施永青：市场需求不断萎缩 开发商最好尽早卖房

香港中原地产创始人施永青
网易房产讯 在宏观调控的背景下，由深圳市房地产业协会主办的深圳市首届房地产年会---“2011深圳房地产年会——城市发展与企业社会责任进程”在7月6日举行。
在会议上发表主题演讲的时候，香港中原地产创始人施永青毫不客气的指出由于限购政策的存在，目前深圳的住宅市场失去了外来投资者的支持，而本地的投资者也越来越少，近期限价开盘受到热捧的项目在不断的消化深圳的购买力，市场刚性需求在不断萎缩，对开发商的压力会越来越大。开发商如想卖个好价钱，现在最好的策略是尽快开盘。
在谈到房地产调控措施时，施永青：认为政策放松的机会不大。“中央推出了这么多政策，最近才开始有一点效果，早一点让价钱调一调，中央才有机会松一松。在政府换届之前，我认为除非价钱有明显的下调，否则中央的政策，无论是在限购方面的政策，还是在首付方面的要求，都不容易改变。”
以下为施永青发言实录：
施永青：各位领导、各位来宾，很高兴有机会在这里跟大家分享一下我对企业责任和未来市场发展的看法。
最近世界上又在说企业责任，就我个人来说，觉得企业责任是两个，一个是交税，一个是守法，其他的基本上就是自我的要求，所以责任应该分成两个方面，一是社会上觉得这个责任大家都必须遵守的，如果是必须遵守的责任，就应该立法，通过法制强迫所有企业都要执行企业责任，另外一部分是企业领导者、企业的董事会自我要求的责任，每个企业可以按照自己的能力、自己的标准去要求。
现在香港有一个不太健康的情况，企业责任变成传媒、政治上的反对派拿来要求企业去担当一些原来不是企业的责任，起码不是法律上要求企业履行的责任，搞的很混乱，标准不统一，我认为在内地要推行企业责任，要先搞好交税、守法这两个最基础、最根本的，如果这两个最根本的没有搞好，其他的风花雪月就只是好听，并不实际。
关于房地产未来的发展，今天在座的都是行内人士，对深圳的情况应该比我更清楚，整体而言，中国房地产行业面对很多困惑，有些地方大家看的不太清楚，主要是什么原因呢？我认为主要是我们对房地产两个功能有时候看得不太清晰，不但是市场人士看的不清楚，有时候在制定政策时，也会受这两个功能的影响而左右摇摆。房地产既有使用价值，又有投资功能，现在社会上，尤其是中央政府在考虑的时候，是考虑房地产的使用功能较多，住宅建出来应该是给人居住的，尤其是给本地人居住，这当然是房地产最重要的功能了，如果我们忘记了这个主要功能，就没有什么社会责任可言了，我们的社会责任就是建设符合经济需要、符合人民需要的房子，无论是住宅、商业，要满足社会发展的需要、满足城市发展的需要，使用上的需要是第一位的。
但房地产也有投资价值，这个投资价值是你无法抹杀掉的，因为它是本质上存在的，为什么房地产本质上有投资价值呢？因为房地产的价值里面有两个组成部分，一是建筑成本，二是土地成本，建筑部分跟其他资产一样，是会折旧的，即房子旧了价格就会下降，但土地跟建筑不一样，土地没有折旧，土地价值是靠土地上的人的生产能力来反映的，比如深圳，我在三、四十多年前就已经到深圳来，当时深圳是一片稻田，稻田值多少钱呢？亩产千斤也只是一年才一千斤的谷子，即便农民不吃全部交租也没有多少钱，当时深圳的土地是不值钱的，土地价值是土地上的人的生产能力来决定的，开工厂可能比种田的生产力多了几十倍、几百倍，如果这个土地拿来做商铺，可能就会更高，比如香港IFC建了几十层，每一层一个月的租金，
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一平米也要一两千元。所以房地产价值中，建筑部分每年都会折旧，土地部分不但不折旧，还会跟着土地上的人的生产力一并上升，在这种情况下，很多人的资产存储模式一定会选择投放在房地产上，没富起来没办法，有的人富起来之后，他的钱放在什么地方呢？最主要还是放在土地上，不但是中国如此，世界上其他地方同样如此。
美国小说家马克吐温说“快去抓住土地，因为上帝已经停止制造”，土地就剩这么多了，上帝造出来的土地只有地球这么大，以后就没有了，这是限量版，所以大家都喜欢储存土地，人类的文明史本身就是一个土地的争夺史，中国人说“有土即有财”，财最主要的表现就是你有没有土地，房地产的英文是“……”，即真正的财富，所以有钱人喜欢把钱放在土地上，这是不可改变，无论政策如何，都会有人想把钱放在房地产上面。
在中国，这个情况就造成了一些有吸引力的大城市，土地价钱上升到跟本地使用者的购买力脱节的情况，这就是我们现在最大的矛盾，一方面由于土地是最好的投资模式，所以在大城市（如上海、北京、深圳等）买房地产的人有一部分不是本地人，需求来自四面八方，买上海房子的人，可能浙江、四川、黑龙江、新疆等地的人都可以来买，这种情况就造成大城市的房价很快地跟本地人的购买力脱节，造成年轻人大学毕业后，他看看自己的收入，再看看楼价，相差十万九千里，不是说今年买不起，他算一算，可能一世都买不起，年轻人对未来无望，这种情况政府是不可以不管的。
中央曾经要说让中国人民除了有工作收入之外，还有资产方面的收入，但现在社会上变成两个类型的人，有房子的人有两方面的收入，一是工资收入，二是资产收入，他有资产，尤其是房地产，有了房地产，他的收入就跟经济发展同步上升，变成了没有房地产的人跟有房地产的人产生了很大的矛盾，我跟他都是同学，读同一所大学，我在学校里的成绩比他好，工作也比他努力，但他就是因为五年前、三年前买了房子，我没有买，我错过了机会，现在他的资产起码几十万、过百万，我每个月交的租金就把一大部分收入“吃”掉了，生活相差很远，这种情况就造成了社会矛盾，政府不得不处理。所以政府政策的出台，是因为社会上有房地产的人跟没房地产的人的经济能力相差太远了，年轻人很不稳定。
房地产的投资性也造成社会上的资源错配，资源一旦流向房地产，就会造成自我完成的现象，即房地产的价格越上升，它的就越有吸引资金的能力，它吸引的资金越多，价值就升的更快，投资人就认为“你看我的眼光多好，我买什么就升什么”，既然买了可以升值，他就把剩下来的钱和将来赚来的钱都投在房地产，你买一套别墅，可能能赚几百万，但这几百万拿去开工厂，可能不但赚不到几百万，不亏就不错了，现在也有很多做工厂的人去炒房了，整个社会的资源错配了，一些本来投入实体经济中的资金，都跑到房地产上投机去了，这从全国层面来说是不好的，因为房地产只是重新分配的功能，没有生产性价值的功能。
在这种情况下就造成了中央政府这两年推出限购、限贷政策，这些政策是很大的干预，但如果不推出的话，资源错配、价格上升的现象就不容易扭转过来。但这样做，也会造成很大的影响，一些大城市的房地产价格为什么升这么高呢？不是单靠本地人的使用需要，因为本地人根本无法负担这么高的价格，在这种情况下，不难预期一些大城市的房价是支撑不住的，前两年的价钱是靠外来投资者支撑的，现在没有外来投资者，价格能否永远支撑下去吗？我是实话实说的，我认为只能顶一段时期，不可能长期顶下去。
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为什么现在好象还顶得住呢？一是金融海啸之后的经验，谁提前减价谁吃亏，谁顶住后来就会赚更多的钱，所以有人说“顶它一年半年，中央的政策会改变的，到时我又发达了”，现在开发商还不是全面愿意卖出来。刚才我说了，以前的价钱是在外来投资者的支持下才能保得住的，现在没有外来投资者，价钱靠本地人短时间还可以顶得住，因为短时间内本地也不是没有消费能力、投资能力，但因为没有外来投资者的支持，本地投资者卖少见少，早开盘的人可以在本地投资者中找负担能力最高的客户去消化，剩下来的可能负担能力会越来越小，因为以前价格上升是靠外来人支持的，除非限购政策在今后的半年内有比较大的改变，否则我认为开发商在策略上应该是早开盘才有优势，市场上目前还有剩余的购买力，开盘晚，想等好一点价钱的，我认为机会不多，因为中央推出了这么多政策，最近才开始有一点效果，早一点让价钱调一调，中央才有机会松一松。在政府换届之前，我认为除非价钱有明显的下调，否则中央的政策，无论是在限购方面的政策，还是在首付方面的要求，都不容易改变。
从价钱方面来说，其实调一调，社会上买得起的人就会增加，我们以后开出来的盘才有更多的支持力，我认为在销售策略上还是要调整一下，因为如果中央不断地下药，药越来越猛，我们将来会更不好做，所以我对未来的估计是会调整，但我也认为中央政策的调控目标不是把我们搞死，调控目标是让我们健康成长，所以调控到一定程度，也会收收、放放，一驰一张，生机是有的，我们在策略上不能沿用过去两年的情况，我们要用新的战略去面对新的市场。
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