业绩分化加剧 高周转策略成房企制胜法宝

上市房企销售半年报相继出炉，折射冷暖不一的生存现状
业绩分化加剧 高周转策略成房企制胜法宝






近日，万科、保利、金地、招商地产等一线房企相继发表今年上半年销售业绩报告，与去年同期相比，上述几家房企不论在销售面积还是销售金额上都实现了大幅度增长，上半年销售额同比增幅分别为79％、81％、109％、超100％。
分析人士指出，在持续调控、楼市整体不太景气的状况下，这些房企销售业绩呈现快速增长的背后，主要依赖于高周转策略的成功运用——积极实施加快供应、加快销售、加快套现、加速拿地的高周转策略。
有人欢喜有人忧。截至7月14日，已经公布上半年业绩预告的上市房企合计为41家，其中业绩预增或扭亏的只有17家，而业绩预减、首亏和续亏等报忧的公司达到24家，占目前公布半年业绩预告房企总数的59％。
对此，国泰君安地产分析员孙建平表示，在这一轮楼市调整中，龙头房企的销售业绩远远高于行业平均水平，龙头房企的市场集中度正迅速提升。龙头房企或者以快速周转为经营特色，而导致所占市场份额快速上升，如万科、保利、恒大、金地、招商等，或者在高点未拿地、资金储备充裕可以抄底土地市场，如万科、首开等，而一些选择“平静”或干脆“冬眠”的中小房企资金链则会继续收紧。
1、7家房企销售超200亿元
7月4日晚间，万科公布了6月份销售数据，万科6月实现销售面积112．8万平方米，销售金额132．3亿元，同比分别上升31．7％和50．8％，环比5月份增长46．8％。今年前6个月，万科累计实现销售面积565．5万平方米，销售金额656．5亿元，同比分别上升76．7％和78．6％，上半年的销售金额已超过2009年全年总和。仍遥遥领先于房企阵营。
除了万科拿出半年销售成绩外，恒大前6个月以429亿元的销售额仅次于万科；销售面积方面，恒大以620万平方米的成绩稳居第一位，继续领跑中国房企。
根据各公司所发布公告数据显示，今年上半年有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科、恒大、中海地产、保利地产、绿地集团、万达、碧桂园。公开资料显示，今年上半年预增最大的是天伦置业，预增额度为3171．09％～4079．54％，净利润约1800万～2300万元，宁波富达、深物业A、深长城、金融街等增幅均在100％以上。
对于业绩的增长，这些公司大都表示主要是由于因公司已开发的项目集中交房，使得2011年上半年公司商品房结转收入明显增加，如深物业A预增113％～152％的原因是：公司开发的“深物业·深港1号”项目报告期达到结转收入条件，其结转收入比上年同期的主要结转项目“深物业·新华城”大幅增加及毛利率提高所致。
2、业绩分化，真正的赛跑在三季度
尽管今年近八成上市公司中报预喜，但房产调控政策让以往业绩普遍飘红的房企在2011年上半年感到了丝丝寒意。截至7月14日，共有36家房企发布业绩预警。其中，预增15家，扭亏4家，其余不同程度预减或预亏。在2010年上半年，房地产行业有近六成上市公司的净利润同比增长，2010年全年增长的公司占比近68％。可见，部分房企的业绩已现群体性恶化。
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同时，今年上半年房企兼并和并购的大幅增长。据WIND数据显示，2011年第一季度，房地产行业并购居首位，共完成32起并购案例，占比14．1％，超过2009年全年的并购案例数。也就是说，今年5个月就出现了超50宗并购案例。仅4月和5月两个月，房企之间土地、项目及股权转让等拟并购和收购案例超过20宗。
对此，长江证券地产分析员苏雪晶表示，在货币政策持续收紧、地产融资渠道收紧的情况下，房企资金链逐步绷紧。对于中小型和地方性房企而言，融资越来越难，成本越来越高。出于无奈，只能通过甩卖土地、项目和股权的方式来度过困难期。而对于拥有充裕资金的大型房企而言，伺机收购显然更能快速实现战略布局。
如天伦置业业绩大幅增长的原因是股权转让所致。与2010年中期相比，该公司全资子公司广州润龙房地产有限公司将所持河南新景致房地产有限公司70％股权全部转让，形成投资收益约2200万元，，显然这种增长不具有可持续性。
“事实上，年中已至，各大房企纷纷加大推盘促销的力度真正的赛跑将在第三季度展开。”爱建证券地产分析员左红英表示。
3、深耕二、三、四线城市 房企或迎高速发展期
苏雪晶表示，在楼市调控下，龙头房企销售的提升，主要得益于其提前布局二、三、四线城市，且进行了适当调价。而大型房企销售的提升，也越来越多的挤占了中小房企的市场份额。
首先，一线城市楼市受到调控程度较深，成交和价格都有下滑迹象。随着限购政策实施范围的扩大，很大一部分投资型买家转战二、三、四线城市，导致这些城市成交和价格的大幅攀升；其次，随着城市化进程的深入、以及经济的逐步发展，二、三、四线城市的住宅需求在逐步释放，品牌房企的逐步进入，加速激发当地需求。
在此背景下，深耕二三四线城市的品牌房企迎来加速发展期，恒大地产在今年上半年销售业绩的集中爆发，表现得尤为明显。今年5月恒大新开盘7个项目，其中6个位于三线城市，5月2日开盘的曲靖·恒大名都购房现场异常火爆。
孙建平表示，此次恒大地产取得的成绩与其深耕二三线城市密切相关。
4、九、十月将现推盘高峰
业内人士分析认为，从上半年总体市场情况来看，新开项目销售周期较之前已经明显拉长，各房企销售业绩已经开始出现分化，大型房企业绩继续高速增长，而中小房企则面临巨大的销售压力。
“我们最近对京、沪、深、穗、津、杭等地的调研显示，近几周开发商在陆续加快推盘节奏的同时，也扩大了楼盘优惠促销的范围。”孙建平说，从绝对值来看，6月全国大部分城市的交易量依然处于低位，楼市依然呈现全国性低迷。
“今年连续的上调存款准备金率，使得开发商从银行的贷款额度受到了限制，加之大量项目滞销，新房库存量上升，竞争加剧，下半年部分房企的资金回笼将面临严峻的考验。”孙建平判断，下半年资金有限的中小房企迫于资金压力或许会通过变相降价促销的手段来换取成交，回笼资金，但市场主力仍然是万科、保利、中海等龙头房企。
同时，未来，大部分龙头房企在7月的推盘量将环比下降，但三季度整体货量明显上升，9、10月是推盘高峰，其中，万科、保利、招商7月的推盘量下降，而金地、华侨城的7月推盘量上升。
中金公司分析员白宏炜认为，行业并不会在三季度实现V型反转，筑底会是长期过程，行业调整将以时间换空间。随着8、9、10 月份供应集中上市，开发商去化还会有压力，价格调整虽不大，行业整体成交量的底部抬升将是逐步、缓慢的过程。
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