惠东滨海旅游地产近期集中入市 瞄准深圳大客户

巽寮湾具有优质海滩，又背靠珠三角城市群具备市场优势，适合深圳人度假。

业内人士认为旅游地产正进入黄金启动期。


至少4个主打滨海度假概念的房地产项目（碧桂园十里银滩、万科双月湾、合正东部湾、金融街金海湾）近期即将在深圳面世，且均坐落在惠州巽寮湾区域，这在深圳房地产市场上并不多见。业内认为，旅游地产正进入黄金启动期。
面朝大海，春暖花开，有什么吸引深圳人到惠州东部巽寮湾去享受海滨度假？综合开发商研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁认为，滨海本身就适合搞旅游地产，而惠东一方面具有优质海滩的资源优势，另一方面又背靠珠三角城市群具备市场优势。
包括万科、合正、碧桂园、金融街等开发商都已进入惠东，而近期其各自的项目也都将入市，惠州世联地产董事总经理苏剑透露，从以往的度假产品销售来看，70%以上购买者都会全款付款，年收入60万以上的人才是滨海度假地产的目标客户。
记者踩盘发现，巽寮湾的海滩质量属优，但目前巽寮湾存在交通瓶颈，除高速外，目前从罗湖到巽寮湾尚有40公里县道，不塞车情况下需要2小时15分钟左右。对此，苏剑表示2012年内广惠高速东沿线通车，到时惠深沿海可直接转广惠高速到达巽寮湾片区。
4个以上滨海旅游地产项目集中入市
旅游地产概念是随着经济发展应运而生的房地产细分市场，它依托于周边丰富的旅游资源，集旅游、休闲、度假和居住为一体，实质为不动产投资，但包裹着旅游概念的糖衣，美联物业全国研究中心主任徐枫则认为，“旅游地产在全球范围内，都是随着各国居民收入增加而诞生的市场，旅游地产的开发是顺势而为”。
而目前，深圳楼市集中入市的滨海旅游度假项目都位于巽寮湾。据了解，巽寮湾位于惠东县城平山镇南部，地处北回归线以南，南海大亚湾的东部，依山傍海，山海相嵌，海天交融。巽寮湾的山、海滩、海岛巨石遍布，海湾一带有摩崖石刻30多处，在总长20多公里的海岸线内，有8个海湾，海面隐隐约约分布着大大小小数十个洲。从地图上看，巽寮湾位于深圳大鹏湾东部，与大鹏半岛隔大亚湾相望，从深圳驱车走惠深沿海高速过南澳、惠州澳头等镇后即进入巽寮湾所处的半岛内。
从这几个集中入市的旅游地产项目来看，滨海资源都被各家开发商作为主打的元素。碧桂园十里银滩形容自己为“每个人都想拥有的海滩度假屋”，金融街金海湾标榜为“中国的马尔代夫”，合正东部湾主打“纯私人度假目的地”，地产龙头万科不仅将双月湾项目列为其深圳公司今年重头的项目，而且打出中国首个“深海度假”产品的招牌，无疑各家开发商在滨海旅游项目上的打造成为大家的期待。
目前，万科双月湾在深圳大中华喜来登酒店设有项目展示，合正东部湾则在益田假日广场设有展示，多个滨海度假产品都将深圳作为重要的市场。在入市时间上，碧桂园十里银滩最可能首先入市，预计最早7月上旬发售，合正东部湾也曾表示在7月内发售，万科双月湾目前在深圳有展厅，但项目营销中心还未建成，不过其已列入万科今年的销售计划中，预计最早8月入市，金融街金海湾作为早先就已入市的项目目前仍有公寓在售，而富茂威尼斯湾也预期在年内销售。
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“滨海是打造旅游地产的鲜明优势。”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示，从资源上讲，世界各国旅游产业和住宅产业，濒临海洋的海岸线都是最佳资源，全世界60%左右的人住在沿海区域；从经济上讲，沿海地区常常是世界各国经济发达的地区，大量财富聚集在这里，为沿海实施大量旅游地产开发、投资奠定了一个坚实的经济基础；在市场方面，沿海地区对人口具有巨大吸引力，在这个地方还有密集交通网络，足以造成一个一个的城市群，甚至出现很多千万级的滨海城市，人口集聚是旅游地产的一个重要条件；再者，沿海地区通常是经济发达地区，房价上升空间很大，而且领跑房价上升。
深圳至惠东交通明年将改善
日前，记者前往惠东巽寮湾踩盘。作为非传统的深圳人海滨度假区，巽寮湾度假一般会排在大小梅沙、东西涌之后，不过随着惠深沿海高速的开通，越来越多的深圳人也开始到巽寮湾度假，记者驱车下高速进入巽寮湾所在半岛后大致统计，10辆车中大约有6辆为深圳牌，两辆为广州牌，其余两辆为惠州本地牌。
交通方面，深圳出发沿罗沙路上惠深沿海高速，出稔山出口后走县道到达巽寮湾。从深圳地王大厦附近统计全程大概在140公里左右，其中前100公里中大多都在惠深沿海高速上，交通方便，而最后40余公里则为县道，多为单向两车道或一车道，路况一般仅能维持60—80公里/小时行驶，加上目前部分路段正在修路，部分路段堵车，记者全程用时约3小时到达。而回程由于没有堵车，用时2小时15分钟到达深圳地王大厦附近。此外，在进入巽寮湾所在半岛后车行至人字形岔路口时，左侧为去往双月湾道路，右侧为去往巽寮湾道路，万科双月湾与金海湾等项目方向有不同。
在各自项目中，十里银滩拥有最长且最为完整的海岸线，主力产品为公寓和别墅全线覆盖，部分产品装修发售，目前其项目现场高层已经封顶，联排别墅样板房正在装修中，别墅前的省级绿道基本完工。而合正东部湾的产品则以别墅为主，项目附带游艇会，目前该项目到巽寮湾度假村的道路已基本修好，小区园林和营销中心也基本完工并布置完毕，等待发售。万科双月湾则位于双月湾月牙状滩上，其项目所在陆地为长条状，西南侧面对大海，东北侧则为内海港，供渔船等停泊，目前该项目还在施工中，首批产品预计包括别墅、洋房和公寓，未来双月湾将包括游艇会、五星级酒店和商业街等配套。
对于交通上的不足，苏剑表示，这些问题会在两年内改善。他告诉记者，目前惠深沿海高速已经开通，还需要走40余公里县道，而到2012年广惠高速东沿线完工开通，到时候沿海高速可以接驳广惠高速东沿线进入巽寮湾，而在2015年之前，随着半岛内的滨海大道开通，就可以完全不走县道到达巽寮湾。记者还了解到，巽寮湾所在的稔平半岛路网有望在2013年基本完工，改善半岛内的交通情况，而今年厦深高铁开通，也将拉近深圳到达惠东的距离。
惠州作为非一线大城市，其开发的旅游地产在宋丁看来会和沿海大城市明显不同，首先是一定以优美的滨海生态环境为主要依托，必然是生态、自然，主要依靠纯朴自然风光；再者，强调中小城市的宜居特征，生活节奏慢，较舒适，生活压力较小，更适合人居；还有，生活费用低，旅游休闲、入住酒店，它的生活费用都要低很多。
5年巽寮湾度假人群翻5倍
宋丁认为，目前惠东旅游地产经过多年发动，但仍处于发动期，即便启动了，也还要滑行一段时间，设定这个时间应该是5—10年。而徐枫则认为，目前中国在经济腾飞、交通路网改善、开发商调整策略等多种原因下旅游地产开发即将进入井喷期。
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苏剑告诉记者一组数据，2005年其进入巽寮湾开始做金海湾项目前期时，巽寮湾一年接待的游客大概是30多万人，而到去年，也就是2010年，巽寮湾接待的游客是180余万，游客数量5年涨了五倍，游客中除部分惠州本地自驾者外，不少都是来自广州、深圳、东莞的游客。
多年耕耘巽寮湾房地产开发项目的苏剑表示，与其说巽寮湾这几个项目为旅游地产，还不如说其是围绕滨海资源打造的房地产项目，“毕竟旅游地产都还要有非常明确的目的地，或者是围绕景区形成，而目前巽寮湾还没有标志性的旅游资源”。
“2005年来巽寮湾的游客几乎只能住附近的小旅馆，酒店等配套几乎没有，而现在各种配套措施起来得很快，也带动了本地的旅游设施建设”，苏剑表示。
而这些滨海度假地产的主力客户也瞄准了那些广深居民。“从我做金融街金海湾这个项目来看”，苏剑透露，“购买这一类滨海度假产品的客户70%都是一次性付款，说明大多具备一定经济实力，而从统计上来看其购房者年收入普遍在60万以上”，此外，这一类客户购买度假产品后每年大概会住1—2周，自己住、父母住或者请朋友过来住，而剩下的时间大多在出租。以巽寮湾的金海湾为例，除去一家凤池岛酒店的400多间客房外，在全年有半年的适合海滨旅游期内，这些出租的公寓每天价格在800元左右，开房率在60%左右，这些出租公寓的业主每个月的租金回报在5000—8000元不等，而金海湾公寓早期的产品每平方米开盘价格仅7000—8000元。
此外，作为目前片区内唯一在售的项目金海湾，其现售价格也成为价格标杆。记者了解到，目前金海湾少量海尚湾畔顶层复式在售，主力户型57—60平方米，均价2.5万元/平方米，带精装和家私电器，提供统一的酒店式管理，而其7月推出的阳光假日养生公寓，面积40—70平方米，均价9000元/平方米左右。
“这个片区的开盘价格要视资源不同而定，但总体上都会在8000元/平方米以上”，苏剑表示。
此外，交通上更为便利的大鹏湾是否比巽寮湾更吸引深圳人置业呢？宋丁表示，大鹏湾有截留的可能性，但是这么多年惠东的沿海开发快于深圳大鹏湾，大鹏湾一直停顿着，而包括大西冲片区起来后，估计对于截留高端客源会有一定影响，但也不是特别大问题。苏剑则认为，巽寮湾和大鹏湾由于地质环境不同，沙滩资源是不可比拟的，巽寮湾由于是石英岩，其沙质为白沙，而大鹏没有，此外大鹏湾处于保护性开发中，滨海地带几乎没有房产项目。
■ 对话
美联物业全国研究中心主任徐枫：
旅游地产在中国市场正处于黄金启动期
旅游地产受开发商青睐
记者：现在为什么会出现这么多的旅游地产项目？
徐枫：经济基础决定上层建筑。旅游地产在全球范围内，是随着各国居民收入增加而诞生的市场，在中国也不例外。除了经济基础外，旅游地产的开发和中国广袤的土地和丰富的旅游资源不无关系。浅海、滩涂、湿地、山脉、丘陵，这些丰富的资源为旅游地产的开发提供了广阔的舞台。此外，中国正大规模建设路网，为旅游地产的开发提供了相当的便利。
从开发商角度来说，旅游地产也使得开发商在房地产发展上升周期可以进行更多的资源整合。旅游地产种类繁多，大体上可以分三大类：旅游住宅地产(类似深圳大鹏的住宅项目)、旅游商业地产(类似泰国芭提亚的在售商铺)、旅游度假地产(例如三亚的海边别墅)。投资者关注上市公司的融资创新能力，旅游地产对于地产概念股和旅游概念股都是极好的拉动。
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另外，一般投资旅游项目，靠旅游收益，投资收益期都超过10年。但旅游地产土地成本一般都很低，对于开发商和投资机构而言，收回投资的时间在10年以内，且可获得超额收益，所以旅游地产深得投资机构的欢心。
再者，旅游地产隐含着产品卖点，对于潜在买方来说，旅游地产利益诉求清晰明了，就是为了投资和度假。对于买方，旅游地产是在满足了自住需求以外的投资品细分市场。在北上广深四个城市富人云集，投资旅游地产满足了马斯洛需求的更高层次。
最后，旅游地产还可以打政策的擦边球。不少地产项目都是以主题公园、旅游景区名义开建。一来可以背靠旅游产业的支柱型战略定位，二来可以逃避国家对外资投资房地产的监管，旅游地产对运营商来说，充满了机会。所以说，旅游地产在中国市场正处于黄金启动期。
滨海地产不会影响本土市场需求
记者：这些旅游地产入市对深圳市场有何影响？
徐枫：旅游地产从开发到消费，是自住需求完成后的衍生需求，对任何城市的本土市场基本需求不会有影响。根据美联物业全国研究中心录得的数据，投资高峰期，投资客在住宅市场中的比例大致在30%。而在宏观调控下，比例在10%都不到。即使这部分需求全部转移到旅游地产投资，仍不会影响90%的自住需求。更何况旅游地产概念只是投资品中的一个子集。
滨海地产固然给旅游地产缔造了一个美好的愿景，但纵观中国，海岸线漫长，长达3.2万公里，滨海景观雷同。深圳东部滨海地产需要缔造自己的核心竞争力，才能从芸芸众生中脱颖而出。另外，日本地震引发的核电站事故，也使得人们对核电站的安全性有一定担忧，这也是潜在置业者考虑是否在核电站旁置业的因素之一。
■ 项目简介
万科双月湾
万科双月湾项目是深圳万科开发的首个滨海度假项目，在深圳万科布局东部海洋战略中具有重要里程碑意义。项目占地面积约75万平方米、真正拥有双海湾一线无敌海景，3公里海岸线水质清澈、沙质细腻。该项目规划总建筑面积约111万平方米，将包括高层住宅、公寓、花园洋房、Townhouse别墅、红树林公园、五星级酒店、游艇会所和渔人码头商业街等完备的配套设施。秉持尊重当地文化、保护性开发的原则，万科双月湾项目将打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、购物、运动、娱乐、自然探险、海滩假日于一体的大型高端生活区域。目前万科双月湾在大中华喜来登酒店设有展厅。
碧桂园　十里银滩
碧桂园十里银滩位于亚婆角海滨旅游区，拥有中国最优质、最原始的滨海资源，是广东省东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一，项目拥有区域最珍贵的五公里长白沙滩。社区还规划建造超五星级度假酒店、风情商业走廊、国际幼儿园、游艇码头等设施。在产品上，十里银滩包括217—438平方米双拼别墅，52套面积为153—168平方米的联排别墅，主力户型为70—260平方米2房至5房的海景洋房以及80平方米的瞰海公寓。
合正东部湾
合正东部湾位于巽寮国际湾区中心位置，是中国首个纯私人度假目的地，为客户提供全方位的私属度假服务。项目位于半山位置，三面环山、面朝大海，拥有1公里私家海岸线，2公里海景风光带和公共观光栈道、500米私家沙滩、350泊位游艇会所、山海高尔夫俱乐部、无边际风情游泳池、大型会所、临海商业街、海滩休闲酒吧、意大利咖啡西餐厅、私家登山道、山顶茶社、五星级酒店等顶级配套。项目总占地约2000亩，一期建筑面积约11万平方米，涵盖双拼、独栋及联排别墅，以及高层公寓及洋房。目前，合正东部湾在益田假日广场设有展场。
金融街金海湾
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金融街金海湾，规划用地29平方公里，由北京金融街投资200亿开发，预计开发周期8-10年，是最早进入巽寮湾片区同时也是占地面积最大的房地产开发项目。该项目拥有媲美三亚的滨海资源，16公里原生态海岸线，11公里白沙滩，60亩红树林，7山8湾18景，99个大大小小的洲岛等自然景观。金海湾2010年推出半山沙滩别墅、海尚湾畔酒店公寓，海尚湾畔公寓是第一个在深圳会展中心开盘的异地项目，预计2011年7月金海湾将推出新一期度假产品“阳光假日”以及“融玺”-高尔夫海景独栋别墅。
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