第三季度或成最好购房时机

近期不少推出新货的楼盘，都受到了消费者的高度关注。信息时报记者 李东元 摄
最近两个月，广州市场上新盘频频出现，包括信基城（资料、团购、论坛、二手）、广州星河湾“盛荟”等多个楼盘已经推出市场，并获得较佳的销售业绩。而接下来的七月底及八月份，更有越秀·逸泉韵翠（资料、团购、论坛、二手）、雅居乐七里海、越秀·星汇金沙（资料、团购、论坛、二手）、越秀、星汇文华（资料、团购、论坛、二手）等多个项目蓄势待发。业内人士表示，相比于往年，今年广州楼市的淡旺季区分已经不太明显，几乎每个月都有一定数量的新盘、新货推出市场。同时，由于作为过去两年频频推出新政的9、10月份前景未明，第三季度或成为今年最佳的入市时机。
第三季度房价或跌15%
在日前举办的一场名为“低密度宜居生活时代论坛”的活动上，合富辉煌市场部首席分析师黎文江表示，按照过去两年的经验，九月、十月是楼市调控政策出台的频发月份，今年会不会还继续推出新的政策，目前尚未得知。“为应对未来未知的政策走向，我们呼吁开发商尽快在7、8月份赶紧推出新货，以求在9月份之前完成全年销售目标的80%左右，那么在第四季度的日子就会好过很多。”
从近期开发商频频推出新盘、新货的形势看，黎文江预测，第三季度相信会有大量的新增供应推出市场，在众多新盘、新货竞争的情况下，购房的选择面更大，价格估计也会有10~15%的调整。“因此，想入市购房的消费者最好的出手时机是在9月份之前。开发商也应该积极在9月份之前推出新货。当然，开发商在完成销售任务之后，也有可能将价格调整上去。”
由于限购政策、限贷的影响，原来作为购房主力之一的投资者在今年大幅减少，市场观望的气氛也一直保持着较浓的水平。开发商如何才能在逆市中取得好的业绩？对此，黎文江认为，在目前的形势下，一方面，开发商应该多做符合刚性购买需求的产品；另一方面，则不应该再局限于在一线城市发展，而转向二三线城市。“一线城市的房地产开发已经相对成熟，而且成本也越来越大。在这些地区，开发商应该多做商业地产、旅游地产这类的项目。”
限购政策不应该再一刀切
而对于去年底推出，并在今年年初进一步扩大的限购政策，有不少专家认为目前到来需要检讨的时候了。“最起码我们不应该一刀切去限购。像南沙、花都这些远郊区域，我一直是不建议限购的。这些区域房价还较低，而且承载着产业转移、人口转移的重任，太多的限制不利于区域的发展。因此，我建议取消这两个区的限购。”同时，黎文江也认为，目前推行的限购政策在短时间内取消的可能性不大。“如果取消了，楼市就会反弹。因此，我认为限购政策起码会延续两年的时间。”
同样，有专家表示，限购政策影响最大的其实是经济实力不太足的改善型买家。“对于真正有钱的人来说，限购政策其实对他们的作用不大，他们总有办法能够去规避。”在这种情况，还是一刀切去进行限购的效果就大打折扣了。同时，由于目前国内的投资渠道非常有限，股票市场又持续低迷，使很多民间资本无法找到出路。“最近不是有很多人已经到海外去进行房产的投资了吗？那么多的资金外流，支持了其他国家的GDP和投资消费，那么为什么我们就不能考虑取消限购，将这部分资金留在国内呢？”
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而针对目前的物业投资需求及政策限制，近年来广州市场推出了多个具有商业用途的公寓、写字楼物业，以吸引投资。对此，广州市同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文认为，商业公寓在广州必然会有一个发展的高峰期。“因为限购政策对抑制住宅产品的投资是非常有效的，在这种情况下，商业公寓、商业物业在三年内会迅速走向价值提升的道路。”
观察
中地行：楼市步入冷静期
对于近期的市场表现，中地行发表评论认为，随着六月的端午假期签约余温渐逝，楼盘加推和促销活动减少，经过五一和端午两个小长假，楼市再次步入冷静期，成交量持续两周下降。而房价尚未出现实质性松动，依然在高位波动。
据中地行对阳光家缘数据的监测统计，广州十区二市6月27日至7月3日成交面积为15.9万平方米，环比下跌22.4%。成交均价方面，本周十区两市成交均价为11883.3元/平方米，环比下跌4.3%，跌幅不明显。而中心六区成交均价为22659.1元/平方米，环比上涨了3.9%。楼价没有受节假日促销的影响出现实质性的下跌，打折楼盘降价幅度不大。
中地行认为，对发展商而言，目前资金链紧张是普遍存在的问题，经过2个小黄金周发展商对市场反应的试探后也可发现，经历数次调控后，购房者观望态度有所淡化，购房意愿逐渐加强。下半年进入去库存期，同时新盘新货也将明显增加，七八月将进入营销酝酿阶段，蓄势待发。
态度
超三成网友因加息延迟购房
7月6日，中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这已经是年内第三次加息。对此，网易房产近日调查发现，面对加息，近八成网友表示“有压力”，加息对自己造成了影响。
在网易的调查中，针对“假若你是准备买房的刚需族，你对加息怎么看？”这个问题，35.9%的网友表示“可能暂时不买房，等政策松动”，还有三成网友是“无语”状态，另外有16.6%的网友表示“鸭梨大，但勉强能应付”，也有9.5%的网友面对加息打算“借钱给多点首付减少月供压力”，还有6%的网友“没有压力，打算入手”。
而作为普通的房奴族，29.7%的网友认为“鸭梨大，但勉强能应付”，“无语”状态中的房奴们有25.9%，此外，有19.6%的房奴表示“可能会断供”。另外，13.2%的房奴选择“打算借钱提前还贷款”，而11.6%认为“暂时没有增加还贷压力”。

　为争取更好的业绩，楼盘在营销推广中各出奇招。　　信息时报记者 李东元 摄
有业界人士认为，楼市调整目前已经进入到了“温水煮青蛙”的境地，多重调控措施的威力逐渐显示出来，对购房行为已经产生了一定影响。同时，大批量的保障房能够建起来，对于楼市肯定起到平衡的作用，因此房价会有所下滑，万一保障房体系不能建立起来，房价也一样会下滑，因为房地产行业的泡沫终将会戳破。
动向
两《通知》先后出台年内政策难松动
近日，中国住房和城乡建设部公布的《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》称，要采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。
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随后，财政部、住房城乡建设部印发了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，指出各地尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目，各地要把公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。
对此，经纬研究中心主任曾英杰表示，鉴于目前房地产市场成交量以及成交价格的表现，下半年政策放松的可能性很小。他认为，从目前发布的通知可以看出来，下半年房地产调控政策保持现状。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，在《进一步规划房地产交易秩序的通知》中，明确提及从中介到开发到租赁的三部分细节调控。通知的6条中，大部分是再次重申最近落实的一房一价、租赁不得改变房屋结构等政策，这对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。“这也一定程度上说明了年内房地产调控的力度不会放松，很可会影响部分停售等待政策缓和的开发商的价格心理。但是，从政策的强制力和严厉性程度看，这个通知很难打击哄抬房价、控制住房租金过快上涨。应该增加市场供应、推出严厉的惩罚性措施及可执行性的政策，才是抑制价格上涨的最好办法。”
此外，满堂红研究部主任沈锐培认为，要控制租金过快上涨最有效的就是增加公租房和廉租房的供应，而不是所谓的住房行为监管和宣传。另外该政策里面禁止分割出租其实是减少了供应，这只会让市场供应更少，供求更加紧张。所以应该从供应着手，加大保障房的供应，缓解供求矛盾。
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