内地客香港“淘房”交易量升至四成

香港海景豪宅颇受内地客青睐。邹阳军　摄
二十年一轮回，与上世纪九十年代港人大规模置业广州和本世纪初广州豪宅赴港推广迥然不同，如今是广州客赴港淘楼，而香港楼盘也乐意来广州揽客。
“与内地相比，在香港买房很简单，附加费用也很少”。港置地产高级营业经理阮春喜表示，“近年到香港置业的内地人越来越多，尤其在限购四个月后，目前香港交投四成左右是内地客”。
业内人士认为，只要限购令不解除，必将有更多投资客涌入香港投资买房。
广深港高铁将香港纳入全国高铁网络中，打开了中国的南大门，随着内地限购、人民币升值以及高铁等利好的带动，内地客置业香港越来越多。
限购　买家转战香港
内地人连连赴香港扫楼，5月以来被高调曝光的有28岁的惠州女黎嘉敏，以3.45亿港元购入九龙站凯旋门（资料、团购、论坛、二手）顶层一套约720平方米的豪宅单位；而重庆天来控股投资集团董事长安晋辰，更是以5.47亿元的天价买下了浅水湾赫兰道12号，创下了香港洋房第二高的成交价。
除了豪客外，更多的买家则选择跟随港资背景的中介公司赴港买房。6月底，美联开始组织首批看楼团前往香港看楼，共有30多位团员。
“如果人民币继续升值，如果内地限购继续，如果香港贷款利率持续偏低，去香港买房的人增多并不出奇。”美联物业总监林劲松表示，在限购以后，打听去香港买房的人增加不少。
“主要看的都是一手楼”。林劲松介绍，看楼团去了恒基地产开发的比华利山别墅，还有海景楼嘉贤居等。其中有一名买家看中嘉贤居一套71平方米的房子，总价408万元，并已有购买意向，将在本周末签合同。而内地客心水的目标价位多为500-600万港元的房子，本月底他们还将再组织一次香港看房团，如果意向登记看楼客较多，今后还有可能按周组团去香港看楼。
港企来穗揽买楼客
无独有偶。6月底香港中介港置地产亦高调进驻天河区珠江新城，这是该公司目前在广州的唯一一家分店。该公司相关董事表示，其香港业务将占10%。并拟以周或月为周期，不定时组织客人到香港看房。目前该中介代理的香港楼盘以一手楼为主，虽开张不久，但已有一批市民有了咨询意向。而在香港楼盘尚城项目中，经由港置地产促成的交易，内地客户成交了十多单。
据了解，中原地产广州分公司上半年也曾联动香港中原集团组织内地客前往香港看楼，购买中原地产香港公司代理的楼盘。合富辉煌首席分析师黎文江表示，合富辉煌自今年初开始，亦首次试水代理香港九龙的一个一手楼盘，在周末时间组团乘坐香港直通车前往。
香港魅力贷款利率低租金回报高
据林劲松介绍，在香港按揭买房贷款利率非常之低，目前最高也就是2.25%，普遍在2%，而广州五年期以上的贷款基准利率是7.05%，而且还有众多限制。另外，对于内地客，香港银行会视乎买家职业，如果是外企、银行、高管或公务员之类，还可以给予更低的贷款利率。购房者的中介费，大约是1%至1.2%。
不过总体看来，香港的房价要高出广州不少。港置高级营业经理阮春喜此前在香港做经纪多年，据他介绍，目前香港像浅水湾等传统豪宅区，因为没有新盘入市，均价达到30万港币/平方米，其中最贵达到了50万港元/平方米；西九龙均价在10-15万港元/平方米，珑玺项目也达到了20万港元/平方米以上。目前，香港的一手楼均价在13-16万港元/平方米之间，二手楼则维持在8-12万港元/平方米之间。“总体来看，香港的房价普遍是广州房价的三至四倍。”
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虽然房价高企，但香港住宅的租金回报率要高于广州。阮春喜表示，一般500万买回的房子，有的月租可达2万港元；上千万港元的房子，租金高达五六万港元。而目前广州中心区的回报约为3厘，香港可达4至4.5厘，回报更高。
香港打击内地客贷款仍可五六成
“内地限购令的出台，促进香港楼市发展。一些资金充足的内地豪客，购房需求得不到满足，会寻找新的释放口。”港置地产阮春喜表示，在西九龙地段，因办理登记便捷、兼有直通大陆的高铁，配备大型购物中心及全海景视线，极具投资价值，内地客占到该地段项目的五成。九龙板块二手交投中约有四成为内地客。另据相关数据显示，近年来内地客已占买香港楼群体中的三成，而限购后该比例已达四成。
随着内地客越来越多，并有推高楼价之嫌，香港政府亦开始出手限制内地客。6月10日，香港金融管理局总裁陈德霖宣布，要求银行调高楼宇按揭的成数，将700万-1000万港元的按揭成数调至最高六成，贷款上限为不超过500万元；700万以下楼宇最多可借七成，贷款上限为420万元。此外，首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付，但如果能证明与香港有紧密联系，如申请人的家人在香港定居等，银行都可以酌情处理
林劲松表示，目前内地客在香港买房，可贷款介于五成至六成之间。不过，在限购令及人民币升值等影响下，仍会有越来越多的内地客前往香港置业。
两大问题
1、香港房价走势？豪宅和高端商业有升值空间
阮春喜表示，未来香港楼市很可能出现两极分化的走势。一些具有投资价值的豪宅因楼盘稀缺，供不应求，未来仍会继续上升；而对于普通住宅而言，因政府要顺应民意，满足普通大众的刚性需求，楼价会比较平稳，甚至稍有下降。若大陆通胀现状得不到解决，负利率继续，入手楼市获得租金回报，仍是资金保值的最佳选择。他认为，投资豪宅及高端商业仍有升值空间，这是由高端物业的稀缺性及不可再生决定的；外国人以香港为进入大陆投资的跳板，也会促进高端住宅的发展。
2、在香港买房有何风险？主要是个人的资金能力
“事实上，到香港买房的风险是很小的”。阮春喜认为，香港是一个自由市场，资金也是自由流通的，入手楼市需要注意的只是楼盘所处的位置及个人资金是否充足。楼盘位置不好，升值就很有限，而因目前香港楼价引起民怨，政府对拥有多套房的投资者贷款有限制，当然这对于豪客来说影响有限。
美联物业副总监林泊山亦认为，在内地普现的烂尾楼、开发商卷款逃跑等行为在香港基本是可以杜绝的，“基本上不会有陷阱”。“香港的法律比内地完善得多，风险基本不大”。林劲松表示，在香港置业的风险主要是经济风险，视乎个人资金能力。
香港买房税费清单
一手房费用：
“在香港买房很简单，不像内地那么多杂税”。阮春喜说，在香港买一手房除房款外，就只需缴纳印花税、律师费、佣金。其中印花税的差异较大，房价200万港元以下的，税费仅为100港元；随着总价的提高，印花税最高可达房价的4.25%(详见表格)。
备注：在香港，开发商需支付中介佣金；此外开发商本身会为买家配备律师一名，费用由开发商支付，除非买方要换律师时才需要另外支付律师费。


二手房费用：
印花税：征收方式如一手房
佣金：一般为房价的1%，甚至可以更低
律师费：一般为1万港币，上千万港币的房子则需1万多港币
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备注：阮春喜说，在香港买房，买家就像上帝，很多费用对方都会抢着帮忙做。比如按揭费用、工本费用，银行或律师会全包了；至于佣金，买家可以和中介协商，如果觉得房子价钱不甚理想，甚至可以不交。
香港一手楼房买卖程序
1.认购登记
先落订金登记，以本票或支票形式支付，然后抽签或排队先到先得买楼。
2.临时买卖合约
预备临时定金(细订)，定金一般为楼价5%-10%。
3.正式买卖合约
一般在签署临时定金的首3个工作日，要到开发商律师楼签署正式买卖合约并缴付另外楼价的定金，亦要附清厘印费、律师费。
4.按揭契约
由你选择的供款方法决定，例如选择即供期付款，大多在签署正式买卖合约后30天至60天内付清楼价，并会从律师楼取得楼契，若有做按揭，则楼契归银行，按揭契分别由银行及业主保管；而选择建筑期付款，入伙时才需找银行做按揭，估价可能与购入楼价有差距。
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