深圳二手新政首周成交陡降 “无税”房成新宠

翘盼客户上门未果，中介只能扎堆聊天。CFP供图


“评估价征税之前，过户快、能赶上末班车的红本房最走俏。现在评估价已经明朗，我们近期会重点向客户推房产证满5年、可以免征营业税的物业。”南山中心区中介人士徐先生说。事实上，大量网络经纪人已经开始推行这一策略。在深圳搜房网上，南都记者输入“无税”俩字，弹出的房源多达近4万条。业内人士表示，评估价新政首周市场看房量、成交量均不乐观，预计近期中介将主推税费较低的物业，以期推动成交。
新政首周看房几归零成交陡降
“自6月初宣布确定要执行按评估价征税政策后，看房量一直很低，我们分行成交降了一半。新政正式出台后的三天，上门客户基本上为零，成交更加‘没开和’。”宝安中心区丽晶国际（资料、论坛)楼下一中介人员说。
近日记者在南山中心区踩盘发现，在万象新城、时代骄子、阳光华艺等片区内交投活跃的楼盘周边中介地铺也门庭冷落。“评估价虽然明显低于市场价，但增加的税费还是比较明显的，买家观望很正常，估计短期的观望情绪还会持续一个月，在此期间成交量自然要减。”中原地产布吉及龙岗中心城总监谢建奎说。
成交量下降，近日的官方数据已反馈明显。7月11日-13日，深圳二手房分别成交111套、102套、78套。跟此前日均成交800多套相比，显然已出现大幅下滑。“官方数据已经相对滞后，其实真正在评估价新政后成交的数据，会比官方数据更低。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。
中介热推满5年免营业税物业
上门咨询量、看房量、成交量下降，中介人士已在改变策略应对。南都记者获悉，在打开近期二手房成交市场的对策上，多数中介选择主推证满5年、可免营业税的物业。
“第一步我们会从系统中挑出满5年、可免征营业税的物业，第二步是从其中再挑出性价比相对高的物业，第三步再从中选评估价与房屋原价更接近的物业。同等条件下，是业主唯一住房的物业更优先，因为这类物业还可免征个人所得税。”一品牌中介西乡区域负责人对记者说。而在网络上，可免征营业税的房源已经在被疯狂热推。记者在深圳搜房网上输入关键词“无税”，弹出近4万条房源，分布在深圳的各个区域，“证满5年”、“可免营业税”、“家庭唯一住房无个税”、“不受新政干扰”、“费用少”等是核心关键词。
近期“免税房”价格或涨？
如果中介人士热推证满5年的物业，是否会助涨此类物业的价格？“我认为很难。业主提价也需要有市场承接，而当前购房者的购房意愿并不强。根据我们的统计，6月份深圳一、二手房的合计成交量已是2009年以来的低点，与2009年1月基本持平，而7月份以来成交则更淡。评估价虽然远低于市场价，但新增税费于买家而言一定是利空消息，从近期市场来看，买家的观望态势仍然未变。”徐枫说。
也有业内人士认为，可能会有个别新政后新增税费低、性价比较高的“免税”物业会提价。“市场整体成交估计会比较低迷，但刚需也仍然存在，在此情况下免税物业会比较紧俏，这也会为部分业主找到提价的理由。”世华地产市场研究部总监肖小平说。


评估价怪象
回复该发言

深圳二手房开始按评估价征税的首周，大量有买房、卖房计划的市民及业内人士登陆网站查询评估价，并在微博上晒帖。但随着个案不断浮出水面，评估怪象也越来越多，业内在质疑评估价公平性的同时，也在呼吁价格制订能更科学、合理。
1.同一小区房，有的打7折，有的打9折？
7月11日，二手房按评估价征税实施的第一天，家住布吉可园的胡女士第一时间打开电脑，登陆深圳市规划国土委网站，输入身份证号及房产证编号，查询自家房屋的评估价格。查询的结果是，她正准备卖的这套两房单位评估价约为91万，而市场价为100万-105万元，也就是说，评估价在市场价基础上打了9折左右。“但后来我看到有同小区的业主在网上晒帖，说他们家的房子评估价打了7.5折。咨询中介才知道，市场上多数单位的评估价都是打了6-7折。同一个小区，怎么差别这么大呢？评估的依据到底是什么？”胡女士问。
2.评估价比房产证原价还低4000元/平？
百仕达乐湖（资料、论坛)有业主遇到了这样的状况：他的房产证上显示的价格约2.6万元/平方米，而官方的评估价格是2.2万元/平方米。也就是说，评估价比他的房产证原价还低了4000元/平方米。“这个其实并不奇怪，在2009年、2010年高峰时期入市的新盘可能会存在这样的问题。”肖小平说。但业主们就一头雾水了：如果评估价比房屋原价更高，是否意味着，出售这类物业就不需要交个人所得税了？
3.市场价更贵的房子，评估价反而更低？
业内人士告诉记者，在目前发现的案例中，不止同小区评估价“打折”情况各不相同，还有部分楼龄更短、市场价更高的二手房，评估价还低于楼龄更长、市场价更低的二手房。“比如位于人民南片区的罗湖金岸，这是2003年底入伙的楼盘，目前市场价在1.8万-2万元/平方米，当前的评估价显示为6000多元/平方米，而位于百仕达片区的东乐大厦，1992年的房子，市场价明显低于罗湖金岸，但评估价却达到7000元/平方米。楼龄相差近10年，前者明显更贵，评估价怎么会更低呢？”王青说。
业内说法
存在偏差并不意外
对于市场各方反馈的评估价信息，接受记者采访的业内人士大多表示“不意外”。他们认为，按评估价征税政策实施不可能一蹴而就，价格制订会相对保守，相当于市场价的6-7成尚算合理。同时由于“阴阳合同”长期存在，市场真实成交价格一直不明确，很难准确监测。但也有部分业内人士表示，从目前个案来看，评估价的制订方法太难捉摸。“现在存在的诸多问题，均没有规律可循。同时评估价是一套一价、一栋一价，还是一个小区一期单位一个价都不明确。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。
官方说法
评估价将半年调一次
评估价是如何制订的？依据是什么？据深圳市国土房产评估发展中心介绍，该中心开发了专门的评估系统，是以房地产的公开市场价格为参考，综合采用比较法和统计学方法进行测算的结果。在评估计税参考价格时，会考虑所有影响房地产价格的因素，如位置、朝向、楼龄、配置设施、房屋层数，但未考虑抵押、担保等因素对房地产价格的影响。


-->至于目前存在的问题，及房价出现浮动时评估价是否会调整，目前的官方说法是：评估价系统会每半年根据房产价格进行一次数据更新，计税参考价格的估价时点分别是每年的4月1日或10月1日。
○行家识楼
走进兰溪谷能舒缓你疲劳的心
王良英
中原地产住宅部执行董事
心动楼盘：兰溪谷
回复该发言

心动理由：深圳向来是一个快节奏的城市。我觉得一定需要一处住所来让你一颗疲惫的心得到释放。从大的区域上看，我认为蛇口就是这样一个闹中取静的区域。区域规划很好，人口密度低，绿化做得不错，给人一种幽静、缓慢的生活氛围。
在蛇口里找一处更加幽静的居所，我会自然而然地想到兰溪谷。首先居住在蛇口的人都是心态放松、随和，并且对生活有追求的，而家住兰溪谷的人仿佛将这种气息演绎得更为深刻。我如果住家的话对周围邻居会比较看重，周围都住着些什么样的人、他们好不好相处、他们对生活是怎样的态度，都很重要。我喜欢兰溪谷的另一理由便是它靠山，抬脚就可去大南山走走。进兰溪谷需要走一条沿山路，路两旁的树很高、很密，可以让你在上山的途中多一些思考，将心态放平和。
说到具体的户型配套，我觉得它也有可取之处。兰溪谷的户型面积有大有小。小有120平方米的三口之家，大有170平方米的几代同堂都可以满足。配备的是育才小学学位，小孩上学也会很有保障。另外蛇口距离香港很近，兰溪谷去香港更是方便得很，再加上它的开发商是招商地产，产品的各方面品质都有保障。
○ 参考资讯
中原地产地铁开通宝安二手商业成交放量
住宅成交受限，商业热情不减。中原地产数据显示，6月份深圳二手商铺成交环比再涨25%。就各区成交来看，宝安势头最猛，合计成交2.74万平方米，占全市成交量的30%，前海规划及地铁开通为该区域带来良好经济发展前景。其后依次是福田、龙岗、罗湖、南山和盐田。

回复该发言