博鳌21世纪经济论坛第11届年会进入第二天，网易房产独家专访了上海易居房地产研究院发展所所长李战军，他表示，目前楼市仍处于一个冷平衡的状态，不能下结论说下半年楼市面临拐点。但有一点数据佐证的是，今年上半年房地产开发投资额仍上涨了35%，这个行业并不缺生存性的钱。
目前楼市处于冷平衡状态
李战军认为，经过将近半年的调控，从房地产交易价格上涨的速度来讲，是有效的进行了治理，尤其是在一线城市二线城市，效果不错。他认为，如果价格继续上升肯定会再有一个调控的措施出台，而目前新一轮调控并没有出现，说明说明现在在价格目标调控这方面，取得了一定的成绩。
但他话锋一转，表示这样的状态是脆弱的，真实的情况和外部的感受是有差距的，这一方面体现在一线城市的新房和旧房交易量都在大幅下降，但全中国1-6月份的住宅交易量还在继续上升，另外，一线城市的交易价格也没有实质性的变化。而另一方面，房地产交易量下滑的同事，竣工量也在下跌。交易量的下跌也并不代表交易价格的下跌。
“楼市正处于一个冷平衡的状态。就相当于过去东西方的冷战，或者说是一个恐怖的平衡，并没有分出胜负，也就是说是行政的力量战胜了市场的力量，还是市场战胜了行政的力量，媒体、舆论在猜测，但是猜测并不正确。”
对于后续的政策，李战军说，可能限购范围会扩大，从几十个城市扩大到三四线城市，另外虽然中央说房产税今年不再出台，但是后续还可能会出，政府对高价格的房屋进行行政性的税收。还有就是对高价格上市的房地产的楼盘采取针对干部，针对政府公务员的那套约谈政策，这是把体制内的方式拿到针对市场。另外，在金融方面还可能有一些新的措施出台。
“目前这种情况下也存在着某一天市场的价格呈现断裂，在某种程度上出现质变到量变的结果，但那种单讲一方面说三季度四季度肯定价格下跌拐点出现，在我心目中并不存在在科学分析的基础上。”
房地产行业不缺生存性的钱
由于收到政策的打压和资金贷款的困难，关于开发商资金链紧张的话题最近也是时常被人提起。对此，李战军认为实际情况并不是这样的。
他提出一个最重要的房地产指标是中国房地产开发投资额和开发投资的增长幅度，今年上半年，这一指标上涨了35%。“这说明一个什么问题？在房地产调控政策高压态势的情况下，中国各行各业的资金仍然源源不断地流入房地产业，而且它并不是完全通过银行流进来的。”李战军说，这个增长幅度是目前中国宏观经济各项指标中属于比较高的，超过这个指标数的并不多，“从一个意义上讲，我可以明确告诉网友这个行业不缺钱，这个行业不缺少生存性的钱，缺的是发展性的钱。”
另外，他认为目前房地产企业的资金来源结构正在优化。他指出，目前开发商们对银行贷款的依赖度大幅度走低，中国房地产业对于外资的依赖度今年上半年大幅度上升，但受到政策限制这种大幅度的上升是一个低位的上升。中国房地产企业的自筹资金这一部分的比重也在上升。
他还表示，房地产企业除了依靠银行贷款无望的情况下，寻找各种办法，例如复地的退市，例如抱团一起拿地，一起开发，还有绿城这样通过代建的形式来做开发的，把增值收益的部分和投资方分成。
回复该发言