万科探索保障房盈利模式 建言设有限共有产权

保障房从未像今年这样受到地方政府如此重视，一份关于保障房建设的一整套建议方案上报至广东省委书记汪洋。
这份建议来自国内最大住宅开发商万科，它也是汪洋在2011年4月奔赴万汇楼进行保障房专项调研时亲自给万科布置的一道命题。
在这份被汪洋称为“很有启发”的方案中，万科提出了利用市场手段引导民间力量参与保障房建设的一系列建议，其中重点阐述了保障房的有限共有产权解决方案。
有业内人士猜测，万科的这份建议或许会对广东保障房建设产生不小的影响。汪洋在7月4日与网友的一次交流活动上表示，万科从企业的角度出发提出一个如何搞好保障房建设的方案，“思考问题的角度和政府不一样，对于更好地利用公共资源、合理配置保障房，并且能够使它形成良性循环，很有启发。”
在这次交流会上，汪洋还就保障房问题表态称，要实现保障房的周转和流动，防止过度行政化问题，防止保障房建起来以后又成了过去的福利房。
保障房的经济账
万科的这份保障房建议，源于汪洋在4月19日对万汇楼的一次实地调研。这个因其模仿福建客家围屋的建筑形态而建设的廉租房项目，在当地又被俗称为“土楼”，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。
但是，万汇楼的实践对万科而非并非一次成功的尝试。万科董秘谭华杰在接受《第一财经日报》采访时直言：“万汇楼得出的一个悲观的结论是，从投资收益角度而言，它是一个失败的模式，证明民间资本进入保障房建设领域在经济上不具可行性。”
万汇楼得出的悲观结论，实际上是目前国内保障房建设的普遍难题。包括首开集团、保利地产、绿城房地产集团等多家开发商公开表示，缺乏有效的体制保障和盈利模式支撑，保障房建设大多面临亏损。
不仅仅是开发商亏损，政府建设保障房同样面临巨大的利益流失，这也是地方政府保障房建设一直进展缓慢的深层次原因。
万科在给广东省委的建议方案中分析认为，地方政府在建设保障房过程中存在巨大的让利和暗补，一方面是土地建设商品房可以获得更高的收益，另一方面是土地出让金和税费优惠的损失，但保障房出售之后，政府的这些让利则迅速变成购房者的私人财富。
这意味着保障房建设过程在很大程度上也是政府利益流失的过程，这个过程伴随着保障房的不断建设而又不断重复，给地方政府带来沉重的经济负担。地方政府建设保障房越多，经济利益就会损失越多，注定不可持续。
开发商的损失更为直接。万科的保障房建议认为，目前保障房建设大体上可分为三种模式，即配建模式、代建模式和开发模式，其中最为常见的是开发模式，但开发模式也是导致开发商铁定亏损的一种保障房建设模式。
配建模式，即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，开发商可以通过商品房销售部分来抵偿保障房的成本，因此开发商很愿意接受这种模式。
代建模式下，企业不投入资金，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色。谭华杰表示，代建模式下开发商能拿到的钱就是项目管理费，目前不超过项目总成本的百分之一，常见的是千分之六到千分之八。
但万科认为，配建模式不能解决地方政府的保障房建设资金问题，因为这种模式相当于地方政府把土地出让金返回给开发企业，这种转移支付的方式使政府建设保障房的隐形支付一分钱都没有减少。代建模式对地方政府解决保障房资金同样没有帮助。
万科保障房建议认为，能替地方政府解决保障房资金的方式是开发模式，即企业先垫资、融资进行开发，开发完毕后由政府回购，或在其监督下销售给购房人。这种模式开发的保障房主要是利用民间资金。
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但值得关注的是，开发模式却在体制上决定开发商参与保障房建设基本会出现亏损。谭华杰对此解释称，目前政策规定保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例为20%，剩余80%的资金可以进行项目融资，地方政府回购或出售时允许开发商把80%资金的利息计入项目成本，但20%资金的利息只能由开发商自己承担。
这一资金结构相当于5倍财务杠杆，开发商的利润是按照总成本来计算的，一般不超过3%的利润，经过5倍杠杆放大至15%的自有资金回报率。
但15%的自有资金回报率并未进行年化。如果按照两年做完这个项目，则年化回报率是7.5%，这意味着这个回报率水平跟银行利息基本持平，开发商刚好保本。但如果该项目做到三年，则年化收益率只有4.5%，这个水平不足以抵扣银行利息，开发商注定亏本。
不仅仅是万科，保利地产董事长宋广菊此前也表示，北京保障房项目处于亏损状况，原因是北京项目到了政府之前规定的销售时间，但政府方面的销售方案还没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售，参与该项目的7家开发商全部亏损。
北京住总集团董事长张贵林年初也透露，住总旗下经适房项目翠成馨园建设超过10年，截至2009年项目承建方巨亏21.18亿元。
先租后售解决盈利难题
要引导民间力量参与保障房建设，必须解决民间资本建设保障房的盈利模式问题。万科在建议方案中提出，要让民间资本进入这个领域，既要让民间资本获得合理的投资回报，又不能把保障房变成一个谋利的方式。
万科在建议方案中提出，可以借鉴国外经验，对保障房实行有限公共产权。
谭华杰表示，必须清楚一个事实，即保障房的需求有一个时间段，中国真正需要大量保障房往往集中在城市化过程的一个特殊时期，大量外来人口涌入城市而城市的商品房供应量又跟不上，导致商品房价格上涨过快，这是特定历史阶段的特殊问题。
但20年之后的情形又会怎么样呢？谭华杰认为，20年之后人口红利结束，城市化基本完成，社会可能又会面临房子过剩问题。
万科在建议方案中提出，可以学习国际经验，比如美国的经验，目前需要的是阶段性的住房保障任务，可以民间资金来提供和承担这20年的住房保障功能。
一个解决方案是，政府可以规定，民间资金持有房子，在20年期间必须用于保障房，但15或20年之后这个房子可以变成商品房，对外出售。谭华杰表示，这样做可以让民间持有房子的人并不牺牲房屋产权，只是牺牲了前20年内自由使用它的权利。
万科建议的操作方法是，不管这套房子是政府盖的，还是开发商盖的，都不重要，房子盖好后就把它卖给持有机构。持有机构可以以低于商品房的价格购买这套房子，而政府可以让利给持有机构，两者共同持有房屋产权。
持有机构购房后，前20年只能用来出租给政府指定的住房保障对象，不能作为其他用途，但是15年之后这套房子可以出售的。出售这套房子产生的收益，同样由持有机构和地方政府按产权比例分成。
这类房屋可以按照市场租金对外出租，但是保障房对象可以只需支付租金的一部分，剩余租金差额或者由政府直接补贴给持有机构，或者把租金差额折算成房屋产权，逐渐转移给持有机构，使得持有机构的产权比例不断增多。
谭华杰表示，这种模式下，持有机构最主要的收益根本不是前期的租金，而是20年后这个房屋的出售所得，持有产权越多意味着未来收益越大。
万科认为，这种模式能解决民间资金建设保障房无法获得投资回报的问题，也能解决民间资金持有保障房难以获得经营收益的问题，同样可以解决地方政府建设保障房的资金来源。
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谭华杰表示，20年后这个城市可能根本不需要这么多保障房，甚至不需要这么多小户型住宅。在这种模式下，保障房投资和运营机构就会预测和预防这种不利的结局，提前在房屋外形设计、房屋功能、空间布局既配套等方面做好应对。“但如果没有明确的利益驱使，谁会关心这些房屋在20年后的命运呢？”
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