港金管局6月10日发布的《按揭贷款的审慎监管措施》内容显示，将进一步收紧住宅按揭贷款。其中令外界侧目的是，如在港按揭申请人的主要收入并非来自香港，其首付应按照相关标准提高10%。按照此规定，内地投资者在香港购买私人住宅的门槛将提高到首付6成以上。一时间，“香港限制内地投资者买房”的说法喧嚣，更有个别声音认为，此举意在遏制内地资金进入本已“高烧”的香港楼市。
香港金管局在6月15日回复《财经国家周刊》记者的邮件中指出，限贷并非针对内地投资者，而是因为“核实这类按揭贷款申请人过往信贷纪录等资料时，往往遇上困难。若出现拖欠还款，银行进行追收时亦会遇上较大困难”。
金管局还强调，“此举主要目的并非要限制内地资金流入香港楼市，而是要确保银行能审慎地管理楼宇按揭贷款所涉及的风险，从而维持本港银行体系的稳健。”
在金管局收紧房屋按揭以及政府增加下季度土地供应的双重打压措施下，香港地产股超过7日连续下跌。
《财经国家周刊》记者走访中原地产、港置地产等香港房地产中介得知，目前香港私人住宅成交量因出台“限购令”明显减少。
楼市高烧


特区政府此次政策抉择，剑指香港楼市的持续“高烧”。
香港差饷物业估价署回复《财经国家周刊》记者的邮件显示，香港2010年第四季整体住宅售价较前年增长22%；去年12月至今年3月期间，整体住宅售价升幅达到9%。其中，中小型单位售价升9%，大型单位售价则增长6%。
据统计，香港一般住宅楼价自2009年至今已上升75%，直逼1997年的历史高位。巴克莱资本分析师安
德鲁•劳伦斯在接受记者采访时表示，支撑香港住宅价格持续走高的是投资者对楼市的升值预期。
他指出，在目前低利率水平下，香港租金回报率比借贷成本高，加上通胀率不断上升，物业买卖对投资者的吸引力与日俱增。
尽管有限贷令出台，香港房地产商并不认为内地投资者会就此却步。
“2008年金融海啸后，香港房地产市场一度低迷，不少内地人趁机赴港一次性全款买下豪宅，这类住宅的成交量不到10%，未来还有很大的增长空间。”香港中原地产研究部市场分析员罗家宁对记者表示。
不同于房地产开发商、房屋中介的欣喜情绪，普通香港居民眼中，荷包鼓鼓的内地“豪客”已成推高本地房价的推手。
今年5月，一则《广东惠州80后少妇3.45亿元买下九龙站豪宅，刷新九龙最贵住宅纪录》的新闻触动了香港本地居民敏感的神经。不少香港市民在网络上发出了这样的牢骚：“如果限制大陆人来香港买楼，地产商肯定亏本，楼价马上降3成”。
“香港楼价已超越了97年的高位，”香港金管局主席陈德霖6月10日发出警告。香港《文汇报》当日的一项民意投票中，赞成“限制内地客购港楼”的投票比率达到了52.1%。
“不用很久，问题就会到达临界点。”香港行政会议成员、乡议局主席刘皇发唿吁“港府应及早就内地居民来港买楼问题制定针对措施”。


内地“豪客”下香江
回复该发言

内地房地产市场调控，严峻的通胀形势，令富裕阶层开始将资本向外转移，地少人多的香港无疑是“风水宝地”。香港目前的按揭利率不到2%，算上人民币与港币的汇率，投资成本更低。
高力国际5月发布的研究报告指出，持续低息以及有限的供应量将进一步推高香港楼市价格，未来12个月香港私人住宅售价将上扬6%，私宅租金回报率则将增长13%。
此外，香港楼盘普遍昂贵，一套位置稍好的70平米两居室便能高达千万，完全符合投资移民的最低标准。
“不少香港房地产中介在深圳、广州等地拥有分支，这几年还把一些分支机构开到了海南、江苏、浙江等省。有些机构直接打出投资房产办移民的宣传口号，承诺一条龙服务，买房省掉办理香港移民的中介费。”美联物业经纪人Don Wong对记者表示。
Don Wong介绍，来港置业的内地投资者们一般身家过亿，投资偏好出租回报率比较高、升值潜力大的私人住宅。
香港银行在审批内地投资者购房按揭时相当谨慎，往往需要申请人提供详细财务资料、本地担保人并聘请律师等，审核过程极为严格。若申请者内地贷款信用曾出现问题，则会拒绝贷款申请，申请者此前所缴纳的高额定金亦不予退还。
因此财大气粗的内地“豪客”为避免麻烦，往往一次性全款买下私宅。
福布斯2010《中国私人财富白皮书》报告指出，香港已成为内地千万富豪离岸投资的首选地。其中，超过6成富豪选择投资房地产。
过时的勾地政策


香港房价高企也有其内在原因。
香港发展局相关数据显示，1985年至2004年期间，香港每5年就有约500至700公顷土地填海产生，此后急降至84公顷，成为日后土地供不应求的一大原因。相比之下，香港人口数量为700万左右，人口密度高达6400人/平米，住宅需求极大。
2004年后，特区政府为促进房地产商积极性，推行勾地政策，意在放弃昔日主要土地供应者角色，由发展商从“勾地表”名单中“勾出”土地，由政府将该土地公开评估并拍卖。
如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售，由价高者得。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。
香港中原专业服务有限公司总裁黎坚晖在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，时至今日，勾地政策已不适应香港市场。
“勾地政策中，政府不主动拿地，勾地者又因信息不对称导致不愿主动勾地，导致供应量减少，土地价格上升。”黎坚晖对记者解释。
2008年后，香港房地产市场摆脱低迷状况，楼宇需求激增，更令土地储存量充足的大型开发商出现“零勾地”需要，进一步抬高楼价。
记者查阅特区政府近年土地拍卖纪录发现，2008年至2009年政府推出的土地总量仅为0.019公顷，远低于2006年至2007年的7.3公顷。
“勾地政策在房地产市场低迷的情况下，是保证土地出售的有利工具。而在市场出现泡沫时，反而成了推高楼价的‘推手’。”黎坚晖认为。
2003年后特区政府无限期放弃修建居屋。由于住宅价格升幅持续高于收入升幅，市民置业购买力进一步降低。内地“豪客”与海外资本的逐利行为，更推助楼市升温。
有鉴于此，香港特区政府6月8日决定不再使用勾地政策，将于今年第三季度7月至9月主动拍卖和招标8幅土地，共计可提供6000个住宅单位，较4至6月多出一倍。
6月20日，复建居屋的传闻更是令香港市场大震，市场人士猜测，特区政府此举意在稳定楼市，必要时可能采取更有力的雷霆手段，挤出楼市泡沫。
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