记者从昨天举行的市政府新闻发布会上获悉，重新制定的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》已于今年7月7日以市政府第68号令的形式发布，并将于今年10月1日起施行。与2004年发布的《办法》相比，新版《办法》实行对承租人利益适当倾斜保护的立法政策，鼓励和促进双方当事人建立和形成较为稳定的居住房屋租赁关系。
承租人有优先购买权
在加强对承租人利益的保护上，《办法》在租金、租赁保证金、续租、优先购买权等四个方面作出了明确规定。针对出租人随意调整房屋租金现象，对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制，不得单方面随意提高租金：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金；限定了出租人收取租赁保证金的数额，不得超过2个月的租金。
针对租赁合同到期后如何续租的制度规范不具体、不清晰问题，规定出租人在租赁期满后不再继续出租的，不得随意限时收回住房，必须给承租人一个调整寻找住房的合理时间，应当提前1个月通知承租人；未提前通知的，原租赁合同继续有效。此后，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期；租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
明确群租具体认定标准
《办法》明确了群租的具体认定标准，将逐步解决群租问题导致的不良影响。
近几年来，房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但导致破坏房屋结构、损害房屋安全、影响相邻关系的不良后果，而且给居住小区的环境治理，治安、消防等社会秩序管理带来了安全隐患，此次上海出台新规予以针对性的规范，首先明确了“最小出租单位”，即必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，同时强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住，这也就意味着房屋原始结构设计为居住房间的，不能随意分割。
与此同时，规定了“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米。此外，办法还明确规定，居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。这一标准确定的法律意义和制度功能主要是为居住小区的相邻关系处理和公共秩序的维护奠定一个法律基础，有助于居住小区居民间纠纷的处理和行政部门加强行政指导和管理。
目前，群租房的承租人一般都是外来务工人员，关于这些低标准居住需求如何解决的问题，市政府法制办副主任顾长浩表示，近几年上海已经加大了社会保障性房屋建造的力度，原来存在的低标准居住需求问题中会有相当一部分在社会保障性住房中得到解决。据了解，上海出台的公共租赁住房政策，包括也属于公共租赁房的单位租赁房里的内容有两大特点，一是没有户籍的限制，只要持有本市居住证且稳定就业；二是上海的公租房政策从出台那一天起就明确，没有收入线的限制，只要住房困难或者没有住房，就可以申请公共租赁房，而不受收入线的限制，这样从收入比较低的来沪农民工一直到收入相对比较高的青年人才都可以纳入到这个范围当中。
实行合同登记备案制度
从10月1日起，沪上居住房屋出租须在合同订立后30日内，由租赁当事人到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。
顾长浩表示，实施居住房屋租赁合同登记备案制度，一方面可以公开房屋租赁合同关系，有利于保护租赁当事人的合法权益，有利于维护居住小区的社会秩序和公共安全；另一方面便于管理部门掌握租赁市场信息，加强行政指导和管理，并为今后科学决策提供参考依据。
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上海租房新规10月起施行 承租人有优先购买权
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