保障房投融资政策支持和模式实践高级研讨会

主题：中国保障房投融资政策支持和模式实践高级研讨会
主办：中国房地产报
时间：2011年7月17日（上午）
地点：钓鱼台国宾馆
主持人 程北平：各位领导、各位来宾，大家下午好！中国保障房融资政策支持和模式实践高级研讨会现在开始！下面我介绍一下参加今天会议的领导和嘉宾，他们是：财政部财政科学研究所所长贾康；中国房地产报总编辑时昶；中国房地产报社总经理单大伟；国务院发展研究中心副部长孟春；北京市住房保障办公室张国伟处长；焦作市财政局局长申相臣；国际金融公司高级投资官员张蕾；中国水利水电建设集团王文林主任；建设投资基金杨沁河经理财政部财政科学研究所副主任刘微等。下面有请财政部财政科学研究所所长贾康先生致词，大家欢迎。
贾康：尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾、各位朋友大家好，今天我们这个会议的主题是中国保障房的融资政策支持和模式实践，我感觉这个题目有非常突出的现实意义。中国现在在经济要完成现代化经济社会转轨，这几年我们实际的经济运行都在关注注房地产和调控，在这新政中间已经形成相对清晰的双轨统筹的调控模式，这就体现在温家宝总理和社会各界互动时候说的在房地产这个领域里面，保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管，当然这需要有一个很好的顶层规划，在顶层规划一下双轮统筹，而保障房作为政府管理部门必须尽责，通过顶层规划和具体的管理尽快的形成有效供给的重大事项，我们现在看到在今年国务院领导同志反复强调，要按一千万套来组织施工，今后几年要形成3600万套的建设规模，这样保障房建设可以会比较快的形成有效供给，进入使用状态，这显然在改善民生，促进社会和谐，建设全民小康过程当中给我们社会中间的低收入阶层提供了住有所居的条件。这个突出的现实意义也就带来了在重视的同时，必须研讨相关的融资的机制和相关的创新，这些融资机制，融资政策所需要的创新，我们实际上还应该有一个宽阔的通盘的视野，这个通盘在国际上面我们必须注意它的经验，因为中国市场经济和社会发展中间，我们要借鉴其他经济体的经验，我的印象很深刻，其他国家在这种保障房、低端住房的建设中间，他们是以比较前沿的所谓PPP概念来覆盖的，就是公私合作伙伴概念，看起来比较前沿，实际上中国并没有因为我们自己是后发的经济体，我们就离这样概念很遥远，不是这个情况。
我说宽阔的视野也要回到中国现实中要注意，在前些年各个方面，包括企业界人士已经积极介入了中国的PPP的实践，听起来是一个好象离我们有一定的距离的前沿概念，实际上在中国很多企业实践中间，他们已经跟政府部门，跟政府的资金支持形成了公私合作伙伴关系框架之下的互动。我们注意到这种实践在中国市场经济发展过程中，中国大地上是有强烈的创新型和广阔的发展前景。在中国的自己现代化过程中间，国情的土壤里面包括跟其他经济体共通的发展公私合作伙伴关系的土壤也存在着这样的必要性。我们又意识到在今年，到今后几年保障房建设里面它的融资政策支持离离不开像PPP这样概念之下一系列的实践上的创新，当然这个创新我们可以总结一些初步经验。在这样的试点之下，有必要通过研究来把存在的一些争议，疑惑，一些需要进一步总结提升和做出前瞻性考虑的种种事情连在一起，我觉得就像我们研讨会在这方面有所促进。
回复该发言

我注意到今天有各界的专家，包括在有关管理部门的领导环节上的官员，也有我们政府背景的研究机构，也有民间的研究专家，特别是我们今天还有一些在市场经济一线，对于实际的运行有体会的，有丰富经验的企业界人士一起探讨。
就是这个住房PPP，是不是可以在中国现在要按照义务任务完成今年1000万套，今后几年3000万套保障房建设中间更好的体现潜力和作用呢，我们认为这是无异议的。
有人测算了一下，今年一千万套至少融资的规模要1.3万亿，或者接近1.4万亿，显然不可能由政府财政大包大揽，财政出一笔钱，其他的资金要靠社会力量，民间资本形成合力，这就是PPP，具体的模式今天下午很多专家和参加会议的发言人会涉及到。我只提到一点，在我们财科所研究中间，我们已经在住房，保障房融资支持PPP方面做的一些初步探讨，后来国务院把我们有关研究简报上报到决策层，决策领导同志给予充分的肯定，给予批示，请由于部门重视研究者提出的建设性意见。这也表明决策层和有关部门和研究者和社会各界是这样一种积极的互动，我深信今天下午研讨就是在这样一个背景之下，在这个氛围里面，我们都在这样一个共同的努力方向之下推动相关的认识能够进一步提升水平，反过来与我们在研究当中形成的意见和建议，去配合我们现实生活中的实践。所以借这个机会说前面这样一些感受，并祝我们今天的研讨圆满成功，谢谢大家。
主持人 程北平：谢谢贾康所长的致辞，下面请中国房地产报总编辑时昶先生致词。
时昶：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！首先请允许我代表主办方中国房地产报欢迎大家继续参加本届中国城市保障性住房发展高峰论坛下午的议程，中国保障房融资政策支持与模式实践高级研讨会。论坛召开之际房地产行业的社会背景和发展方向步入了一个变革期，当房地产高歌猛进之后，当贫富差距带来社会安定隐忧之时，当公平和效率两者之间的优先位置反转之际，当调整经济结构的时候，调控维稳将成为未来五年行业发展的主题词。
加快保障房建设，为了对冲房地产调控政策宏观调控的重要手段，在这一轮房地产调控中中央政府给房地产市场找到出路是以时间换空间，大规模的保障房建设来弥补当前商品房市场的局面，在十二五开局之年2011年民生保障成为中国房地产行业的主题，中央政府拿出了一个五年3600万套保障房住房的计划，堪称中国公共福利保障之路历史性大的手笔，这是一个宏大的雄心勃勃的社会保障计划，致在消除日益加剧的社会不平等，并解决经济失衡。同时保持过去十年投资和建筑拉动的快速增长，在政策的引导和重点倾斜下，全国目前已有中国建筑，万科，保利，绿地等20多家房地产上市公司参与了保障房项目的运作。对于整个行业而言，一个共识已经形成了，保障房建设成为未来行业唯一的突破口，也是新的发展引擎。一个全新的保障房时代正式启动，不过来自政府的规划是美好的，全社会关于保障房的共识也已形成，但是问题操作层面还有许多问题亟待明朗，建设保障房住房资金从何而来，哪些人应该居住保障性住房，如何避免其成为权利寻租的灰色地带，保障房的配租机制是什么，凡是种种亟待解释。
这个从诞生之日起民众就给予掌声，同时也质疑可行性的庞大计划，不仅是对整个国家的经济还是整个房地产行业都是一个巨大的挑战。如果成功困扰人民几十年的住房问题会得到极大的改善，如果失败几十年的改革成果，行业积累将没有了。
回复该发言

尤其是资金问题是保障房最大的障碍，据国家住房部测算今年开工1000万套住房需要投入资金1.3-1.4万亿，中央安排一千亿，省级人民政府以及市县政府大概能够筹集4000亿，还有八千亿的巨大缺口需要通过社会投入和保障对象，以及所在企业的筹集才能获得，这个缺口是巨大的。
虽然保障房的融资问题被各界探讨出多种可能性，但无论是银行还是企业热情都不高，证券化的途径融资观点提出后也没有人能够拿出一套方案，各种问题的纠结变成对房地产调控质疑，显然政府也知道资金的难题，除了一方面督促开工外，财政部、住建不，发改委发文解决资金供给难题。6月17日公布地方政府债券首次代理发行计划，总额为504亿元。本次论坛主办方中国房地产报联动中国财政学会公私合作筹备委员会聚焦保障房资金多渠道拓展之道，相信在财政部官员和专家的指导下，一定会对保障房资金渠道的解决提供有利的思路。
在这里向论坛的联合主办单位中国财政学会公私合作专业委员会筹备委员会表示衷心的感谢，也对各位专家的辛苦付出表示敬意，最后预祝会议圆满成功，谢谢大家。
主持人 程北平：谢谢贾康所长的致辞，下面请中国房地产报总编辑时昶先生致词。
时昶：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！首先请允许我代表主办方中国房地产报欢迎大家继续参加本届中国城市保障性住房发展高峰论坛下午的议程，中国保障房融资政策支持与模式实践高级研讨会。论坛召开之际房地产行业的社会背景和发展方向步入了一个变革期，当房地产高歌猛进之后，当贫富差距带来社会安定隐忧之时，当公平和效率两者之间的优先位置反转之际，当调整经济结构的时候，调控维稳将成为未来五年行业发展的主题词。
加快保障房建设，为了对冲房地产调控政策宏观调控的重要手段，在这一轮房地产调控中中央政府给房地产市场找到出路是以时间换空间，大规模的保障房建设来弥补当前商品房市场的局面，在十二五开局之年2011年民生保障成为中国房地产行业的主题，中央政府拿出了一个五年3600万套保障房住房的计划，堪称中国公共福利保障之路历史性大的手笔，这是一个宏大的雄心勃勃的社会保障计划，致在消除日益加剧的社会不平等，并解决经济失衡。同时保持过去十年投资和建筑拉动的快速增长，在政策的引导和重点倾斜下，全国目前已有中国建筑，万科，保利，绿地等20多家房地产上市公司参与了保障房项目的运作。对于整个行业而言，一个共识已经形成了，保障房建设成为未来行业唯一的突破口，也是新的发展引擎。一个全新的保障房时代正式启动，不过来自政府的规划是美好的，全社会关于保障房的共识也已形成，但是问题操作层面还有许多问题亟待明朗，建设保障房住房资金从何而来，哪些人应该居住保障性住房，如何避免其成为权利寻租的灰色地带，保障房的配租机制是什么，凡是种种亟待解释。
这个从诞生之日起民众就给予掌声，同时也质疑可行性的庞大计划，不仅是对整个国家的经济还是整个房地产行业都是一个巨大的挑战。如果成功困扰人民几十年的住房问题会得到极大的改善，如果失败几十年的改革成果，行业积累将没有了。尤其是资金问题是保障房最大的障碍，据国家住房部测算今年开工1000万套住房需要投入资金1.3-1.4万亿，中央安排一千亿，省级人民政府以及市县政府大概能够筹集4000亿，还有八千亿的巨大缺口需要通过社会投入和保障对象，以及所在企业的筹集才能获得，这个缺口是巨大的。
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虽然保障房的融资问题被各界探讨出多种可能性，但无论是银行还是企业热情都不高，证券化的途径融资观点提出后也没有人能够拿出一套方案，各种问题的纠结变成对房地产调控质疑，显然政府也知道资金的难题，除了一方面督促开工外，财政部、住建不，发改委发文解决资金供给难题。6月17日公布地方政府债券首次代理发行计划，总额为504亿元。本次论坛主办方中国房地产报联动中国财政学会公私合作筹备委员会聚焦保障房资金多渠道拓展之道，相信在财政部官员和专家的指导下，一定会对保障房资金渠道的解决提供有利的思路。
在这里向论坛的联合主办单位中国财政学会公私合作专业委员会筹备委员会表示衷心的感谢，也对各位专家的辛苦付出表示敬意，最后预祝会议圆满成功，谢谢大家。
主持人 程北平：谢谢时主编，下面这个环节就开始是各位领导、专家和嘉宾的主题演讲，由于时间的关系，请各位演讲者时间控制在15分钟之内。首先我们请国务院发展中心宏观部孟春副部长演讲，大家欢迎。
孟春：各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！很高兴参加今天的研讨会，保障房投融资政策支持和实践模式，这个研讨题目我认为是很有现实意义的。对这个题目我是非常感兴趣的，刚才听了贾康所长和时昶主编的致词很受启发，这一次研讨会的主题是研讨融合通过公私合作的PPP管理模式来建设保障性住房，从而解决各级政府在保障性住房建设当中的资金不足的问题。
刚才程处长让我谈一下民营经济在融资当中的作用，我想这个还是围绕主题来谈吧，还是借这个机会谈一谈PPP模式在廉租房建设当中的运作模式，我想谈一些个人粗浅的看法。
我认为公私合作是解决保障房住房资金不足问题的渠道之一，今天下午就这个廉租房建设当中PPP融资模式谈三点看法。
第一，我们国家现在迫切需要加快廉租房的建设。
第二，融资是制约廉租房建设的瓶颈。
第三，分析一下PPP融资模式的优点、缺点，我们如何借鉴。
第一点，我们国家迫切需要加快廉租房的建设加快保障房建设是完善我国住房保障体系，着力改善民生的重大的战略举措，客观上讲也是我们今年稳定投资增长和经济运行的重要手段。2010年以来国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的措施，不断提高首付比例和连续加息，大幅提高了商品房购买的成本。上海和重庆进行了房地产税的试点，如此密集出台房地产调控政策，但是房价也依然比较坚挺。今年5月份70个大中城市当中房价同比下降的只有3个城市，涨幅比4月回落的城市有41个，部分房价过高的城市出现稳中有降的态势。应该说当前房地产市场总体上仍处于僵持或者胶着的状态，楼市的调控是处于关键的时期。这就要求我们继续加大保障房和普通商品住房的供给，要求楼市调控要继续从严，限购还是要逐步扩大，在这种情况下加大住房的供给，比如说加快廉租房的建设就显得尤为迫切。
从国际上来看当前世界经济正呈现一种双轨增长的格局，如何发挥投资拉动的作用，对于各个国家而言都很关键。我们国家改革开放三十多年来投资发挥了至关重要的作用，可以这么说，在我们国家有效率的大规模的投资项目当中能超过廉租房的应该说确实不多。最近国务院关于今年建设一千万套保障性住房和棚户区改造住房的政策措施应该说是十分振奋人心的。
第二点，融资是制约廉租房建设的瓶颈。要建设随之而来就是钱从事哪里来，一千万套总开发成本，按照保障房套均50平方米来计算，总建筑面积大约在五亿平方米左右，土地和建筑成本如果一两千元成本来计算，也需要1万多亿总的建设投资。
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刚才贾所长谈1.3万亿左右，按照房地产开发特性来说，其中经济适用房等销售型的保障房都可以通过销售交换取得现金流，即使利润率有限，也比较容易调动开发商和建筑商的积极性来出资参与建设，而廉租房和公租房等收租型的保障房物业是很困难的，他们要回收房租。由于租金价格非常低廉，开发商在建成之后也很难通过收取租金来收回成本。由政府回购的形式则需要动用当地政府财政的资金，按照目前这种比例来看，这当中资金缺口大约在五千亿左右。这如果完全由政府财政来拿，这个确实困难程度是可想而知的。根据发达国家的经验，通过金融创新，将政府直接主导型的融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式，有效发挥了金融杠杆的调节作用，推动了公共住房的建设供给效率。目前我们国家的廉租房资金来源仍以财政资金为主，金融机构还没有发挥实质性的作用。针对我国廉租住房融资中金融创新工具的不足需要重点强调创新并充分利用可行的金融工具，是廉租住房建设中融资成为更为灵活的市场化运作。
第三点，重点分析一下PPP融资模式。PPP的融资模式，也就是公共部门与私人企业合作的模式，甚至政府盈利性企业或者非盈利性企业基于某个项目形成项目合作关系，通过这种形式，合作各方参与项目的时候，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是有参与合作的各方共同承担责任和融资风险，达到双赢或者多赢的目的。
我们知道英国于1992年就提出了鼓励私人投资的概念，在1997年消除了对私人投资项目设置的壁垒，1997-2000年私人投资城市基础设施总额约为250亿英镑，投资总额达85亿英镑的伦敦地铁采用的就是PPP的模式。按照国外的经验适于PPP模式的工程主要是在交通、卫生、公共安全、教育和公共不动产的管理，在廉租房建设当中PPP的融资模式的项目参与方，包括发起人，项目公司等实体，政府在项目的可行性研究后通过招投标的方式，与民营企业或者私人经济实体组成项目公司签订廉租房项目合同，有项目公司出资凭借着先进的技术建设廉租住房，之后租赁给廉租户居住，并且在一定的经营期内获得利润，最终还是将项目移交给当地政府。这样一种模式做以下几个方面的分析，一个是我认为廉租房建设PPP的融资可行性方面，我想从下面三个试点上做一下分析。
第一，廉租房有明显的福利性，社会效益高于经济效益，而我们国家当前廉租房建设资金缺口较大，为政府带来很多的财政负担，因此有必要在廉租房建设过程当中引进市场的竞争机制，拓宽融资渠道，并发展多元化的投资主体。从这个视角来看PPP这种融资模式恰好可以有效的缓解当前我们国家政府机构建设资金不足的问题。
第二，从我们国家实际来看，我们民营企业的实力也是很雄厚的，可以为廉租房建设提供充分的技术支持和资金补充，国家和地方政府可以利用民营企业的资本和先进技术进行廉租房建设，解决廉租房建设资金缺乏的问题，这正好可以为政府廉租房建设当中资金不足做一个补充。
第三，政府机构提供包括准入制度，税收优惠，贷款担保和土地优先开发的支持政策，以及廉租房收益稳定，风险低，投资回收期长的特点，使民营资本进入廉租房建设成为可能。
最近我看了一下财政部和住建部2011年47号文件，这里边也强调了要发挥财政资金四两拨千斤的作用，放大财政政策的效能，要积极运用投资补贴，贷款贴息，注入资本金，税费优惠等政策措施来鼓励多渠道的融资。廉租房建设当中PPP的融资模式，最近我们也做了一些认真的研究，我们觉得它有很多的优点。其中主要有六点：
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第1，在PPP的投融资方式下，公共部门和民营企业共同参与廉租房建设和应用，可以发挥各自的优势，充分利用有限的资源，并通过建立长期租赁的合同目标来实现供应。
第2，这种PPP融资模式可以弥补公共部门资金不足，廉租房建设周期长，投资巨大，单靠公共部门的力量很难在短期内募集到建设和运营资金，但是PPP模式恰恰弥补了这一缺陷。
第3，PPP模式是节约了管理成本和资金成本，民营企业由于利益驱动会更加积极的参与到廉租房建设中来，这样既降低了公共部门的管理成本和压力，也减少了公共部门的资金成本。
第4，可以提高工作效率。由于PPP融资模式机制创新，管理灵活，责权利明确，与传统的政府单独建设运营模式更为高效，反而使政府部门的工作克服了效率低下方面的弊病。
第5，节约了时间。公私联营缩短了廉租房建设期，加快为公众服务的速度，并节省了时间。使得工作能够更快快捷和便利的享受廉租房提供的服务。
第6，有助于提高廉租房建设和服务水平，由于政府在廉租房建设当中决策得到转换，在项目运作过程当中政府有了新的合作伙伴，这样也使得政府部门工作得到了更多的监督和约束。民营企业基于利益驱动和回收成本的需要，也会更加努力的提高廉租房建设和服务水平，从而获得更多的投资回报。当然廉租房建设的PPP融资模式，除了优点以外，这里面还有许多的操作的缺点。
比如说风险识别比较难，它的风险分担机制要求较高。PPP模式的组织形式非常复杂，PPP模式没有一个标准的应用程序参照，也容易产生纠纷，而且投资人选择的难度也很大。因此我觉得应该加强对这种廉租房建设当中的PPP融资模式研究。关于如何借鉴PPP融资模式在廉租房建设当中的使用，我想提以下四点建议：
PPP融资模式在北京地铁四号线建设当中用过，但是在廉租房建设当中如何运用，很多问题还没有办法预测，建议先行试点，在总结经验的基础上不断完善，在加亿推广。
第一，应该详细研究别国，尤其是发达国家典型案例，并根据中国的情况加以利用。
第二，加快政府角色转变，政府因为廉租房建设的投融资方式坚决改革，对管理制度进行创新，以其更好的发挥出监督、指导和合作者的角色。
第三，建立比较完善的管理方法和政策法规，PPP项目实际上是在一系列政策发挥稳健和和约的约束下运行的。现阶段中国还没有成熟的关于PPP应用的法律法规，政府部门对PPP模式最大的支持应该体现在透明的，可以有预见性的，建立在合理的法律框架上的监管实践当中。
第四，建议加强人才的培训，PPP模式操作复杂需要懂经济、法律、财务、合同管理和专业技术等等方面的人才。PPP模式是具有国际融资项目的性质，我们在这一方面经验不足，因此要着重加强人才的培养，培养符合型，开拓型的人才，为了增强民营企业或者是外商的投资信心，确保项目立项签约，实施能够高效率的完成。
以上是我的对PPP模式在廉租房融资当中的研究体会，不对之处请大家批评指正，谢谢大家。
主持人 程北平：谢谢孟部长的精彩演讲，下面请北京市住房保障办公室张国伟做主题演讲，他演讲的题目是北京市保障性住房融资需求，大家欢迎。
张国伟：尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好，非常高兴能参加此次研讨会。这次我想给大家汇报一下北京市保障住房的建设和资金需求情况，希望大家能为北京市保障房建设给予大力支持。
首先保障房建设情况
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按照党的十七大提出的住有所居的要求，北京市全面贯彻落实国家解决城市中低收入家庭困难住房措施，十一五期间累计建设收购各类保障性住房4392万平方，48.5万套，完成原定计划1.5倍，通过实施保障性安居工程累计解决约40万户家庭的住房困难。十二五期间我市进一步加快安居工程建设，全面实现住有所居目标，计划建设收购各类保障住房100万套，比十一五要翻一番。
今年是十二五的开局之年，我们计划收购20万套，竣工10万套，在竣工有10万套公开配租，这有60%以上是公租房。实现新开工12万户，完成全年建设任务的60%，完成了建设投资261.6亿元。竣工的住房3.5万套，完成全年建设任务30%。保障住房建设基本实现了时间短，任务快。北京市保障房建设主要是有四方，一类是公租房，一类是经济适用房，一类是限价房。北京市保障建设将以公租房作为主体，下面我介绍一下北京市公租房发展的主要思路。
按照国家及住房城乡建设部的规定，综合考虑首都人口、资源、环境的因素，北京市大力发展公租房，创新了三公一统筹的建设管理模式，全面推动住房方式，从以售为主向以租为主房主。
除了区政府、市政府、产业园区外，鼓励社会单位利用自有土地建设公租房，解决本单位职工住房困难。还有鼓励社会投资机构，房地产开发企业来建设持有运营公租房。
多方式筹集房源。多元化融资，公租房建设除加大政府投入的同时，积极吸引各类社会资金参与公租房建设。一统筹就是要在全市统筹建设管理政策，把各种渠道建设公租房纳入北京市保障房发展计划实行统一管理2009年以来我市落实公共租赁住房98个，其中今年初步落实建设项目7.7万套，超额完成了今年6万套公租房的建设任务，并且年内力争配租2万户以上，目前已经启动了北京经济开发区，中关村科技园区等公租房配租工作。
资金需求情况，2011年本市计划新建收购公租房需要资金1025亿元，资金缺口主要是在公共租赁住房建设，扣除资本金外，公租房融资需要约210亿元，其中经济适用房销售住房在建设期间资金压力较大，需要融资600亿，针对这些需求北京市多方筹集，积极想办法，通过几个方面来解决。一个是财政资金，截止到目前市财政局已经安排保障性住房专项资金超过100亿元，另外近期中央还向我市下调资金2000多万元，以及公租房专项资金5个多亿。
在此之外市委市政府还决定组建北京市保障住房建设投资中心来加快北京市公租房建设，2011年6月30日北京市保障住房投资中心揭牌成立，郭市长，吉市长等各位市领导参加揭牌仪式，这是北京市国资委下属一级企业，目前是在全国保障住房投资中心规模最大的一家。投资中心将以财政基金为基础，通过银行贷款，债券等金融工具利用基金杠杆，为市级统筹建设收购公租房和定制安置房建设筹集资金，同时投资中心承担了建设收购，以及后期管理任务。
公积金贷款，2010年经住建部同意，我市安排150亿元公积金贷款支持保障房项目，涉及到项目26个，目前已经实现放款项目7个，占全部公积金贷款27%，我们正在积极推进其他项目的运作支持。此外还有商业贷款，这里我主要介绍一下两家企业，首先是我们的建设银行北京分行的合作，2010年11月市住房城乡建设委和建设银行北京分行签订战略合作协议，建设银行北京分行针对北京市保障性住房情况和资金需求状况，意向性给予200亿元授信额度，给贷款利率优惠以及贷款期限的各种优惠。此外还有国家开发银行，对北京市公租房也给予了长期贷款和资本金和利率方面的支持。
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在2009年国家开发银行和北京市住房成为建设委共同开展竞技使用房贷款工作，允许经济适用房项目开工之前国家开发银行给予50%贷款，这一政策对北京市经济适用房项目顺利推进起了非常重要的作用。今年我们跟国家开发银行共同研究准备继续扩大这一试点范围，现在目前正在向人民银行和银监会上报材料。其他的商业银行也对北京市保障房建设给予了支持，在此就不一一介绍了。
下面我说一下北京保障住房融资过程当中存在的一些问题。首先是严格贷款条件和项目贷款需求是矛盾，按照金融机构贷款要求，保障性住房和普通房地产项目一样需要在四证齐全之后发放贷款，但是这一条件要求与北京市保障性住房建设资金需求据我们统计60%在是四证之前，在去的土地，以及规划勘察的时候就需要投入大量的资金，但是这个时候四证不齐全，由于四证不齐银行机构无法给予贷款支持，因此形成这一矛盾。
第二，对中小企业建设保障房支持力度不高，目前我市保障房大多是由一些大型的国有企业，但是也有一些项目是由中小企业完成的，目前银行对于中小企业提供了担保还有资本金要求，以及抵押物的要求，但是中小企业提供有一些难度，因此影响了一些项目进行。
第三，金融产品尚不能完全适应保障房建设需求，目前金融机构对保障房的建设给予了大力支持，设计了很多金融产品，但是对于保障房急需资金的前期运转，目前金融机构还有社会创新产品不够。
第四，受房源限制公租房融资比较困难，首先公租房缺乏一些来源，在当前运营模式下公租房全部要依靠公积金，商业贷款以及其他社会资金来支持，但是公租房只租不售，只能依靠租金收入，这缺乏其他资金来源，导致商业贷款难以进入。
缺乏启动资金本。贷款利率高，公租房租金难以维持，目前公租房依靠公积金贷款和商业贷款进行，但是我们测算一下贷款利率占公租房租金成本里面，占到了70-80%，这导致公租房的租金成本非常大。还款周期长，贷款期限时间的矛盾，现在目前最长的是建设银行，给予公租房贷款15年的贷款周期，但是我们测算了一下，如果公租房需要租金来还款，至少要还30年，这个贷款期限和公租房还款时间有一定的差距。
我们提出的几条建议，采取有效措施解决四证齐全之前贷款问题。四证取得前发放部分贷款，我们希望北京建委和国开行在经济适用房之前试发放50%推广到其他公租房，而且解决贷款问题。实行四证之中希望金融机构发放贷款的时候能以规划、国土、建设、法该出具的四个函件来代替四个许可证发放贷款。对承担保障房建设任务中小企业给予支持。创新保障住房金融支持的模式。
建议金融部门成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制。建议金融机构推出解决项目前期资金需求的金融产品。突破银行限制的担保模式，结合项目自身条件扩大合作方式。在保证银行风险可控的情况下解决银行担保的问题，在提供足额资金保障和优惠利率支持，在金融部门管理部门支持下去年北京银行，国家开发银行对公租房项目给予支持，不仅足额保障租金需求，而且贷款利率给予相应优惠。今年我市公租房建设正是有史以来任务最终一年，但是又遇上国家紧缩货币政策，银行在收紧，为顺利完成我市任务，将与贷款和房地产开发贷款分开单列，降低贷款利率，为保障房建设提供足额的资金支持和优惠的条件。
保障房建设需要金融机构、企业等社会各界大力支持，希望通过这次研讨会能够找到解决保障房融资难的有效方法，推动保障房建设顺利进行，尽快解决北京市中低收入家庭住房困难，再次感谢大家对北京保障房建设的关心和支持，谢谢大家。
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主持人 程北平：谢谢张局长，下面有请焦作市财政局局长申相臣做主题演讲，他演讲的题目是PPP模式在焦作棚户区改造中的实践创造，大家欢迎。
主持人 程北平：谢谢张局长，下面有请焦作市财政局局长申相臣做主题演讲，他演讲的题目是PPP模式在焦作棚户区改造中的实践创造，大家欢迎。
申相臣：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家好，我是来自河南省焦作市财政局的同志，很高兴参加这一次研讨会，我发言的题目是PPP在焦作棚户区改造的试点创造，主要从焦作项目实施的规定，国际经验的借鉴，以及PPP模式的试点城市和创新展望四个方面做一个介绍。
第一，焦作项目实施的背景。焦作市是在国家的试点城市之一，经济社会转型和工业化城市化任务很重，建设面积240多万平米，解决十万人的棚户区改造保障性住房的问题。大家知道焦作市煤矿是一百年的开矿历史，一百多年的棚户区的经济、社会、政治、生态矛盾非常突出，成为制约焦作转型升级，科学发展和宜居城市建设的主要瓶颈之一。地方党委政府下决心解决棚户区人居环境，切实解决中低收入群体，特别是棚户区居民的住房保障问题。作为一项民生工程，棚户区改造项目的难点有几个方面，主要是人数多，涉及建设资金筹措难，情况复杂等多个方面，但是最难的我们感觉还是资金的筹措。正好PPP模式为我们提供了有利的借鉴和路径的选择。
第二，借鉴国外的有利经验，PPP公私合作模式关键是在政府与民营企业之间通过适当的资源分配，风险分担的机制，最大限度的满足共同需求。实现参与各方的双赢和共赢的目标，国外发达国家在实施旧城改造中，较早的采用了PPP模式，并且取得了不少成功的实践经验，解决外国的经验，特别是解决项目中融资难题，对我们焦作棚户区改造以及保障性住房项目来说具有重要的意义和现实的需要。
第三，PPP模式在焦作的实践尝试，主要有几个方面：细分市场，区分情况，采取不同的PPP模式。PPP项目一般分为外包，特许经营，从我们实际情况出发我们将棚户区改造的项目进行了市场的细分，积极发挥，采取不同的PPP模式。城市棚户区改造模式，还有工矿区改造的模式。首先是对城市棚户区改造的模式，这具有商业开发价值的棚户区，有市区人民政府统一组织，采取市场开发方式进行运作，具体运作方式也是有城区人民政府采取补偿，土地出让收入首先用于拆迁补偿的行政成本。以拆迁安置作为土地出让的特点，由国土资源管理部门组织公开和托管，缺乏开发建设的单位实施改造，对于不具备商业开发价值的棚户区有市政府所属的公共住房建设有限公司实行政府性投资改造。
对工矿棚户区的改造的模式，工矿棚户区改造采取企业自行改造，企业与社会资本联合建设，房地产综合开发等方式进行。距离运作方式企业自行改造纳入经济适用房的管理法规，多余的住房可供应符合标准的辖区里的低收入居民的住房困难。在企业自行改造的时候满足本单位的低收入家庭后，土地有声语的，实施招拍挂出让，10-15%配建廉租房。
第二，创新机制，财政资金四两拨千斤。私营部门参与部分和全部资金，需要公共部门协调后，私人部门的利用和项目的规定二者之间的平衡关系。因而项目在很大程度上提高政府相关部门的管理服务水平，由于棚户区改造具有社会效益，项目收益比较低，盈利不大。作为市场化运作项目需要合理的投资回报，所以在PPP模式中需要包括政府补贴的，政府补贴分为自行补贴，税费的优惠，以及开发等多种形式。为了保障棚户区改造的顺利进行，市政府出台了一系列关于棚户区改造的优惠政策和支持的办法。主要在税费方面，棚户区改造强度配套费等各种行政性收费和政府基金，放低开发企业参与棚户区改造减免税费。
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同时政府对棚户区改造的项目通过以奖代补的方式进行支持，在土地方面城市棚户区改造公共设施问题与配建公共竞技适用住房用地划拨的方式。焦作在棚户区以及保障性住房项目的建设当中，由于做到了公开、透明，管理创新，政策到位，组织严密，棚户区改造的工作成绩比较明显，截止到目前已经完成了棚户区改造100多万平方米，完成投资20多亿元，在棚户区改造当中具有焦作特色，PPP模式的实践创造，真正发挥政府资金四两拨千斤的成熟相应，真正让我市人民享受到住有所居发展成果，政府只投入了引导扶持资金2.2亿元，吸引社会资金20多亿元，同时确保住房的质量，让老百姓满意的住上了放心房。
第三，项目实施中的监督管理。在提供优惠政策的同时，政府对棚户区的改造项目实行了严格的公开的合同管理，并实行公开透明的一系列的措施，督促相应单位按照工程监督制，项目招投标的要求加快质量和管理，坚决杜绝豆腐渣工程。发现问题情况及时公开向社会通报和公示。
第四，PPP模式焦作实践效果明显。一方面缓解了地方政府财政压力，保证了棚户区乃至整个老城区，以及保障性住房建设的长效性和可持续性。另一方面政府通过购买服务拓宽了融资渠道，解决了社会资金，将民营企业和社会资金更有效率的管理、技术、服务引入到项目开发和服务中来，同时对民营企业来说通过政府给予的政策扶持，资金支持也获得了相应的合理的投资回报，更重要的是通过参与社会管理和公共服务扩大了民营企业的知名度和公信力，有利于政府公民合作，创新管理，实现了双赢和多赢的目的。
最后PPP模式的创新展望。PPP模式在焦作实践当中几个关键因素，良好的公共治理机制。明确的责任分担机制。合理的利益风险机制。严厉的市场加快机制。我们觉得这几个关键因素，也是我们实际工作中收到的综合效益。
PPP模式实施过程当中需要下一步认真解决的三个关键问题：第一，设立专门的社会服务机构，在PPP模式中官员企业和社会组织被视为政府的合作伙伴，必须创造公平的竞争市场环境，在PPP模式中政府必须作为一个具有市场经济头脑和企业一致的专业机构来参与合同的制定，合同的实施，来保证项目实施的公开、公平、公正，保证各方利益得到合作共赢。下一步政府工作不可能有足够的时间精力和经验完成这一项重大工作，因此需要社会公共服务机构更好的组织实施PPP项目。
第二，要建立科学的风险管理机制。PPP模式的运作一般具有投资多，周期长，参与者广泛等的工作特点，各个方面都可能导致项目实施的风险增大，因此应用PPP模式必须进行科学的风险管理，合理分担和化解这方面的风险。
第三，急需解决的几个难点问题。大家知道筹资金，保质量是现在保障房建设的建设难点，PPP模式可以有效解决保障房建设资金问题，但是在土地供应，规划许可，招投标及施工许可，投资设计等方面都有严格的制度和程序，如何正视矛盾，规范高效，及时解决这些时间紧，任务重，周期长的现实问题需要更加创新的勇气和智慧，如何委托管理，购买服务等多种方式，降低管理成本，提高管理和服务的水平，特别是当前如何进一步加快保障性安居工程住房的有效供应，分流商品房市场需求，满足居民的住房，有利于管理好通胀预期，保持经济平稳较快发展的良好态势。我就说这些，谢谢大家。
张蕾：各位嘉宾、各位来宾大家下午好！我叫张蕾，我在世界银行国际金融公司的制造业、农业和服务局工作，我主管的一个领域就是房地产。今天我演讲的主要目的是想跟大家分享一下国际金融公司在中国以外的国家做的一些具体投资项目和投资案例。我听了一上午和下午，我感觉到我们讲的很多东西可能不是对中国现实的情况有很多针对性的答案，其实我们也没有答案。
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但是我想分享一下我们在其他国家的经验，可能有助于大家开拓思路，想想别的国家是怎么做的，有那些我们可以参考，有哪些不适合于我们的情况。
大家可能注意到，刚才做的翻译，我没有叫做保障性住房，因为我用内部的翻译的词，我觉得保障房比较多的政府和福利的色彩，从私营角度来说我要翻译成低收入住房，可能是比较中性的成分，这既可以作为国家福利，也可以作为民营企业，吸引民营企业的一个产品。在中国这种情况下到底多少是应该民营企业的产品，多少情况下是政府福利的行为，这个我觉得是今天大家来的目的，来讨论的。
我今天想讲三个方面：一个是IFC总体介绍和在华的业务。我想介绍一下IFC，这样大家能够理解我们做低收入住房的时候考虑的因素，我们为什么会用这样思路考虑问题。第二，讲一下IFC全球低收入住房业务的战略和全球的投资情况。第三，IFC投资在墨西哥投资的一个案例。
我很快介绍一下国际金融公司，这是世界银行集团成员，世界银行有四个组织，在1956年世界银行为了致力于民营企业在新兴市场的发展，成立了国际金融公司。国际金融公司我们可以说是世界银行扶持民营企业在所有新兴市场扶持民营企业的主要的力量，我们可以做的有直接投资，我们的产品也比较广泛，我们可以做贷款，我们也可以做股权，我们还可以做贸易融资，风险管理，资产管理，技术援助，银行贷款，多种的产品给我们灵活性，可以在各个国家根据不同的情况来进行我们的业务。
国际金融公司现在有3400多名成员，分布在全世界100多个国家，基本上在世界上每一个新兴国家的角落里都能找到IFC的一个办公室。我们三大业务板块，刚才我说了一下，我们一个是做直接投资，我们就是投资方，我们可以做债权，可以做股权，可以做银团贷款。第二做技术援助和咨询服务，我们跟各个国家监管机构，政府机构，产业，给他们提供我们的技术援助和咨询服务，我们可以把世界银行在很多其他国家的经验做一些分享。第三个板块是我们最近新起的业务管理，我们把其他投资者的钱拿来，用我们的能力给他们管理他们的资金，然后做股权管理，现在这一块在亚洲没有做，希望不久我们也可以做这一块业务。
IFC在2010年财年做了527个项目，分布在103个国家里，总的投资额是180亿美元，其中120亿美元是IFC自己的投资，剩下53亿是由于我们带其他投资者进来的钱。在IDA国家里面，像中国、印度已经定义为IDA国家，这是属于亚洲太平洋岛国最最前沿，这些国家的投资已经占了IFC的一半。IFC也是在这50多年里面，基本上除了我知道一年没有盈利，每年都在盈利。虽然我们说是发展中的融资机构，但是由于我们一些方法，我们还一直做到盈利的，因为这也是我们一个理念，我们觉得如果扶持民营企业，你不扶持一个盈利的企业是没有办法达到发展的目的。世界银行在跟中国30年的合作当中也是经历了几个不同的阶段，在80年代的时候一开始我们做了很多跟国外企业带到中国做合资企业，沿海地区为主。到了90年代发现跟国内民营企业合作比较多，向他们投资。最近十年投资战略又在转换为，更多的是一种知识的转移，不仅仅是引入资金，我们选择项目的时候，我们选择这个项目最主要不是说他们需要我们的资金，资金来说是更多的是一个平台，在这个平台上我们可以跟投资方公司转移IFC在这个领域的知识。
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第二部分，IFC在中国截止到2011年3月，IFC在中国一共投了206个项目，总投资额是50.7亿美元。IFC在中国是最活跃的国际多边金融组织，最活跃的一个辅助民营企业发展的融资机构，我们可以看到行业划分非常的广泛。但金融市场是我们比较重要的市场，金融业和制造业。这是我们跟部分政府，跟监管机构的一些合作项目，这是刚才我说的第二个板块，我们的一些比较有创新的想法，通过跟这些部门的合作得以实施。这是IFC的客户，大家看到基本上都是这个领域里面非常，所谓领军的企业。
IFC投资项目的分布，大部分都是在橘黄色，我们定义为欠发达和西部地区，IFC最主要的三个，现在三个在中国工作重点，一个是农村城市平衡发展，我们比较注重对西部不发达地区的投资。第二个气侯变化，跟环保气侯节能有关系的，我们都非常积极的关注。第三个是帮助中国企业走到中国以外的地方去。
刚才介绍了IFC的总体介绍，我觉得最主要两点，一个IFC很愿意做发展的项目，很愿意去做有利于民生方面的工作。另一方面我们也很注重经济效益，因为我们的工作，我们的使命是带领民营企业，这个民营企业本身不赚钱，我们发展的目的就没有达到。
我下面讲一下IFC在全球低收入住房是怎么样一个想法和思路的，我们从全球的团队，我们专门有一个做低收入住房全球团队，我们在内部跟我们管理层，得到他们对我们在这个投资领域的支持。因为我们就说服我们的管理层，这一块应该是一个基础设施，这是一个城市的基础设施，而基础设施一项是世界银行最为关注的战略支柱，我们如何定义的基础设施呢？在一个城市里面，我现在做房地产，我就关注两块，一个是商务基础设施，我们有的时候会去伊拉克，你要想把办公楼建好，酒店建好，作为整个城市最基础的商业设施有了才能吸引商业投资者来。
另外一块是今天提到的房地产业，低收入住房显然是城市最重要的基础设施之一，大家得有房子，得有地住。它还符合我们这个气侯变化和绿色建筑这方面的战略，我们做的所有低收入住房里面全部灌注节能和绿色建筑的元素，跟我们合作的开发商会有一些在节能和绿色建筑方面的工作。就低收入住房是一个量很大的领域，你一点点的节能的设想，就会有很大的空间，稍微设计节能环保一点，能够产生的影响是非常深远的。
经济发展和社会公平的基础，我们帮助金字塔底部人群的住房梦想，今天上午大家都在谈这个问题，政府，全社会的力量都应该去帮助，而且这也创造了经济发展的成倍效益，带动很多产业链条发展，建材、服务等等。基于这个想法，我们国际金融公司在这方面非常积极，我们在各个国家都在探索在低收入住房方面IFC能做什么样工作，能扶持什么样企业。
现在大家看到IFC在近几年来，在全球低收入住房领域做的，我列了六个项目，实际上是七个，最后一个我们做了两次。大家可以看到有三个墨西哥项目，一个巴西的项目，一个摩洛哥，一个阿尔巴尼亚。我刚才说的墨西哥是一个没有意思的案例，为什么IFC在全球一直想推低收入住房，最后我们在墨西哥做了这么多。投资产品大家可以看到，我们可以直接投股本，我们非常灵活，可以投股本，可以做加强融资，这是介于股本和贷款之间的，我们也可以直接做银行的贷款，还可以做部分担保，最后这个项目，第二期给他们做的，因为第一期做完之后，这个公司表现很好，他们去市场上发债权，然后IFC提供保证让他发债券。
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总结一下，IFC在我们房地产领域低收入住房这个领域，我们的几种投资方式。第一块就是直接投资，我们可以直接找到开发商，直接找到投资者把我们钱直接给低收入项目的开发企业。在这里面我们肯定对于发起人有非常严格的要求，我们希望他是一个好公司，是一个资历好的公司，盈利的公司，有信誉的公司，注重环保。对于我们来说IFC在很多投资上，主要是想起示范的作用，我们希望选最好的公司，能够在这个国家，在这个领域能够有示范效应。
批发式投资，这不仅仅是跟开发商合作，我们去跟银行，可以通过银行，因为银行有很多客户，我们可以跟银行直接合作，让他们去把钱投到低收入住房领域。我们也有直接和基金，直接和基金公司一起，我一会儿会讲到一个案例，这是我们直接投基金，让基金去做低收入住房里面的一些工作。
第三，技术援助和咨询，这是和政府的一些合作项目，比如说提供培训或者是分享我们的一些知识。
最后一块，这不是我们的一个产品了，这个战略性投资是指什么呢？我们在好多，比如说在拉丁美洲做的比较多，在亚洲还没有发现一个合适的案例可以让IFC投。在这种没有做过的地方我们很愿意根据当地的情况积极的结合当地情况去比较有创新的创造一些思路，把我们在这个行业比较专著的，比如说可持续性的建筑方案，绿色建筑灌注进去，把其他的经验能够输入到这个领域，我们很愿意在这个领域做一些尝试性的工作。
我下面讲一讲墨西哥这个案例，在墨西哥最主要的，在这么多年的摸索中，他把低收入住房做成了一个非常市场运作的模式。低收入住房，一会儿大家可以看到会成为几乎所有的开发商他的一个产品，而这是他的一个盈利产品，他可以有高档住房，有中等住房，对于他来说可以提供法国大餐，也可以提供麦当劳，对于很多开发商来说愿意做。之所以他最后形成了这被一种市场模式，我们总结，我们觉得有几点，一个是他有非常强劲的低收入住房的需求，他有非常稳定的房地产市场，墨西哥十几年来房地产市场非常稳定。政府做的事情也非常有意思，政府在这个行业里面大量的支持，但是他们的支持，我发现跟我们讲的很多不一样，他们不是太多的注重于供应方，他们更多的是注重于需求方。住房贷款的支持，还有银行里提供的融资的支持。好象在开发商里很少听说政府给开发商有什么样的支持，给了他们样的利益，好象对于政府来说最主要是需求方的工作。
具体讲一下需求，这只是一个图表说墨西哥整个需求非常旺盛，我想在中国是同样的情况。这个表格，这个图说明在墨西哥十多年，从1999年一直到现在。这几条不同颜色的线是不同的房子的类型，有点像我们说的商业房，限价房和经济适用房还有保障房，这个价格这么多年来的价格，是一个很平稳的市场。整个数据就是说整个在十多年里就是一个通胀引出的增长，它的存量也很稳定，而且它的贷款，所有贷款里大部分都是第一次购买，很少有第二、第三次购房，这样降低了市场投资，因为二级市场没有人卖房，然后在二级市场上做投机、投资，他也保证土地的稳定。大家认为墨西哥市场没有泡沫，他虽然几十年增长很缓慢，但是没有泡沫。
融资结构，我们讲了很多在低收入住房里政府应该起什么样的角色，融资怎么样拓展结构。如果你要看墨西哥，我分成三个时期，项目早期开发，项目中期的建设，建完以后推到市场上，政府在什么样时候进行介入。在项目早期开发的时候，我觉得跟中国很像，就是土地出让有问题，融资渠道也非常少，很多政府在这里面进行融资。
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还有私募基金的支持，所以商业银行很少介入这个项目早期开发，到了项目建设，做建设贷款的时候政府有一个专门的政府辅助低收入住房的金融机构，叫做联邦按揭公司，他在历年来很多建设融资都是由他们提供，随着这个市场商业机构越来越活跃，所以SHA比例慢慢下降，商业银行慢慢开始进入，政府慢慢退出这个市场。当然最近2009年危机以后商业银行比例又降低了一些，按揭市场，中高收入住房的市场都是商业银行贷款按揭，但是他们只占整个贷款的20%，中低收入住房市场，有两个，以政府成立的两个融资机构为主，他们来提供，他们只给收入平均线以下的家庭提供住房，他们提供80%的按揭。
总结一下，政府强有力的支持，一个是体现在对低收入住房家庭，给他们提供非常强有力的住房按揭融资。对于开发商来说，他提供了开发商的建设贷款，政府在里面的职责，一个是土地的监管职责，他要确认这个土地和整个城市开发是长期可持续的发展方案，他们有一些比较具体的制度，你在建设项目的时候必须符合要求才可以用这个土地做，这是政府在这方面提供的一些支持。
我加上一个图表，因为这两个机构对于民营企业来说起到非常大的强心剂作用，政府把钱提供给借钱家庭，只要你们想买房符合这个条件就可以借到钱，从2000-2001年，这个红色跟蓝色、深蓝色是这两个机构提供的按揭贷款，大部分由这来家机构提供的，商业机构提供的实际上比较少的。对于我们民营企业，开发商进入市场的要让他的房子只要建的好，有人买，这些低收入者是有钱可以买的，就是因为政府提供这样的支持。原来实际上政府在80年代的时候也是一个建筑商，他也是像我们很多国营的企业造房子，但是后来发现与其让他们造房子不如提供按揭，这个机构的性质也是在这么多年摸索慢慢变了，政府职能也变了。最近这几年还有很多变化，不断的变化要求，比如说低收入家庭可以自由选择住房市场，他没有选定这是低收入住房你只能住这个区，他可以拿钱自己选择。这就意味着开发商要承担融资建设市场风险，他建设低收入住房能够卖出去，等于政府在这一块基本上不承担风险了，政府只是从需求方面，保证没有收入低收入老百姓能够有钱，借到钱，开发商就得琢磨要建什么样房子，这个房子质量要好，要有品牌，这样才能卖出去。
我们作为国际金融公司为什么愿意给这个开发商提供钱，我们觉得这个开发商有一定的盈利能力，他会控制这个风险，因为市场风险政府已经给提供了，政府已经帮助消化了市场风险，开发商卖出去卖不出去取决于房子建的好不好，而不是取决于老百姓手里是不是有钱，而且他的还款机制也很有意思，他是跟最低工资挂钩，这就使得很多低收入住房的人对于还款，借款都不是一个问题。
这个图看出墨西哥银行系统非常稳健，他的坏账率逐年降低。开发商，墨西哥的开发商，就是房地产开发商为什么最近几年开发商资质都变得越来越好，也是在2005年经济危机有供应链整合，从原来2000家剩下到现在1000家，在这当中八家已经被级很稳健，他们的盈利水平，20-25%，我感觉跟国内盈利水平都差不多，他们做了很多保障性住房，他们70-80%都在做保障性住房，低收入住房也能够保证一定的能力，负债率也很低。每一个发展商，大的发展商都有一定的规模，在市场机制下可以去进行土地储备，控制成本。低收入住房几乎所有大开发上一个很重要的产品，这也是为什么IFC能够有这种机会和很多墨西哥非常有名的开发商一起在这个领域有所作为。他们的盈利来源就是规模、品牌、质量、成本控制，这都是没有什么跟其他的工业不一样的地方。
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我觉得规模在中国是一个问题，我特地摘了这个表格，这个很有意思，你可以看出这个分类把住房分成六类，第一个面积是30-50平米，这大概跟我们保障房是一样的。第二个等级是50-75平米。第三个是75-150平米，这跟我们低收入住房基本上一致，他2006年销售94%都是这三类，2008年有91%的销售，大部分在市场上进行销售，进行贷款，开发商投入建设的都是这一类的住房，这可能也是一个原因，为什么墨西哥这么多年是属于非常稳健的市场，因为他没有很多人做高端住房的投机和投资。
我很快的讲一下IFC投资几个案例我们怎么做的，第一个基建投资，这是专门做项目早期，在墨西哥项目早期非常难，商业融资没有办法拿到，他要去买地，买地之后要搞土地证，之后要做一些最基础建设，水、电，这个基金专门做这个，把地前期都整合好了，他去卖给开发商，开发商拿到一块全都整理好的地，他们就可以建低收入住房。IFC在里面作为最主要投资者，我们投了2500万美元的股权。
第二个案例是信托形式夹层投资。这是IFC在墨西哥一个特别大的子公司，专门就是做低收入住房和一些不良资产，低收入住房是最重要的一个领域，我们跟他做了信托投资的结构，我们和他们会并肩的在每一个低收入住房项目里面投资，但是投资是经过一个信托的形式，这样可以吸收很多其他投资者，可以有一个量的效果，围绕他做很多项目，每一个项目一来就给投。这样IFC是获得固定回报的夹层公司，我们在这样项目里SALLAD回报是20%，我们也要拿到18%，这样在墨西哥是可以拿到比较客观的，没有PE30-40%的回报，比较合理的回报还是可以拿到的。
第三，直接投资，Vnite就是一个住房建筑商，07年的时候给他一揽子的投资，一千万美元的股权，1250万美元七年期流动循环贷款，他在五年之内随时提，五年之后剩下两年要还，我们发现做得很好我们又帮助他在市场上发展。
中国低收入住房思考，从我们这个角度，我觉得从民营企业来说，大家讨论了很多融资渠道怎么样拓展融资渠道，我觉得如果真的要吸引民营企业，其实一个很简单的东西，是不是有一个可持续的盈利模式，我觉得这个盈利模式有很多领域可以探讨，有没有可能是一个规模化的经营。市场细化，我也知道在这个图表里面有低收入住房，有公租房，有经济适用房，哪些领域是民营企业可以变成一个可持续的盈利的产品，哪些是不可能的需要政府来承担。
土地价格，政府从什么方面支持，今天上午我也听到有人讲砖头不如人头，政府的钱到底应该放在哪最有效率。还有产品，有没有这样一个企业真的把低收入住房做成很实在的主打产品，而不只是绑架去跟商业住房绑在一起。如果上面这些问题解决了，我不认为融资是一个最主要的问题，因为钱很多，像IFC就是苦于找不到项目，而不是苦于融资。
这就是我们一个非常粗浅的认识，因为这个市场是一个很复杂的市场，我们讲的可能也不是跟中国有很多特别针对，但是我愿意跟大家分享，也愿意跟大家共同探讨这样一个非常有意思的领域，谢谢大家。
主持人 程北平：谢谢张总的精彩演讲，第一阶段的主题演讲就到此结束了，现在有一个小的环节，就是提问环节，因为时间的关系原来是15分钟，现在准备压缩到10分钟，以后有什么需要可以会后交流。
提问：我有一个问题想请教孟部长，我是来自香港大公报的记者，你刚才提到PPP模式是政府和企业商量的模式，政府可以在当中节约资金，提高效率，我想请你继续具体解释一下民营企业除了能够获得良好的社会收益之外，他们能得到什么样的实际利益，因为前提是廉租房的建设资金回收缺口很大。
回复该发言

孟春：谢谢，这是一个很好的问题。PPP模式是政府和企业双赢或者多赢的一个模式，虽然这个模式在廉租房建设当中还是在刚刚探索的阶段。但是我们PPP模式在基础设施建设，在教育和卫生方面已经做了很多探索。刚才张蕾介绍了墨西哥的一些模式，从这些模式当中，将来PPP模式在廉租房或者方面切实是能够是双赢的。比如说可以提高项目的进度，因为政府会把资金进行的组织起来，可以提高资金的效率和进度，这样项目进度完以后投入方可以尽快回收收益。
民营企业在投资廉租建设过程当中可以进一步提升社会知名度，社会信誉度，提升品牌等等。这觉得这是一个双赢或者多赢的模式，谢谢。
提问：我是市场周刊的记者，刚才张蕾女士说钱不是问题，张国伟是保障房办公室处长，他的演讲说钱是问题，你们两个做一个对话，张处长你现在缺钱，张女士很有钱，这笔钱怎么样从张女士那里拿到，我们知道北京市前一段时间有一个计划，也是因为钱的事情，弄了几大保险公司拿了钱，但是有很高的门槛，有很多约束条件。现在有一个公益性的资金，公益性的钱而且很多，怎么样从她的手里拿到，谢谢。
张国伟：这个问题提得很好，北京市我刚才提到了北京市保障房建设，我不是说北京市缺钱，而是有融资缺口，这个缺口是在保障房建设主要是以财政投资为主，而这不能涵概保障房全部投资，在政府投资之外需要其他的资金投入，包括银行贷款，公积金贷款和其他社会资金的投入。其他社会资本需要补充财政资金。
今年为加快北京市保障房建设，除了财政投资之外咱们还有其他几种方式吸引社会资金，保证建设银行北京分行，国家开发银行等等金融机构合作。但是在合作过程中有一些问题影响了社会资金的进入，所以才形成这样一个缺口，刚才这位同志提到的问题，这些问题包括对于中小企业贷款的难度，中小企业在保障房建设当中有一些企业实力不是很强，但是这些企业在获得银行贷款或者其他的方面资金的支持时候，由于拿不到比较好的比较成型的抵押物品，所以贷款比较困难。还有贷款的要求或者说其他社会资金对于咱们项目的要求跟保障房建设有一些差距，比如说有一些金融机构或者是一些基金要求进入之前需要项目取得四证，取得立项、规划、国土和施工许可，这些相关证件必须要完善才给予基金支持。保障房有一个特点在决策之前资金量要达到60%，这如果需要政府全部投入，这个压力太大了，所以需要有一些金融机构和基金打破现有的资金支持条件，使企业进入市场，谢谢。
张蕾：我觉得这个问题提的很好，答案在那儿呢？其实答案在我们两个人中间，刚才孟主任说的PPP模式。一方面是有融资缺口，一方面市场上的流动性是有的。当然我说还是有钱，是放在一个大的角度来说。我想说市场上流动是有的，钱是有的，一方面又有缺口。我觉得刚才孟主任提的是答案，PPP这种模型怎么样能够建立起这样的模型，能够让政府和资金在谈判桌上找到一种方式，大家得到双赢的安排，如果能找到这种双赢，我相信资金会流动非常好。
主持人 程北平：谢谢各位嘉宾和记者朋友，金总刚才说要提问，你因为时间关系需要跟哪位交流，到时候我来下面跟你做牵线，下面有一个茶歇，尽量快的，我们4：05分再回来。
主持人 程北平：我们下面继续请各位领导和嘉宾做主题演讲，下一位演讲的是财政部财政科学研究所副主任刘微，他演讲的题目是为社会资本参与保障房建设提供政府支持，大家欢迎。
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刘微：各位下午好，我是财政部财政科学研究所的刘微，非常荣幸来做这个发言。我发言的主题未必那么深入，可能刚刚好要回答上半场最后一位嘉宾的提问，北京市那位处长解释说不缺钱，实际上是缺欠，另一方面市场是有钱，他们如何对接呢？我做了一点思考，为这个社会资本进入保障房建设，政府该做什么，提供哪些支持。
来之前主办方给了我两个主题词，一个是社会资本，一个是保障房建设。我就想谈三个小问题，这三个小问题是相互衔接的。
第一，保障房建设当中政府应该发挥什么样的作用，角色和定位是什么。
第二，在这些作用当中，我觉得最基础的作用之一就是要筹集调动社会资本，为什么呢？可行性又在哪里。
第三，为了能够真正筹集调度社会资本，保证效率，保证这件事能够进行下去，政府的关注点在哪里，我聚焦到一个词上来，就是要构建一个合理的盈利模式。
第一，保障房建设当中政府应该发挥什么样的作用，从保障房的意义来说现在说的已经很多了，从大的方面来讲有保民生，促发展，争和谐，包括改善城市低收入人群的住房条件，拉动产业发展，促进经济发展。从更延伸的意义来讲就是为城市最低端收入，最低端收入水平的人提供一些保证，提供一些支持，这是有利于缓解现在比较突出转型时期收入矛盾提的。
在这样一些意义上虽然不全面，但是已经显示出来这些作用都是政府应该作为的，这有一定的公共产品属性，不是市场完全可以做到的。所以政府在这方面大有可为，需要发挥作用的。在保障房建设来说，假如住房保障是一个体系，保障房建设是供给端，在住房保障上首先要把房子盖起来。从而提供社会一定较低价格的公共产品，在供给端政府的作用是什么呢？我想至少包括这么几个方面，一个是资源的组织者，资源包括资金、土地，包括把那些生产单位，建设单位引进来，实际上PPP模式也是组织资源。
规则的制定，如何组织资源，涉及到组织模式，公私合作PPP就是一个组织模式，除了这个模式还有其他模式。如何组织，规则的制定是政府一个薄弱点。
过程监管者，在公私合作当中效率是什么样的，在所有的资金配置，土地配置当中，资源最终的效率是什么，需要有一个监管者，这个监管者也应该是有政府来发挥作用的。
这个房子建好了，这个结果如何分配，这也是特别特别重要的，某种意义上可以肯定，也可以否定前期的建设成果，这个房子配置给谁，如何配置，这涉及到建设成果的分配。实际上从一块开始进入需求端，我们今天讨论在建设端政府的作用。
这几项组织者未必全面，但是都是政府必须要做的。大家可以看到在资源的组织者，规则的制定者，过程的监管者实际上都涉及到最基础资源资金如何调动，如何筹集，如何使用的问题。可以非常现实客观的说，政府作为保障房建设资金的直接全部提供者存在着事实上的困难，这是一个明确的肯定的事实，也是不需要回避的。这个问题最直接的一个原因就是涉及到我国各级政府财力不足，当然这有多方面原因，我们财政领域一般说支出责任和财力不匹配是我国财政体系突出问题。所谓财力不足是相对的概念，因为支出责任多或者不确定性大，所以才存在财力不足的问题。在财力不足当中，我也想简单的勾画几个原因，一个是政府间支出责任不够明确，我们分税制事权，支出责任乃至具体的财政资金的落实方面我们国家一直没有明确的说法，明确的依据，明确的归标准。那么在支出责任当中就很容易出现一些没有预期的偶发性的，突发性的支出责任。我们今年预算可能已经做好了，突然这个事下来了，作为我省政府也好，地市级也好要为这个资金如何如何，这都是不确定的支付责任，我个人认为保障房建设也带有这个色彩。
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政府间收入划分不够科学，这里面有一个很重要的问题，作为我们国家多级政府体制，地方政府缺乏大中的可持续的稳定的地方税支撑，这是收入划分不均衡的最突出的一个表现。现在目前来看作为地方税种，营业税是一个主体税种，但是十二五规划建议已经明确提出来在十二五期间要推动增值税和营业税的归并、合拢，这从长期看是有利于产业深化，有利于市场经济体制完善的必须要做的事情。但是从客观上会把现在的地方税的营业税改为增值税之后，地方体系就更薄弱了，随之取代的是什么呢？现在来看很多大专家都用房产税的前景，房地产税可能从运作上短期内可能还无法完成这个地方税支撑税种的功能，在这个问题上体制上也是存在问题毛病的。
财政转移支付制度不够规范，我觉得这是比较客气的说法，从不客气一点来说，财政转移支付从我们学财政的人都知道，它是有专项转移支付，这背后是什么呢？是我们国家横向部委间决策，进而影响财政分配机制问题，中央这种横向部委间财政决策机制问题是什么呢？可能某一个部委做了一项决策既没有问你这个事有没有可能，更不会问河北省有没有钱支撑，河南省有没有钱支撑，这个政策中央处多少，地方配套多少，这就是现在一般的财政转移支付的运作模式。这样一个沟通不畅或者是部委间协调更深层次的问题我们先不说，这种现象更加剧了前面所说的纵向间，地方政府财力上的支出不确定性。所以我们总的来说要减少专项转移支付，但是部委建间利益和博弈效果非常微博。
财政体制不仅完善，我们一个基本判断94年分税制，真正相对规范是在中央和省级进行的，至于省以下分税制实际上是没有贯通的，特别是受到我们五级政府体系的限制，在省以下的分税制实际上是不完全存在的，是五花八门多样性的，这样问题就导致很多基层政府在提供基本公共服务方面还存在问题，你让他从事这样保障房建设，包括医改这样需要大量资金的公共产品或者准公共产品是存在绝对的困难。
财力不足我们看保障房建设资金，这个一个最明显的两个特点，一个是规模大，一个是需求量集中。今年是1.5万亿的规模，而且是在非常短的时间内就要进入运营，这是跟其他的某些公共资金的运营是不太一样的非常明显的特点。
同样在财力不足的情况下，我们说当前政府资金来源业面临着困境，这里面一般来讲就是土地出让收入，一个是借债，实际上这都是息息相关的，土地出让收入减少，也是一个很明确的趋势，一方面土地是稀缺资源，不可能越来越多，只能是越来越少，同时由于各方对土地出让收入，这已经越来越多的做好划块，比如说今年提多少教育资金，在里面提10%的比例，现在有的说水利建设资金也要在土地出让资金里面出，这就意味着政府可以相对调控灵活一点的土地出让金越来越少，这跟我们前面说的正常的财力不足，直接影响了政府在资本市场上间接融资的能力，现在一般是不允许直接融资的，他间接融资的难度事实上也是在加大的，它的债务成本也是在加大的，它的偿债能力有限，在资本市场受到投资者亲睐是在减弱的。
所以在政府资金和政府财政收入明确财政收入不足的情况下，做好保障房建设撬动社会资本是必须和必要的途径，更确切一点说是不得不这样做。不得不这样做也是有着现实的可行的操作性，这个可行操作性就是说保障房是存在市场回报，利润回报空间的。当然这个市场回报的空间下面我也要讲，保障房建设还算是一个新的概念，还没有具体定义出保障房里面到底有哪些性质，哪些类型的房子，但是我们现在说廉租房，限价房都可以笼统的算在这里面。这里面有一部分或者是有大部分是存在着市场回报的，只不过回报的大小有一些差异。
回复该发言

从政府在支持社会资本进入保障房建设这个领域上来看，我觉得政府是可以作为，也必须作为的，那就是为保障房构建一个合理的盈利模式。从当前来看，我得到的信息实际上跟前面北京市的领导说的是一致的，目前社会资本进入保障房建设整体形势并不是那么乐观，尽管市场上有很多现金流，他们他未必会选择保障房建设这样一种项目。我觉得这是很正常的，社会资金进入某一个投资领域是要有底线的，这要创造一定的利润，这是资本最本能的属性，我们如果尊重资本的规律，尊重客观属性，政府就应该认真的坐下来谈一谈怎么能够支持为自己在发挥保障房身份的同时，为社会资本进入保障房建设打造一个合理的盈利模式。
在构建保障房合理模式当中，我想到了几点不一定成熟。首先就是保障房建设规划，我说这个规划不是务虚的规划，而是一个实在的规划，我觉得有两类，第一个是算帐。第二个是整合资源。怎么算帐？我们说现在的保障房建设是有层次性的，他可能这个项目是廉租房项目，限价房项目盈利空间是不一样的，你作为地方政府应该以大带小或者以有利的托起来市场回报小的，你要对你的资源，建设保障房有一个通盘考虑，通盘的估算，你需要多少钱，怎么才能做到平衡。限价房可以有市场空间，你有多大曾经能够把廉租房带动起来，同时不违反政策上限。
假如说现在保障房建设对于地方来说承担责任的是在省级，作为一个省级的政府对你各个地市资源保障房建设还要有一个情形的算帐，情形的估判。今天上午在另一个会场上讨论的和这个相关的问题，一个省级财政预算处问我们假如打包采购是不是会更有利于事业的推进，我们讨论肯定是这样的。一是服务的成本可以降低，另外在资源的平衡上，这个地市好，这个地市情况差一点，在地市之间进行平衡，最终有利于整个省级层面保障房建设进行推进。如果能够整合资源本身是有利于你自身保障房建设的进展。
在资金结构的选择和倾斜上很明晰的导向还是要更向本身要求回报率不是特别高，追求稳定的资金类型倾斜，比如说保险类的，比如说社保基金的，现在很多地方已经开始探讨、探索公积金，我觉得都是可以试，可以创新的，可以进行试点探索的。
比如说激励机制，补偿和让利，实际上现在在我们撬动社会资本，无论是什么方式，什么类型的撬动资本当中已经大量的在政府做补偿，如果你不做补偿，不做让利，完全按照市场来做，你廉租房是没有利润空间的，达不到3%的基础回报，很多地方都已经把土地和条件利用上了。
在税费方面也可以做一些探讨，包括前期，包括后期运营都可以做一些探索性的东西。风险规避共担机制，特别是在公私合营模式当中，这个风险由谁单独承担也是不现实，也是不利于双方合作的。在合作初期就应该有一个风险规避共担的机制的设计，有详细的条款，有私营资本进入要设立退出的机制，方式，风险的规避。
服务平台，政府是有必要专门为保障房建设设置既有专门的机构，像北京市住房保障办公室这样机构，这个机构还要提供为各方可能参与者交流，提供政策信息，解答政策疑问的平台，这样一些机会。我们今天替政府承担咨询、沟通、交流的功能，如果从政府本身来说，他做这个事可以提供更有操作性，更利于实际工作推进的信息。
后续保障，房子建起来了，房子怎么用，分给谁，分了之后怎么样运营可能是更重要的，它在一定意义上会影响我们建设的全部成果。
这是我简单的谈的几个问题，未必深入，仅供大家参考，谢谢各位。
主持人 程北平：谢谢刘微主任，下面有请财政部财政科学研究所孙洁研究员做演讲，他演讲的题目是PPP管理模式在保障房建设中的应用，欢迎孙洁研究员。
回复该发言

孙洁：尊敬的各位领导、各位嘉宾大家下午好！今天受主办方委托我来给大家汇报一下PPP管理模式在保障房建设中的应用。这个研究报告是在3月份，完成之后作为简报，当时被中国证券报还有中国房地产杂志等多家媒体进行转载。在这个报告上主要有两个内容，一个是关于廉租房PPP模式，一个是关于公共租赁房的模式。
对于PPP的概念大家不太陌生，但是对实际含义大家还不那么理解，对于PPP在上世纪90年代末跟这世纪初期被大家所接受所认识，最早认为是融资的模式，与OBT等等民间资本进入社会并列来讲的，但是经过我们对PPP逐渐的研究认识，我认为这种认识上可能有一些片面的地方，固然融资是一个本质的东西，但是除了融资之外还有更丰富的含义，在此对多年的观察之后，在贾所长指导之下，我们在09年的10月份，在中国财政研究杂志上发表关于公私合作管理模式的概念、起源和功能，在文章中我们详细定义了对PPP的定义，所以我们按照管理的概念来下的。
管理是连在一起，或者通过别人活动管理的效果过程，事实上公私合作管理就是这样一个过程，如果通过政府自身来完成，可能会出现诸多的问题，如果通过公私合作的情况下就可以形成更为有效的方式。
我们当时提建议的时候，今天会上详细听了世行张蕾老师还有北京市张处长之后，才印证了我们当时提出建议的基本情况，有两个方面，一个是关于在保障房建设中政府资金缺口更重要的在廉租房和公租房，今天张部长讲的也是在这方面缺口非常之大，这是我们报告最基础的一个东西。
关于廉租房模式的提供，这个采取的模式，我们提了三种模式，一个是BT模式，第二个是政府和房地产商合作，通过土地平台开发的模式。第三，政府按揭。
在融资模式的时候非常清晰，就是通过民营部门建完之后转让给政府叫BT模式，我们对这个稍微展开，如果短时间内政府财力有压力，这种期限可以相对的延长，在延长的过程中BT事实上有BOT的形式。如果通过五年或者十年转移过程就是BOT，这个大家就强调经营，在廉租房上没有经营怎么办？我们构造一个经营的概念，政府每年拨付固定的回报。
第二，与地产商合作，我们在土地招拍挂的时候政府提出要求，我记得假设30%保障房，这样解决保障房的时候是比较有效的，更有利的途径。
第三，政府按揭的方式。我们理解个人的按揭更简单，如果把政府提供保障房过程当中，作为一种个人的买房子的时候，来按揭的话，这里面BT、BOT，中间加了一个银行，这就解决了资金，即便是社会资本短缺的时候，如果一旦有银行的介入，我们知道银行是不缺钱的，只要有政策银行的钱是远远流淌的，政府按揭的形式也是参照市场上私人按揭的形式，可以套用。
关于公共公租房的PPP模式，这相对于廉租房有一定的现金流量，这有一定的收入，我们在这采用BOT模式，我们可以通过一些企业建设之后进行经营，这个过程中仅仅依赖于房主还不能达到先进流量标准，如果达不到政府进行现金流量补贴。
关于私人持有者合作，这里面主要是尽快提供廉租房的模式，激活现有的空置住房，我们政府通过合理的方式把这种房子集中起来作为公租房或者廉租房。这里面事实上在国际上其他提供廉租房的国家政策当中，BO也是一个很重要的方式，最后私营企业在建设过程当中拥有这样一个廉租房的所有权，他长期为社会提供公租房或者廉租房，这样解决了政府在建了廉租房之后的管理上的后续问题。BO的形式也是将来政府选择的一个重要的模式。
这是我今天讲的主要内容，谢谢大家。
回复该发言

主持人 程北平：谢谢孙研究员，下面还有两位要做演讲的，希望这两位嘉宾把时间尽量控制一点。下面有请中国水利水电建设集团王文林主任演讲，他演讲的题目是社会资本参与保障性住房建设的国际国内模式。
王文林：各位领导、各位专家大家好，我来自于中国水利水电建设集团，我们也是在保障房建设方面做了一些工作，我今天就针对具体的项目向大家做一个汇报，希望各位领导和各位专家对我们今后保障房建设方面的工作予以支持和指导。
我今天汇报的项目包括一个国内的项目和国外四个国家的一些保障房建设项目的情况。我们这个项目重点介绍一下在天津武清新城开发做的BT项目，国外是我个人所参与的项目做一些简单的介绍。
首先是新城开发BT项目，这个项目在2009年在武清开发区和开发总公司签订了投资建设的合同，这个合同总工期是六年时间，合同金额大概是80亿人民币，这个模式得到批准的使用社会资金，以BT特许经营的方式进行项目的建设。工程的内容包括35.5平方公里土地一级开发。第二个是130万平方米回迁安置房。这130万平米回迁房分在两个区域，第一个区域是要建70万平方米。第二个是徐管屯要建设60万平方米，用地650亩。
建筑的高度基本上控制在12-17层，层高在2.9米。户型有八种，从一室一厅到三室一厅，建筑面积从60平米到180平米不等。回迁房具体内容包括完成住宅楼，经营型和非经营型共建，以及市政配套设施的建设，包括一些会所，居委会，学校，幼儿园，养老院，公厕等。室内配套设施还有供热站，电配电站泵站等等，这是具体的工作内容。
这个项目和政府签定协议，项目竣工验收以后政府回购，我们既是投资方，也是建设方，同时也享也BT特许经营权。既然是投资项目，大家最关注是投资收益问题，在确定投资收益过程中涉及到影响因素比较多，整个工期是六年的时间，在六年时间建设过程中人工费、材料的价格，以及设计费用都会发生变化，所以成本很难去确定下来一个固定的成本，在回购房不是投资成本加收益来计算的，投资成本这一部分包括建筑安装的工程费用，财务费用，勘察设计费用，监理费，建设单位的管理费，保险费，以及购置费。另外投资收益就是以投资成本为基数乘以固定的收益率。
在对于建筑安装工程费计算做了约定，利用2008年天津市建设工程计价办法进行计价工程价款，其他的包括财务费用和建设单位管理费也是按照相关规定在合同里做了约定。
项目结算这一部分内容，在每一个项目完成竣工验收后由第三方对项目工程的造价进行审核，同时要出具回收房决算的审核报告，这个报告是甲方支付款的最终依据，甲方也不在进行其他形式的审计和审核，这是对结算的一个约定。
在回购款支付方式上也做了约定，在正常情况下以货币的形式进行支付。在双方同意的情况下可以选择具备挂牌条件的住宅用地的土地使用权方式支付回购款，这是备用的一个条款。政府的担保方式，主要是在文件中体现两个，一个是人大和政府和正式文件，还有武清区财政局，审计局，国土局，税务局等有关政府部门正式的支持文件，但是在合同之外也有一些其他的约定，土地担保方式，还提到了土地担保。
主持人 程北平：谢谢孙研究员，下面还有两位要做演讲的，希望这两位嘉宾把时间尽量控制一点。下面有请中国水利水电建设集团王文林主任演讲，他演讲的题目是社会资本参与保障性住房建设的国际国内模式。
王文林：各位领导、各位专家大家好，我来自于中国水利水电建设集团，我们也是在保障房建设方面做了一些工作，我今天就针对具体的项目向大家做一个汇报，希望各位领导和各位专家对我们今后保障房建设方面的工作予以支持和指导。
回复该发言

我今天汇报的项目包括一个国内的项目和国外四个国家的一些保障房建设项目的情况。我们这个项目重点介绍一下在天津武清新城开发做的BT项目，国外是我个人所参与的项目做一些简单的介绍。
首先是新城开发BT项目，这个项目在2009年在武清开发区和开发总公司签订了投资建设的合同，这个合同总工期是六年时间，合同金额大概是80亿人民币，这个模式得到批准的使用社会资金，以BT特许经营的方式进行项目的建设。工程的内容包括35.5平方公里土地一级开发。第二个是130万平方米回迁安置房。这130万平米回迁房分在两个区域，第一个区域是要建70万平方米。第二个是徐管屯要建设60万平方米，用地650亩。
建筑的高度基本上控制在12-17层，层高在2.9米。户型有八种，从一室一厅到三室一厅，建筑面积从60平米到180平米不等。回迁房具体内容包括完成住宅楼，经营型和非经营型共建，以及市政配套设施的建设，包括一些会所，居委会，学校，幼儿园，养老院，公厕等。室内配套设施还有供热站，电配电站泵站等等，这是具体的工作内容。
这个项目和政府签定协议，项目竣工验收以后政府回购，我们既是投资方，也是建设方，同时也享也BT特许经营权。既然是投资项目，大家最关注是投资收益问题，在确定投资收益过程中涉及到影响因素比较多，整个工期是六年的时间，在六年时间建设过程中人工费、材料的价格，以及设计费用都会发生变化，所以成本很难去确定下来一个固定的成本，在回购房不是投资成本加收益来计算的，投资成本这一部分包括建筑安装的工程费用，财务费用，勘察设计费用，监理费，建设单位的管理费，保险费，以及购置费。另外投资收益就是以投资成本为基数乘以固定的收益率。
在对于建筑安装工程费计算做了约定，利用2008年天津市建设工程计价办法进行计价工程价款，其他的包括财务费用和建设单位管理费也是按照相关规定在合同里做了约定。
项目结算这一部分内容，在每一个项目完成竣工验收后由第三方对项目工程的造价进行审核，同时要出具回收房决算的审核报告，这个报告是甲方支付款的最终依据，甲方也不在进行其他形式的审计和审核，这是对结算的一个约定。
在回购款支付方式上也做了约定，在正常情况下以货币的形式进行支付。在双方同意的情况下可以选择具备挂牌条件的住宅用地的土地使用权方式支付回购款，这是备用的一个条款。政府的担保方式，主要是在文件中体现两个，一个是人大和政府和正式文件，还有武清区财政局，审计局，国土局，税务局等有关政府部门正式的支持文件，但是在合同之外也有一些其他的约定，土地担保方式，还提到了土地担保。
这个项目执行情况和项目拆迁工作是地方政府做的工作，这个工作做的还是比较成功，在确定回迁的标准又出台一项措施，就是按时搬迁的用户可以奖励一万元人民币，这个在拆迁过程中进行的非常顺利，我们去现场的时候基本上所有的住户已经搬迁完，在规定的时间内已经搬迁完了。
项目的建设情况，截止到现在该项目运转非常正常，中国水电为了保证项目的按时完工，也进行了融资，也投入了大量的施工力量，中国水电集团几个工程局同时参与项目建设，目前有40多栋住宅楼通过结构验收，并且进入装修阶段。在今年年底要把一批房子交付给回迁户。
对于这个项目评价，我们认为天津武清新城开发BT项目是社会资金进入保障房建设的一个比较成功的案例，在整个项目运作的过程中是将政府企业的各种资源进行了科学合理的整合。
接下来现场的一些图片，这是刚才提到的东洼施工现场情况，这是已经完成的一些建筑。现场徐冠屯回迁小区的建筑工地。
回复该发言

我们现在还在执行过程当中，我们还担心如何保证投资的收益问题，虽然说已经签订合同，政府要回购这些房子，但是到时候能不能真正的拿出资金来回购保障房现在还是不确定的事情。
接下来我简单介绍一下我们在国际工程当中涉及到保障房建设的模式，首先是介绍一下利比亚保障房地产建设。在2007年当时卡札菲政府提供来一项惠民政策，要建设十万套保障房，在这之前国家社会福利也是比较好的，每个人结婚直接给你四万美金自己建房子或者为你分一套住房，这个国家保障房建设资金主要还是来自于政府。在2007-2008年之间，中国水电集团宣布和利比亚政府签订了大约20亿美元的保障房建设合同，而且在今年撤离过程中，撤乔过程当中有3.7千人是我们的，在建筑当中存在的问题，项目大规模启动以后，建筑材料严重短缺，建筑材料的价格比当时投标的时候翻了好几倍，这个建筑材料钢筋水泥原来主要依靠埃及建筑市场供应，但是后来埃及市场建材价格也是涨了很多，所以对项目的实施造成了很大的风险。
在政府对保障房的管理方面也是没有经验的，尤其是在房屋的分配方面做的很不到位，首先是在东部和西部数量分配不均，最后导致在班加西周边部落对房屋分配有意见，而在西部建设数量比较多，启动时间比较早，最后由于保障房问题爆发一些骚乱，首先被冲击的是我们在班加西周围的几个项目工地，项目还没有完全建完，当地居民直接到工地上住在房子里面，然后把房子写上自己名字。后来这些名字一看没有房子等他们走，就把他们名字涂掉，把自己的牌子挂上去，这样折腾来折腾去，最后也没有办法施工，从这些工地全部撤出了。这个国家没有用社会资金，但是也是在保障房建设上出现问题，还是在管理方面缺乏经验。
在安哥拉保障房建设方面，我们从2008年参与了保障房建设，这100万套住房主要是为总统2012年大选做准备，这也是总统承诺，但是到2008年以后由于石油价格下跌，安哥拉靠石油出口，由于石油价格下跌导致保障房不能够按期完成，截止到2011年3月份，我们统计了一下建设保障房的数量，目前总量是完成25万套住房，在3月份安哥拉政府和很多中资企业进行商谈，希望中国这些公司融资进行保障房建设，安哥拉政府用石油资源和国家主权进行担保，到目前根据我了解的情况，已经有很多中资企业和安哥拉政府签订了投资建设协议，数量从五千到到十万套不等。
刚果金保障房建设是采取资源换项目的模式，我也参与了小组谈判，在北京就谈了17天，在刚果金市场矿产资源比较丰富，尤其是铜矿，矿的品类也比较好，政府就用铜矿开发权转让给中国公司，让中国公司做一些基础设施项目。项目从2007年、2008年开始启动，陆续做了一些道路、学校、机场的项目，但是保障房项目目前还没有启动，但是已经做了一些规划，因为什么原因呢？矿产资源的产出周期比较长，要开采铜矿，首先要投入设备，修道路，然后要提炼，发展以后还要销售，这个收益周期比较长，当时做了一个20年的规划的项目。保障房规划图也是当时跟业主谈判的过程中做的一个现成的规划图。
委内瑞拉保障房建设，我们今年到了委内瑞拉实际考察了保障房建设市场。我们当时谈的是石油公司被摊派的保障房建设，这个国家在2008年遭受洪水灾害以后，很多人房子冲坏了，坏了以后政府统计无房户200多万，需要建设200多万套，政府把这些建设任务摊派给各个部委和国有公司，像委内瑞拉的石油公司当时被摊派两万套住房项目。我们去也是谈如何提供两万套住房的建设。这些照片也是中国公司去考察施工现场提供的照片，查韦斯总统也到现场视察过。
回复该发言

在这个市场存在一些问题，它的材料全是政府调拨，然后政府定价，但是供应量严重不足。这个国家规定不能带有盈利性的销售，比如说钢筋，自己进了钢筋高于政府定价去销售属于违法行为，在这方面也严重影响了保障房建设，我们去看的时候项目要建两万套住房，实际上从08年开始到2001年6月份，实际上建设也就四千套左右。在所有的户型里面只有一种户型80平米，三室一厅两卫，几十栋楼都是这样，这样为将来分配也埋下隐患。
这是对国外一些模式的简单介绍，最后总结，通过比较要充分肯定我们国家在保障房建设方面的突出成绩，因为我们现在提出来在十二五规划开局之年建设一千万套住房，也需要很大魄力。保障房建设速度太慢了，在一定程度上也体现了一个国家的综合实力和经济发展的速度。保障房还需要创新市场，整合优势资源，同时要平衡各方面的利益，这里面包括政府的利益，投资方收益，以及施工方利益。还要加大政策层面的支持力度。
我的发言完了，谢谢大家。
主持人 程北平：下面请建金投资基金杨沁河总经理做演讲，他演讲的题目是保障房建设运营金融服务市场化模式和案例，大家欢迎！
杨沁河：根据我参加保障房项目的经验和体会讲一讲我们对保障房建设运营两个阶段的融资方面，作为金融机构最为关心的是什么东西。
我们对中国的保障房项目在看的时候，我们认同建设部一些朋友的基本思想，就是保障房的相关主体就是那么几个主体，投资主体，融资主体，责任主体，供应和社会主体。其中这里面保障房作为公共福利产品，我们认为在这五个主体方面和其他商品住房区别很小，我们不认为这是很特殊的东西。其中差异，我们认为实际上差异，核心的差异就是四个差异。一个是便宜，就是租金造价有差异，和市场化的产品相宜就是租金差，造价有差，但是品质什么东西不应该有差异，不能因为保障房就是低档房。
第二，流通性的差异。普通的市场主体转让产权是相对便利的，但是保障房有特许的持有主体，这一点是我们特别关心的，是不是方便流通，保障房在这一点上一定是有差异的。
第三，收益人差异，这个持有是政府指定低收入人群。
第四，责任主体的差异，这个保障房由于政府向社会承诺，因此实际上政府在这个方面是责任主体，其他的差异我认为都不应该存在，它就是一个房子。
我现在坦率讲一讲目前资金需求方和资金供应方有一些地方是有争议的，其实这个争议很简单，作为金融机构我们担心的是四个方面，一个是融资主体，为了抢建这些保障房建设各种各样融资主体，在各地是五花八门的，这指挥部，那指挥部搞了很多。我们特别担心这些主体法律地位不恰当，团队没有团队，开发资质，建设资质不够，资本金不达标，这是我们担心的。我们可能会找到合适的主体把钱给人家。
第二，产权、物权不能抵押变现，财产保险不全。其中有一些地方政府为了降低造价，土地不采用出让的方式，而是采用划拨的方式，这种方式更难以抵押。因此我们认为这些有一些保障房不便于金融机构进入很大原因是物权不完整。
主持人 程北平：下面请建金投资基金杨沁河总经理做演讲，他演讲的题目是保障房建设运营金融服务市场化模式和案例，大家欢迎！
杨沁河：根据我参加保障房项目的经验和体会讲一讲我们对保障房建设运营两个阶段的融资方面，作为金融机构最为关心的是什么东西。
我们对中国的保障房项目在看的时候，我们认同建设部一些朋友的基本思想，就是保障房的相关主体就是那么几个主体，投资主体，融资主体，责任主体，供应和社会主体。其中这里面保障房作为公共福利产品，我们认为在这五个主体方面和其他商品住房区别很小，我们不认为这是很特殊的东西。其中差异，我们认为实际上差异，核心的差异就是四个差异。
回复该发言

一个是便宜，就是租金造价有差异，和市场化的产品相宜就是租金差，造价有差，但是品质什么东西不应该有差异，不能因为保障房就是低档房。
第二，流通性的差异。普通的市场主体转让产权是相对便利的，但是保障房有特许的持有主体，这一点是我们特别关心的，是不是方便流通，保障房在这一点上一定是有差异的。
第三，收益人差异，这个持有是政府指定低收入人群。
第四，责任主体的差异，这个保障房由于政府向社会承诺，因此实际上政府在这个方面是责任主体，其他的差异我认为都不应该存在，它就是一个房子。
我现在坦率讲一讲目前资金需求方和资金供应方有一些地方是有争议的，其实这个争议很简单，作为金融机构我们担心的是四个方面，一个是融资主体，为了抢建这些保障房建设各种各样融资主体，在各地是五花八门的，这指挥部，那指挥部搞了很多。我们特别担心这些主体法律地位不恰当，团队没有团队，开发资质，建设资质不够，资本金不达标，这是我们担心的。我们可能会找到合适的主体把钱给人家。
第二，产权、物权不能抵押变现，财产保险不全。其中有一些地方政府为了降低造价，土地不采用出让的方式，而是采用划拨的方式，这种方式更难以抵押。因此我们认为这些有一些保障房不便于金融机构进入很大原因是物权不完整。
即使两方面都解决了，机构也不作，产权也可以，我们现在接下来最担心的是部分政府平台的主体信用不佳，经常把投资机构给涮了，钱拿不出来，不及时。
借口是保障房给金融机构收益很低，整体过程中现金流保障不足，这一点也是目前供需双方最大的争议，不同的资金用途是不一样的，但是它有一个共同的地方都是资金。为什么要给保障房很低的收益呢？只有一个理由说的通，就是有一些政府是信用等级很高，我们从金融机构的角度上可以给高信用的机构该低利率，但是在金融系统不高的情况下我们没有任何理由给较低利率，这是金融市场的规则。
从我们这一段对中国保障房参与来讲，我们认为金融机构一般会要求这四个方面给予保障。这四个方面第一就是主体资质合格，目前我们和国开行和工行之间这些金融机构有共同的认识，作为把供应和运营主体，这个资质一定要好，不能搞一个没有资质的班子来做，因为住房是百年大计，他是不是有成熟的做房地产开发团队，达不到这个资质要求不把钱给他，我们不愿意投资集体业主怕的，楼要摇，要撤出来的房子，所以主体资格合格是第一要求。
第二，保障房物权完整，因为保障房是一个期限很长的投资品种。我们认为中国目前政局很稳定，但是各界政府会不会在保障房制度上有一些调整，第一届政府跟第四届政府会不会有变化，这个从理论上讲是可能的，我们要求整个保障房从投资运营过程中间二、三十年中间物权是完整的，我们在不同的阶段中间可以质押变换和出售，这种情况下由于物权的完整性导致我们各种金融产品的载体都可以放到这个物权上，如果物权是不完整的就不敢放上去。
第三，要有足够的信用保护。它的经营主体，建设主体是不是注重现行规则，这一点我们非常重视，我们建金团队在各地的收费公路，桥梁、水厂各个方面投资中间都不止一次的被地方政府违约。一会儿我收费的路段要降低，一会儿收费点要减少，另外说你不能再收费，我们参加各种PPP项目中间政府信誉在这里面是非常核心的一个问题。
第四，因为这是一个长期的实际投资，因此股权投资和债权投资都希望接受金融产品不可回避的课程，只要是钱就要求市场化的利率。
回复该发言

即使上面三个方面都得到保证我们也希望市场化收益和可靠的现金流，我们只有中国通货膨胀率到了5%以上，这个情况下包括国开行资金成本，你看看他每次国开债券发行利率就知道了，他的成本是很刚性的，任何项目只要注重金融规则就不能要求金融机构低于成本做贷款投资。
这四个方面如果在座的专家和政府或者说有一些地方政府看得清楚，如果在这四个方面得到保证了，我可以保证你在保障房资金是源源不断的，这就是我们金融界讲究的规则，其实很简单的。
这四个规则中间我们非常重视保障房的过程中，实际上有不同的利益主体，其中责任主体肯定是政府，因为它是最终责任，他承诺大家要提供一千套保障房，要承诺大家在未来五年历提供3600万套保障房，这就是责任主体。
另外投资主体是有很多可选的，既可以是财政，也可以是国资，这可以有大型的地产公司，专业资金，保险基金或者专业特许保障房公司。供应主体很简单，这和所有房子供应主体是一样的，就是施工单位和管理单位，仅仅是收费主体是差别的，是政府核定的中低收入的。这一点和我们做其他的公共事业产品不一样，比如说公路，公路面向全体公民，但是保障房不是，他只有特定一部分人可以享用。融资主体一定是组合的结构，包括最低的股权资金，在高一层夹层资金，再高一些是世行和亚行贷款和各家银行商业贷款，这些都可以使用。
这种主体中有了一个极端的选项，有一些责任主体是政府，投资主体也是政府的机构，土地还是划拨供应的，供应主体甚至是政府事业单位在造，这是一种极端的主体什么都干，这对一些自持资金比较厚的政府有这么做的，这样政府连住房的品质都要直接承担，这也就是前两年一些政府的门口堆了一批买了保障房不敢住的人，造成的这个原因，因为政府把所有的责任都担了。
我们认为实际上保障房这个东西，我们是一个产品，如果大家不赞成这种极端的产品，财政部说的不可能出这些钱，这个主体一定是分工的，会有一个保障房的特别经营公司，向合格的品牌开发商来购买房子，然后供应给生产保障房产品，这个模式就是责任分离，品质和速度效益成本化、市场化结合的基本模式，这也就是我们财政部公私合营协会谈到PPP模式基本的框架。责任主体和制造主体用市场化的办法来撬动公用产品。
我下面说一下，我们现在注意到保障房融资包括两个阶段，一个是建设阶段，一个是运营阶段。刚才很多同志，很多朋友和专家谈了很多是第一个阶段，是建设阶段，这是目前很多政府头痛的怎么讲建起来，先不要说怎么运营，先说怎么建起来。只有很特别的政府在今年考虑到怎么运营，哪怕我房子二十年以后怎么运营，这两个阶段我们甚为比较合适的，他的建设阶段，它的融资主体一定是地产开发机构，我们称之为建设主体融资。第二个阶段合理的融资主体是保障房运营机构，这个运营机构会在收购房产和运营房产方面都做相配套的融资。我们先说建设阶段，建设阶段的融资我们认为现在对于部分城市答案是很清晰的，这是我们的选择。在建设阶段融资我们只接受品牌开发商，从我们的经验来看快速的高品质的住宅的建设离不开系统的管理，所以说我们认同财政部的意见，PPP模式核心的问题是管理模式，如果没有成熟开发商，这样的项目我们不会参与的。
第二，项目权益是否完整，这个项目合同关系，这个产权关系，土地关系权益不能是残缺的，这样我们各种金融产品都可以放上去。
第三，工期和现金流可以支持的。我们会和建设商政府精心计算周期和现金流，只要现金流是支持的我们就参与，如果不能支持就不会参与。
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第四，信用。我们首先是需要企业的信用支持，在现在可以更明确的说，在保障房产品中间即使四证不全，他是品牌企业，他可以控制到一定程度我们就可以进入，因为股权基金和银行贷款是有差别的，我们是可以做最底层的投入。企业的信用支持一定要有政府配送，保障房最大特点就租金低，造价低，最终责任主体是政府，政府必须对开发商企业形成信用制度，有了这四点无论是我们还是其他银行都可以参与这个项目，这是一个基本的金融的规则。对于这样一个结构目前注意到各地政府有这样一些模式做，建设期间一种建设模式叫收支两条线，开发商能够向政府去买地，买地钱交给政府，建出来房子政府回购，或者有一部分比例可以自己销售，大部分要给政府的，这个收支两条线就是财政用的，买地还是买地的钱，我买你房子另外掏钱，这个模式现金流和产权是很清晰的，这个模式我们支持，也支持了几个大的企业。
天津模式，他以地换房模式，建设机构和政府招标形成两个合同，一个是建保障房，另外是给你一部分土地，企业建保障房支出等于我买你建设用地的地价，这种模式来操作的，相当于政府用一部分土地的收入直接转为保障房购买支出了，这种模式在合同下面产权确定，这个模式和上海模式差别是这个品牌开发商要用建设用地，市场化的销售资金来回回收保障房投资，这在商业化项目进行评估以后，这个现金流是可靠的话我们也会支持。
北京的模式，双限房，北京模式很多，政府还是招拍挂，土地限定价格，限定用途卖给开发商，开发商又在政府的限定的客户，限定价格方面销售。在这个部分，大部分是按照双向销售，小部分是商品化销售，这种模式开发商资金回笼基本上双向房购买人手里回收资金，这个时间匹配情况下也是可行的，只要建设对资质和业绩是合理的，是有进行市场考验的我们也会支持，而且我们要求收益会比普通商品房低7-10%，因为这种房子本身收益比较低，它对我们唯一的吸引力就是销售时间和销售对象是确定的，这一点是比较安全的，只要工期适当我们就可以参与。它的资金回笼是从双限房购买者拿钱，而不是政府手里拿钱，这种情况在开发商本身经营能力可以的话也是好的。
这是三种模式的共性，这只解决的现实性投资和产品交付的需求，这利用了开发商的融资能力和地产产品供应的市场机制，要拿土地来换开发商的保障房资金，要么是直接向双限房的用户回笼资金，这是前面已经解决的问题。
第三个问题，我们从这个模式里面看不到出租运营时候的资金解决方面，经济适用房可以卖，公共租赁房不能卖，这个方法没有解决这个问题。
其次，包括上海市直接拿钱买保障房，目前仅仅在建设期间没有解决房产收入和运营之间的来源。我们基金有一个投资决策委员会问我，上海市某个区的财政局买你这100万平方米保障房，这个资金你如何评价是否已经保证，我只能说第一需要评价。第二，我们目前没有很好的方法评价地方政府的财力和具体的信誉，我们只能看历史记录。因为他买我这100万平方米具体的资金来源是一个黑箱子，我们没有办法看到里面，这是目前建设领域融资模式已经解决的问题和没有解决问题。
我们下面谈一下运营主体的融资，运营阶段怎么做，我们在地产界，包括住建部，财政部各位专家已经很多年考虑了，后面三十年运营怎么做的，像北京市已经成立了公租房管理中心，这领导人也要有关银行问我公租房资金支持一下，但是问起来金融机构人问起来领导人怎么样运营你公租房管理中心，回答是还没有想好，这样金融机构没有办法支持你的。
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对运营主体现在认为，这个过程也没有什么创新的，我们不认为在保障房这个领域需要有很多创新的融资和投资的理论和方法出现，我们实际上认为，财政部科研所提到的PPP模式，在几十年的水厂，电厂甚至更大的公共设施中已经成熟运用了，这种模式原来的复杂性比保障房复杂多少倍了，因此你只要是按照这样一个PPP模式来做，我们认为很顺畅。
在这个里面主体，投资运营主体可以是特许经营的公司，或者是一个合格的地产公司。我们简称北京市保障房西城区特许经营公司，这个房子一定是全产权的，但是要限制交易，没有产权无法质押，无法抵押，这不是很好的方案。
这个运营主体中间有这么一个特许经营公司之后，下面配合合格承建商，按照结构化产品组合就可以解决。我们在建设部物业管理名单里面有很多一级资质的物业管理公司每年管理的物业面积在一百万平方米以上，包括现在国开行办公楼都是一个国际型的物业管理公司管理的，我们认为管理不是什么问题。目前我们国内能够管理大面积的住宅的物业公司也是不少，对这样一个规则刚才财政部专家也谈到了，这个PPP的模式有很多不利性，但是合理的核心的问题是合的关系，但是这运用核电站可以，运营自来水厂可以，运营监狱和养老机构，包括更复杂的整体医院的公私合营的模式都有很多办法，我们不认为有什么重大的创新出来。
用成熟的公共事业的PPP模式一定会非常顺畅的运营这个东西，特许经营模式实际上我们认为就是一个政治责任和公共服务与市场经济的结合。对于保障房来说就是这么三个问题，就是政府少量财政补贴和股本金弥补租金差和地价差，给予特许经营合同，并且要依法执行合同。我们今天的嘉宾中焦作财政局，可以拿两亿差额来撬动20亿投资，如果北京市保障房需要一千亿投资，他完全可以拿100多个亿解决这个问题。他就是用财政一点钱来补两个差，租金差和地价差，补了这个其他问题都可以解决了，没有人投资的问题可以解决了，没有人贷款问题可以解决了。焦作财政局这个案例很典型，就是可以拿一来解决十的问题。
效率的问题和市场的问题完全可以交给市场主体，至于说保障多大人群，给多打折扣就按地方财力量力而行。谈起来特许权公司和政府平台的差别，我们经验来看总结起来就是这么几个差别，政府平台公司完全是官僚的做法，是政府做法，而特许公司是经营做法，完全经营机制。这个公司融资结构可以用股本加上贷款和融资的长期贷款来解决，这个还款来源也是很清晰的，基础租金销售房土地的收入，政府的补差受都可以解决。在这里面融资工具一定要有长期的租金现金流，政府的差额补贴合同和有产权的房地产，这三个作为融资工具，这三项就足够了。在这个市场上我们现在还不好参与，为什么不好参与呢？因为我们有这些需求，这几个需求我现在说一个是对保障房的股权的交易需求，一个是对特许保障房债券和长期的信贷市场需求，还有信用评价，我们希望有机构能够为地方政府PPP公共事业信用进行年度评价，对这些公司进行信用评价，来解决我们金融机构投资项目中间社会服务不足的问题，有了这个评价我们就知道哪些区域应该进去，哪些区域回避，凡是不讲信誉我们就躲吗。
简单的说现在根据我们几十年参与公共事业的经验，如果你按照这样一个PPP规则来办，这个规则焕发出非常大的力量，你政府如果按照这个规矩来做，你就可以当一个领导者，领导我们参与，如果你不安全这个规矩做就唱独角戏，财政部课题组研究的方案，我们认为中国PPP研究水平不亚于国际上水平，甚至跟欧美是接近的，因此这个模型我们是很成熟的，只要推广这个模型，我们觉得保障房融资实际上按照规则来做结果一定是社会资金广泛的支持保障房，这是一个很自然的结果。谢谢大家。
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