首届中国城市保障性住房发展高峰论坛

题目：住房保障的“政”与“道”
主办：中国房地产报社
时间：2011年7月17日（上午）
地点：钓鱼台国宾馆
主持人时昶：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，早上好。欢迎大家光临有中国房地产报社主办的首届中国城市保障性住房发展高峰论坛。我是中国房地产报社总编辑，很荣幸担任本届高峰论坛上午会议的主持人，首先让我为大家介绍一下今天到场的贵宾：他们是中国房地产研究会副会长兼秘书长，中国房地产业协会秘书长苗乐如先生；国务院国有资产监督管理委员会规划发展局局长王晓齐先生；中国建筑股份有限公司副总裁，中国中建地产有限公司董事长李百安先生；国家住房和城乡建设部住房保障司副司长孙新春先生；中国土地学会副理事长黄小虎先生；杭州市住房保障和房产管理局副局长张新先生；住总集团董事长张贵林先生；中国铁建房地产集团有限公司总经理吴士彦先生；北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理王新光先生（音），五矿建设有限公司常务董事副总经理尹亮先生；保利房地产集团有限公司北京分公司副总经理王英楠（音）先生；北京万科公司副总经理肖劲先生；金泰地产旗下北京地福房地产开发有限公司总经理付兰兰（音）女士；北京四季沐歌太阳能有限公司总经理李俊（音）先生；中国房地产报总经理单大伟先生。谢谢各位领导的光临，也同时谢谢各位全国各地到会的代表。
在十二五开局之年的2011年，保障性住房建设成为中国房地产行业的主体，五年3600万套保障性住房，加快解决家庭的住房困难问题，促进实现住有所居的目标是党中央、国务院做出的重大决策，堪称中国公共富力保障建设历史性大手笔，房地产行业在政策掌握下华丽转身，民生和保障功能成为政府强力引导和重点倾斜的方向，保障性住房的发展很可能是对国家城市化进程最大一次考验，也很可能是摆在房地产行业面前最大的一个机会。为此住建部主管的中国房地产报社举办此次论坛，邀请相关方共同探讨中国城市保障性住房发展大计，下面我们有请论坛主办方中国房地产报社总经理单大伟先生致欢迎词。
单大伟：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好，首先我代表主办方热烈欢迎大家出席首届中国城市保障性住房发展高峰论坛。今天看到这么多来自国家有关部委，以及各省市城建方的领导和知名的地产企业汇聚一堂，我感到十分高兴，同时也说明保障性住房建设问题已经越来越得到我们行业人士大家高度的重视和关注。
作为一个伴随房地产行业发展的十多年的从业人员，我最近深刻的意识到我们赖以生存的行业正在发生一系列的巨大的变革。在外部中央政府一再提高对房地产泡沫的警示提示，房地产的政策也随着行业发展不断的在调整，保障性住房如何能够建设更好，如何能够真正的为改善我们国家百姓的人居做出应有的贡献。今天的大会我们邀请了行业主管的领导，各方面的专家，以及我们地产的企业的代表来共同的探讨保障性住房面前所面临的一些问题。
今天我们会议在钓鱼台国宾馆，下面即将有很多的专家和学者针对刚才我们时总在大会之前所讲的保障性住房问题展开专题的演讲和一些问题的探讨。我们衷心的希望保障性住房能够在专家和学者的探讨下，不断的清晰和梳理好我们保障性住房在发展过程当中所面临的一些政策层面的瓶颈，建设资金方面的一些问题的解决得到一些很好的答案。
最后还是衷心的欢迎各位领导和学者，以及我们地产界的精英参加本次论坛，谢谢大家。
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主持人 时昶：谢谢单总。下面我宣布论坛正式开始，有请中国房地产研究会副会长兼秘书长，中国房地产业协会苗乐如先生为大家致词，大家欢迎。
苗乐如：尊敬的各位领导、专家、同仁、新闻界、媒体界的朋友们大家上午好！今天我们齐聚钓鱼台怀着一个共同的目的，为我国力度空前的保障放建设建言献策，作为论坛的主办方中国房地产报秉承关切国家行业发展，关乎民生民情的宗旨，举办首届中国城市保障性住房发展高峰论坛，会聚各方智慧，必将对实现今年乃至十二五期间保障房建设目标做出积极贡献。我代表中国房地产研究会，中国房地产协会对论坛的召开表示热烈的祝贺。
本次论坛恰逢国务院常务会议分析当前房地产市场形势，研究部署继续加快调控工作的时候意义更加深刻。大家知道我国房地产业经历了市场培育，快速发展，功能调控，加大保障性住房供应阶段。在改革中不断发展取得了巨大的成就，对拉动经济增长、改善群众居住条件，改变城镇面貌都发挥了重要作用，但是也必须看到房地产业在快速发展的同时，也积累了一些矛盾，特别是近几年房价上涨过快，住房供应结构不合理，影响了国民经济的健康协调发展。房价增长过快，过高当前突出矛盾是两极分化，基尼系数以后达到0.48，房地产是社会和家庭财富的重要体现。其次会诱导社会资金进入房地产市场，不利于其他实业产业的发展，容易形成投资过热。再有市场配置失灵，很多夹心层住房得不到解决影响社会稳定。
最后助推过强的住房投资属性不仅会影响经济平稳运行和住房市场的健康和可持续发展，还会带来严重的社会问题。一是导致资源的无效配置，空置房过多，造成资源浪费。二是导致住房市场的大幅度波动，影响产业的正常发展。三是一部分人拥有大量的住房，而不用来居住，另一部分长期无房缺房，居住权受到影响。鉴于上述问题自05年以来国家加大对房地产宏观调控，特别是去年以来持续发力，坚持差异化的同时遏制投资、投机，为此业界内外一些舆论不断。我认为这些舆论存在是正常的，因为我们提出社会主义市场经济也就是三十多年，房地产业，房地产市场发展的时间则更短一些。
最近在召开专家座谈会上，专家提出房地产业经历了政策培训，市场发展，投资崛起，政策调控，房价上涨，面临继续完善，市场成熟，企业成长的阶段。我们当前面临着最后一个阶段，也就是说从制度建设、运行机制、政策体系来看，我们的产业、市场尚未成熟，制度尚未完备，企业尚在成长。在今年两会期间谈到宏观调控政策时来自香港、澳门的人大代表，政协委员都表示赞赏，这是为什么呢？因为相对市场经济国家，我们对市场经济，对房地产业，对房地产市场的发展规律、特点的认识理解把握还不够深刻，在住房制度政策体系土地供应开发建设市场监管金融产品物业管理社区建设，以及产业化发展，低碳环保，绿色节能各方面都有相当的需要我们认识把握的地方，需要健全完善的东西。
因此借鉴市场经济国家百年乃至更长时间所走的路，所干的事，而不是简单的把今天这些国家的政策措施拿来照抄照搬就叫市场化。其实就今天市场经济国家所采取的政策措施许多方面我们也了解，如针对黑中介转手二手房交易资金，我07年去美国考察，而美国早就实行了二手房交易业主交易资金和中介收费服务分帐设户的管理方式。如去年不少报界专家介绍德国众多国家抑制投资投机行为和开发商暴力行为，如众多国家实行了住房保障制度，活跃的金融产品，房地产投资和开发分业经营，以及持有物业，多种产权混合设置等等做法，包括企业的社会责任建设。
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只有历史的全面的借鉴这些经验教训，才能深化我们对房地产业，房地产市场的规律、特点的认识、把握理解，才能坚持市场化方向下如何理解贯彻宏观调控，推进两个体系建设，保障性的建设。发展房地产金融产品，如何转变发展方式，如何定位房地产市场，如何实现产业、市场的健康、持续发展。
现实政策是面对资金过渡宽松的环境，过渡宽裕，供应结构不合理，供需矛盾尖锐这一特定时期，特定阶段存在矛盾的城市不得已采取的措施有其必然性，阶段性。在这里如果多说一句，我们众多领军企业加快、加大三、四线城市的布局投入，在注意这些投资风险的同时，也应该看到这些布局，这些工作的加强、加快在客观上加强了城乡统筹的发展，加快了三、四线城市中小城镇建设，减少了这些地区人口盲目向一、二线城市的流动，缩小了这些地区与一、二线城市阶段差异。我们今后可能会看到这样的一个调整在国家发展的进程中可能会留下重要的一笔。由于房地产市场在国民经济中的重要性，以及房地产市场的完整性，市场经济国家和地区对房地产市场不同阶段，不同情况下都或多或少的进行过干预和调控，尤其是在城市化快速发展的过程中，面临土地供应不足和房价泡沫，干预的决心更大。随着城市化的完成和供求矛盾的缓解，调控力度也有所减弱。近几年我国房地产进行调控是自身的重要性和市场特点决定的，调控不是要计划管理，而是为了市场的健康稳定发展。总结市场经济国家或地区在同我国发展阶段面临相近问题的时候调控房地产市场一个重要的做法或者说一个重要的方面，就是实行住房保障制度。英国、法国等西欧国家在二战后新建了大量的住房，缓解住房矛盾，解决中低收入家庭住房困难。新加坡在上世纪60年代将房地产市场分为政府服务和私人市场，70%以上的居民购买的是政府建设的平价房屋，仅有30%的人居住在价格昂贵的私人住房。香港出租公屋06年占66%，目前也占59%，韩国政府建立了一整套优先为无房户提供住房，保障性住房占整个市场50%以上。面对首尔过快增长的时候韩国政府也曾实行过政府限家，在日本地区的时候就是约谈的做法。市场化是房地产业发展的根本动力，是解决居民住房问题的主要方式，需要进一步建设市场机制，完善土地、税收等环节，积极发挥市场机制，在解决居民住房困难中的作用。但市场不是万能的，正如联合国人居署指出世界上没有一个国家能够提供住房，在不同力度下负担这样的住房功能。同样也不能指望市场能这样做，因此建立多层次的住房供应体系，加强住房保障，通过廉租房解决低收入家庭的困难，通过竞技适用住房解决中低家庭困难，通过公租房和限价房解决夹心层的困难，这些都是可行的经验。保障房，限价房要加强管理，防止寻租行为，市场房按照市场管理保障市场，协调发展。相对现实措施落实保障性住房建设实际是调整供应结构，是解决房价问题，实现房地产市场健康发展，实现住有所居根本政策。
结合城市的群众支付能力，通过改革体系，调整优化供应结构，增加中小户型，达到我们的供应结构基本合理。去年底中央经济工作会议明确提出要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商用房体系，并在十二五规划中明确保障性住房建设的目标，包括今年完成1000万套。这是对近几年房地产调控的高度总结，也反映了咱们国家对房地产市场，房地产业发展的特点和规律的认识、把握，对住房制度健全，对解决住房问题的途径，对房地产市场，房地产业的发展具有纲领性的指导意义。
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首先十二五规划提出构建各类保障性住房3600万套，从需求角度来看由于近年来房价上涨过快，需要依靠保障来解决住房困难的家庭增多，像北京商品住房均价达到2万平米左右，一套90平米就需要180万。其他一、二线城市都面临着这个形式，同时05年以来保障性住房建设也存在着历史欠帐，从比较角度来看我们的保障性住房建设比重并不算高，以日本为例在1966年到2000年的七个住宅建设五年计划中，计划建设公有资金私住住宅占到总建筑套数达到41-50.8%，平均45%，这样建设比重是在日本供需总量基本平衡，互均拥有超过一套住房的情况下。而我国目前的户均仅拥有0.74套，而且还是城市化发展过程当中。是实现住有所居的要求，是实现房地产市场持续健康发展的要求，是落实宏观调控，深化和完善的要求。当然就全国而言不能搞一刀切，一、二、三、四线城市，东中西部地区，大中小城市，由于城市的聚集度和周边城市或城镇经济发达程度高低的不同，支持度、扩散度不同，需建立保障性住房的数量应有所不同。如商品房价格与本地居民支付能力大小不同，保障房种类应有所不同，如各级地方政府财力与保障需求不同，建立出售房屋和出租房屋，保障房多少政府决定。同一城市，同一地点单位使用外来务工人员多少，应允许用工多的单位在符合城市建设规划和土地利用规划的前提下鼓励更多的单位自建公租房。同时在财务制度上和信贷制度上给予支持。
从城乡统筹发展的情况来看，在符合城区建设规划和土地利用规划，以及土地管理规定的前提下，在保障农民利益的前提下，挖掘集体土地，建设资源，支持保障房建设，也应该进行研究。
其次，千里始于足下，十二五规始于今年，做好今年工作非常重要。不仅可以使房地产调控得到有利的推动，而且为今后保障房体系建设积累经验，鉴定基础。这一次论坛围绕土地供应，资金，国有企业在民生工程中带动作用等等集中交流经验，探讨政策措施，谋取我们的政策取向具有重要的现实意义。
第三，坚持基本保障要坚持高质量的规划、设计、施工、管理，坚持完善公开透明的分配运行退出制度和健全的法治法律规定是保障性住房建设体系的基础。面对保障性住房任务和复杂的现实情况，我们要保持清醒的头脑，又要发扬改革创新的精神推进各项工作，不能因噎废食，希望通过今天的论坛听取各位专家的保障房经验，紧密结合实际，开拓思路，增添办法，提升能力，振奋斗志，全力以赴的做好今年1000万套建设任务的工作。
祝论坛圆满成功，祝大家工作顺利，事成功满，谢谢大家。
主持人 时昶：感谢苗会长的精彩演讲，下面有请国家住房和城乡建设部住房保障司副司长孙新春先生为大会致词。
黄小虎：感谢会议主持者给我一个发表自己意见的机会，前一些日子我写了一篇文章，谈了一些自己对保障性住房发展的一些看法。会议把这一篇文章改了一个名字叫瓶颈与机遇，我其实也不是完全谈这个问题。我在读稿子之前先把我的主要观点给大家简要的概括一下，第一，我们现在称之为保障性住房里面，实际上里面有好几类，这几类性质上不完全相同，真正面临的问题、困难比较多的可能还是公租房和公共租赁房。
第二个观点，加强保障性住房的建设对控制房价是有积极意义的。但是我个人认为可能还不能从根本上解决问题。
第三个观点，我个人不主张政府包的太多。
第四个观点，我认为从根本上解决问题还是要进一步的改革住房制度，针对现在的双轨制的提法我提出了三轨制。下面我就读一读我的文章。
第一，保障性住房的内涵。
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按国家主管部门的有关说法，保障性住房包括廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房，但是各个地方的认识和实践不完全相同，例如重庆市和湖北黄石市是把廉租房纳入公租房的体系，对经济适用房和限价房则淡化处理，基本上不发展或者说不作为重点发展。特别是重庆明确的提出来经济适用房他们不搞，他们就是搞公租房，但是另外一些地方还是在保障性住房的发展里面重点还是放在经济适用房和限价房。看来我国保障性住房和公共租赁住房等这些概念还没有形成成熟的规范，大家还都处在探索之中，这是第一。
第二，保障性住房建设计划和落实情况。
刚才苗会长已经介绍了最新情况，我这个文章写的早一点。国家决定十二五规划期间全国将建保障房3600万套，其中2011和2012年各建1000万套，全部建成后保障房在城市住房面积中约占20%，据主管部门有关负责同志介绍今年的1000万套保障房约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房，400万套是棚户区改造也是产权型的，还有400万套是廉租房和公租房，其中廉租房180万，公租房220万。总的投资是1.3万亿，这是初步的测算，其中中央财政安排补助1030亿，据测算经济适用房、限价房和棚户区改造资金是可以自求平衡，也就是说通过销售收回投资并产生一定的利润，真正需要政府出钱的是廉租房和公租房。中央财政的1000亿主要是补贴这方面的支付，而这方面的总支出约5000个亿。
今年这1000万套保障性住房如何分解到地方，因为我已经不在岗位了，也没有看到相关的资料。从媒体报道来看由于作为政绩考核实行问责制，许多地方对保障性住房建设是积极认真的，各地政府纷纷仿效重庆黄石建立保障性住房的融资平台，银行和各类社会资金对于竞技使用房和限价商品房也表现出热情。但是廉租房和公租房融资存在一定困难，除了中央财政补助1030亿，还安排土地收益10%，大体也是1000个亿，还有公积金增值收益四、五百亿，对这个做法理论界还有不同的看法，合计可以落实2500个亿。还有2500个亿需要各地自己想办法来筹集，各地想了许多的办法，都有什么办法呢？
一，捆绑式配建，让开发商建商品房的同时配建公租房，建经济适用房的同时配建廉租房。
二，廉租房和公租房的项目中配套10%-15%商业设施，用于出售可以回笼部分资金。
三，廉租房和公租房分配五年以后可以出售，给符合条件的承租人，以缓解资金压力。
四，政府融资平台以储备土地抵押或以政府的信用担保贷款。
五，有政府融资平台或者政府回购担保成立公租房投资资金。
这是从媒体上看的，比如说上海准备这样做，不知道现在做了没有。
六，政府或者融资平台向社会发债，重庆今年计划要发60个亿。
七，鼓励有条件的大企业用自有的土地建公租房。
八，没收违法建筑做廉租或者公租房，我们看的主要是石家庄。
九，要求国有企业承担公租房的建设任务。
国家主管部门的有关负责人判断今年完成1000万套保障性住房的建设任务应没有大的问题，但是房子建起后管理难，比如说准入、退出、维修则是比较严峻的挑战。我个人认为由于把保障性住房建设列入了政绩考核内容，并实行问责，各地方还会想出更多的办法来筹集资金，我刚才列了九条，九个办法，我认为各地还会在实践当中想出更多的办法，力争完成任务。但各种办法除了石家庄的办法，万便不利其中，都是从市场筹集资金，从市场上抽来的钱是要求回报的，而廉租房和公租房不可能产生回报，相反后期的管理、维护还需要继续投入，这个矛盾可以用借新还旧加以拖延，却不可能从根本上得到解决。
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因此而产生的资金窟窿最终还是要靠财政的钱，搞不好财政包袱会越来越重，这一点应该引起重视。
第三，保障性住房建设对房价的影响。
增加保障性住房的供应无疑可以从整体上抑制房价过快增长，但是一开始的时候由于保障性住房的数量少，作用不会太明显，随着数量的增加作用会逐渐的加大。本轮政府调控的主要目标是让商品房价格降下来回归理性，我判断保障性住房建设起不到这样的作用。理由如下，近些年导致房价飞涨的机理是由于住房制度的缺陷，大量自住性的需求资金没有相应的供应渠道，只能与投资、投机需求混在一起，在商品房市场上竞争，投机、投资是不管价格高低，只要预期判断就可以出手买了再卖，卖了以后还可以再卖反复赚钱，房价就是这样一路上去的，在这样过程里自住性需求根本无法与投资、投机需求竞争，这只起垫底的作用。
按保障性住房建设计划最终占城市住房的20%，我们3600万套完成以后，我们保障性住房占城市住房的20%，简单的算一下还有80%的家庭要靠商品房解决居住问题，假设其中富人，这些人也是投资、投机的主力占10%或20%，那么还有60%-70%的中等收入人群的自住需求与富人投资、投机需求竞争，房价怎么降下来呢。当然城市户籍居民当中有一些已经有了住房，我们住房自有率很高，但是考虑新增的城市人口，流动人口，特别是农民工等因素，恐怕这个基本格局不会有根本的变化。在这样的态势下一些措施，如收紧流动性，限购只能在一定时期内抑制房价过快上涨，但是不可能降下来，比如说提高首付还会使自住性需求受到伤害。
第四，根本的解决办法是进一步改革住房制度。
我认为根本的解决办法是把自住性需求与投机、投资的需求切割开，各自走不通的渠道，为此必须进一步改革住房制度，针对现在流行的住房双轨制的说法，我提出应实行三轨制。所谓的三轨就是在完全的市场轨和完全的政府保障轨之外再加一个半市场半保障的。我国最早提出半市场半保障设想的是邓小平，他80年代讲解决中国的城市住房问题要走民建公住的路子，这个民建公住其实就是半市场，半保障。半市场半保障或者民建公住的具体形式国外有很多经验可以借鉴，我们国内也有很多提出了各种各样的意见。比如说我最近看到中国经济时报上登了一个学者的建议，就是补砖头不如补人头，他提出要对符合廉租标准和公租标准政府发放住房补贴，这也不失为半市场半保障的一个思路。我个人认为半市场半保障比较好的形式是发展住宅合作经济，合作社既是市场的主体又是政府提供一定保障的对象，比较便于规范。因为这是一个法人，它要有成立起来，要有一套程序、规则，而笼统的所谓合作建房很难规范，不易提倡，包括我们认识的单位集资，现在很多部委都在分房。住宅合作经济在国际上有近200年的历史，有成熟的经验和管理规范，对解决民众的住房问题发挥重要作用，比如说德国的居民住房30%是有合作社提供的，欧洲其他国家，美国、日本等住宅合作社也都有相当程度的发展。在我国住宅合作社作为非盈利的经济组织也有广阔的发展前景，政府对于合作社的扶持及保障力度，如土地供应，税收优惠，资金支持可以因时因地而宜，仅仅是没有开发商利用这一条，房价就可以控制在成本价格的区间。
符合条件的社员有居住权，继续权，但是不能上市买卖，就不会产生投机炒作引起房价大起大落，这有广泛的适应性，收入高一些人可以参与建档次高一些房子，收入低的可以建档次低一些的房子，住宅合作经济如果能够蓬勃发展，可以大大增加住房的有效需求和有效供给，充分发挥建筑业支柱产业作用。
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三轨并举彻底打破开发商自然垄断，我们现在讲的双轨只是打破一小部分，但是这也并不妨碍富人对住房的投机、投资活动，投机、投资是市场的常态，用行政的限制我认为也限制不住。当然由于相当数量的中等收入人群的资金撤出了商品房领域，投机、投资活动会受到一定抑制，区域理性健康，有利于保持房地产活力。有了第三轨土地、金融、财税、工商等才好发力配合，如低地价等等，你没有这个东西其他方面无从配合，一段时期以来对房地产业调控，以打压、投机为主要方向这是指标而不是治本，单纯打压后果是减少供应，在现行利益格局下会影响政府财政，因而难以持续，社会上有大量的游资是客观存在的，一个温州就有一万亿游资，这些钱你控制住，暂时的抑制住了，他就到别处去了，不炒房子了就炒金子了，什么蒜你狠，豆你玩都出来，但是政策一旦放松他就会回来，一旦回来房价还是难控制，因此这需要增加供应，只增加保障房和商品房仍然不能解决中等收入人群的制度，必须要增加第三轨供应渠道，才能从根本上解决城市居民问题。
第五，政府不易包得太多。实现三轨制可以为合作社提供相应档次的租赁住房渠道，我们现在公租房，我认为就可以有合作社，合作社的住房有的是出售，有的是租赁，公租房就没有必要了，政府只负责提供廉租房就可以了，政府包的太多弊端也多。一是财政包袱重，可能产生政府信用危机。二是不利于转变政府职能，许多地方为保障性住房和公租房，既负责融资和建设，还负责经营和管理，既储备土地又有房产，结果权利不断扩大，不符合市场经济的要求。三是公租房的准入退出整个管理事物烦琐复杂，势必增加公务员和准公务员队伍，不利于精兵简政，而且会把矛盾集中在政府身上，不利于社会和谐。
发展住宅合作经济没有这些弊端，建房资金有合作社筹集，主要来自于社员、财政，合作社有理事会、监事会，以及法人代表分别履行职责，负责房屋的建设分配和日常管理，政府就必须超脱了，主要是裁判员，对合作社进行监督，并采取必要的扶持和调控措施，这样会有效缓解供需矛盾，内部的监督制约机制可以有效保证住房的质量。
总之，解决城市住房问题政府不易包的太多，改革住房制度，发展合作经济大有可为。
最后应该指出在目前情况下政府建公租房还是必要的，可以解决一部分人的住房困难，抵制单轨制，双轨制还是很大的思路进步，我尽管不是很赞成双轨制，但是我也不赞成简单的加以否定，我的发言完了，谢谢大家。
主持人 时昶：谢谢黄小虎副理事长做的精彩论述。央企是房地产市场当中一支不可或缺的力量，面对新一轮保障房建央企应该起到什么作用呢？我们下面有请国务院国有资产监督管理委员会规划发展局矩阵（资料、论坛)王晓齐，他的题目是如何发挥央企在保障房建设当中的主体作用。
主持人 时昶：谢谢黄小虎副理事长做的精彩论述。央企是房地产市场当中一支不可或缺的力量，面对新一轮保障房建央企应该起到什么作用呢？我们下面有请国务院国有资产监督管理委员会规划发展局矩阵（资料、论坛)王晓齐，他的题目是如何发挥央企在保障房建设当中的主体作用。
王晓齐：各位来宾、各位媒体朋友，大家早上好！非常高兴参加今天的论坛，按照论坛的安排让我介绍一下中央企业在保障性住房建设中扮演一个什么样的角色，我就讲一些情况。
首先是刚才听了两位会长的精彩演讲还是很受启发的，全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进住有所居的目标是党中央、国务院做出重大决策。中央企业作为国民经济的重要支柱理所当然在保障性住房建设中应该发挥应有的作用。我下面从几个方面跟大家说一下情况。
一个是中央企业对保障性住房建设中做了一些什么。
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我为了参加这个会议收集了一些资料，大概是这样一个情况。我们的中央企业目前房地产业务板块，以房地产为主业的企业是16家，这16家企业在2010年销售的商品房面积是4178万平方米，占全国商品房销售面积的5.1%，这是中央企业房地产业务板块当中的主力，大概占中央企业整个从事房地产业务的90-95%的样子，是占全国的5.1%。在保障性住房方面，我们2008年-2010年，我们的16个中央房地产企业，就是主业为房地产的企业有11户不同程度的参与了保障性住房的建设，共开发保障性住房面积3789万平方米，将近4000万平方米，如果按保障性住房每户60平方米计算，大概总套数是63万套。整个期间全国建了多少呢，我也没有数字，业内说大概占同期保障性住房的10-11%，商品房在全国是5%的水平，保障性住房占到了10-11%。
大家知道保障性住房利润很薄，他们讲大概是1-1.5%的毛利，基本上保证保本不亏，但是中央企业从履行社会责任这个角度来讲还是积极参与保障性住房建设。
在这个里面有几家中央企业做得很好，值得表扬，一个是中建，一个是葛洲坝，还有中野，中铁一家到去年年底保障性住房搞到2245万平米，折合相当于38万套。大家知道前一阶段中铁在南京搞了几百万平方米保障性住房，得到了当地政府和老百姓充分的肯定。我们中建到去年年底是搞了754万平方米，相当于13万套，葛洲坝也搞了接近8万套，当然其他的企业不同程度的也在参与，但是比这几家企业要稍微差一些，但是今年以来这个情况发生了比较大的变化。这些保障性住房的主要分布在一些大城市，北京、上海、广州、天津、南京、安徽、江苏、浙江、广西，这些中东部一些地区，下一步这些企业还将按市场化运作方式，通过各种途径参与，切实保证保障性住房质量方面，在保障性住房方面还充分发挥作用。我们特别讲骨干带动作用，我们中央企业在保障性住房建设中已经做的事情。
下面讲正在做的事情。中央提出来加快保障性住房建设的总的要求之后，国务院国资委高度重视，今年4月2给中央企业下达一个通知，之前我们又专门召开几次会议贯彻中央的总的要求。要求中央房地产企业积极参与保障性住房，这个通知关于参加积极参与保障性住房建设的通知，这个通知有这么几个内容，一个就是要有中央企业深刻认识保障性住房开发建设的重要意义，提出加快保障性住房，刚才两位会长讲的是保证和改善民生促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构，促进房地产市场健康发展的重要途径。在国民经济和社会发展的第十二个五年纲要中明确提出十二五期间要建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，我们要求中央企业深刻认识国家推进保障性住房开发的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为履行社会责任的重要途径，进一步加大保障性住房建设的投入力度，发挥中央企业的骨干带头作用。在具体的实施方面我们是这样要求的，一个是由于现在保障性住房国务院已经非常明确，地方政府是落实推进保障性住房的建设主体，所以说我们中央企业要求及时收集和掌握地方在保障性住房建设方面的规划、进度安排，项目资料和政府支持的信息，加强与地方政府有关部门的沟通，在地方政府领导下按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房。现在目前我们中央企业针对保障性住房是这样一个形式，一个是城建，我们16户以房地产为主业的企业，其中大多数都是建筑施工企业，他们从事房地产的开发和保障性住房任务由来以久，在国资委成立之前就是已经从事这个行当。在国内最早从事房地产开发，保障性住房建设的企业，这方面还是有经验的。要求在房地产保障性住房开发方面一个是城建，积极承接这样的任务。
回复该发言

其次我们自己掏钱去建设开发，开发完了之后按照保障性住房的政策要求出售，出售给地方政府。基本上是这么两种方式，目前第一种方式承建为主，但是今年以来第二种方式，我们建设完了地方政府收购过去，通过市场来实现，这种方式也在逐步的增加。我们要求在中央企业中一批勘察设计单位，中央企业勘察设计力量很强，要求这些企业发挥人员资质和经验方面的优势，主动承担保障性住房的规划和设计。其中我们讲房地产开发企业要抓住各地在保障性住房的土地供应，投资补助，财政贴息，融资、税收等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来，在保障性住房建设中发挥作用。我们的工程建设企业要求利用企业在规模质量成本和信誉方面的优势，积极承担保障性住房的建设任务，建材企业，中央企业也有一批建材企业，要求建材企业努力保证各地保障性住房所需要的建材供应，提供优质的建筑材料，推广使用新型建材，同时我们要求工矿区企业利用有关的优惠政策，要争取将本企业棚户区改造纳入当地保障性住房建设计划，自己建。
同时我们要求在保障性住房的开发建设中始终树立质量第一的意识，强化对开发各环节的过程管理，控制工程造价，保证工期，切实防止质量安全事故的发生，在设计方面要根据保障性住房的特点合理优化设计方案，努力做到功能齐全，布局合理，经济实用，在建设项目中严格按照技术文件和标准施工，使用合格的建筑材料，健全质量保证体系。
目前中央提出来加快保障性住房建设的总的要求之后，中央企业认真贯彻党中央、国务院的战略部署，目前我们正在做的，我们召开了会议进行部署，同时下发了通知，中央企业积极响应国务院国资委的要求，今年的保障性住房比以往开发的力度更加加大。刚才我已经介绍了，我们中建去年年底的时候保障性住房也就是754万平方，这是08年到2010年搞了13万套，今年一年增加了1000多万平方米，他们在手达到1900万平米，这个力度很大，今年才半年就增加1000多万平米，看出来总的趋势，中央企业还是积极响应党中央、国务院的号召，按照国资委的要求积极参与这一项工作。
下一步我们将要怎么做呢？最近都在制定十二五规划，十二五规划的落实，我们中央企业十二五规划大的思路是这样的，要做优做强中央企业，要加快培育具有国际竞争力的世界一流企业，这么一个总的目标。同时为了实现这个目标提出了五大战略，分别是转型升级战略；科技创新战略；国际化经营战略；人才强企战略和和谐发展战略。其中和谐发展战略是第一次提出，在和谐发展战略里面一个重要的内容，就是要求中央企业积极在参与涉及到国计民生方面的，在民生方面积极参与工作，包括保障性住房建设。在我们中央企业十二五规划中，在房地产企业中发展里面，特别明确提出中央企业要积极参与保障性住房，也有明确的要求。为了落实这一点，也不能光说，得有点实的，我们确确实实不仅仅说，不仅仅要求，而且在政策导向上也有落实。大家知道中央企业从今年开始已经全面实行经济增加值考核，过去对中央企业考核是保证利润和收入，今年开始经过几年的试点，中央企业已经全面推进经济增加值考核，说的更直白一点对中央企业创造的效益要考虑资金的成本，要扣除资金成本来计算。刚才说了房地产开发中的保障性住房建设利润比较薄，企业要用经济指标考核的时候，资金使用成本占用的比较高，比一般的房地产开发占用的高，整个效益帐算不过来的，怎么办呢？我们在考核中对于保障性住房种种考虑给予相应的扣除。从这一点上，政策导向上鼓励中央企业积极参与保障性住房。
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刚才我讲了中央企业发展的大的定位刚才也说了，十二五期间叫一大目标，五大战略，第一大目标要做优做强，要培育世界一流企业，这一句话表面上看简单，但是我们觉得有这么几条内涵，借这个机会跟各位也说一下。
第一，我们要求中央企业首先要做优做强，要全面提高素质，而不仅仅是要做大。2009年的时候进入世界500强中央企业已经有了30多家，这是从国资委成立那一年有6户中央企业进入世界500强，2000年到了30多家，最近世界财富500强名单出来了，中央企业有38户，从2003年到2010年，中央企业进入世界500强户数有6户增加到38户，现在整个中国，包括港澳包括台湾地区的中国企业进入世界500强是69户，仅次于美国，已经超过了日本，这是非常可喜的事情。从规模上来讲我们企业已经不小了，但是感觉到同这些大的跨国公司的差距可能不仅仅是规模，更多的是在基本素质上，要全面提高企业的素质，要做优做强这是一层含义。
第二，中央企业在你所处的领域和行业要成为行业排头兵企业，这是对中央企业总的要求，否则从中央企业队伍中要消化，就会被购并、重组、整合，你留下来的企业一定是行业排头兵，大体上要进入前三位的，进入行业的前三名。
第三，有条件的企业，具备一定基础的企业要按照世界一流企业的目标，包括创新能力，国际化经营的水平，履行社会责任方面做的工作，全方位要达到世界一流企业，成为受人尊敬的，在国际上有话语权，有影响力的企业，按照这种要求把中央企业一批企业要向这方面努力。
第四，中央企业的主要竞争对手不是一般意义上的国内企业，而是那些大的跨国公司，中央企业的责任，要求代表过程参与国际竞争，同世界上大的跨国公司抗衡的责任，这么样一个定位。这样一个定位要求我们中央企业无论是在发展的速度，发展的效益，责任方面要全方位的做优做强，全面提高素质。为什么要提出和谐发展战略，企业不光是要讲发展的速度，讲发展的效益，还要讲履行社会责任。
根据这个要求在保障性住房建设方面，我们在具体的战略，在总的要求上都提出了具体的措施。这是我跟大家介绍的下一步怎么做，在保障性住房方面我们还将要求中央企业进一步加大力度，作为履行社会责任的一个重要内容。
最后我还想说一下，我看在座还有很多是地方政府的朋友，刚才讲了保障性住房建设主体还是地方政府，中央企业无论是哪种方式参与保障性住房建设都少不了地方政府的支持，一个是希望地方政府一如既往的支持中央企业的发展，包括参与保障性住房建设给予支持。
我想借这个机会说一下，很多企业反映我们的积极性很高，但是实际上拿不到项目。我们很积极，一边热拿不到项目。我说这个意思在座一说就明白了，但是实际情况是这样，中央企业无论从品牌，从资质，从管理能力，从工程质量，从建造成本方面都是有明显的优势，希望很多地方政府还要做开明的政府，你要想给居民提供质量比较好的，同时造价又低的，你就找中央企业。谢谢大家。
主持人 时昶：谢谢王局长。作为中国最大的建筑房地产综合企业集团，中建集团承担着大量的保障性住房建设，下面我们有请中国建筑股份有限公司副总裁中建地产有限公司董事长李百安先生同我们分享中建地产保障性住房建设的实践经验。大家欢迎。
李百安：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好，非常荣幸能够参加这次盛会和各级领导、专家和我们的各界朋友一起总结交流中国保障性住房建设发展的经验，研究探讨保障性住房今后的未来发展的问题。
在这里我想就我们中国建筑参与保障性住房建设的实践、认识和体会向各位领导做一个简要的汇报，不当之处请批评指正。
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中国建筑在保障性住房建设领域的探索和实践。十年保障，百年为生，全面推进保障性住房建设，加快解决中低住房困难问题，实现住有所居，是党中央、国务院做出的重大决策。中国建筑股份有限公司是国务院国资委直接管理的大型中央企业，中国最大的建筑房地产综合企业集团，同时也是全球最大的住宅工程建造商，全面参与保障性住房的投资建设是我们中国建筑的光荣使命，更是我们义不容辞的历史责任。
中国建筑始终坚定履行作为中央企业的政治责任，社会责任和经济责任，把保障性住房建设的投资建设作为集团战略投入的重要方向，大力参与经济适用房，两限房的建设和棚户区的改造，积极的探索和尝试廉租房、公租房业务。我们中建地产以家国天下为核心的价值观，充分发挥中建集团的集团优势形成了城市综合开发，居住地产，商务地产和保障性住房四大业务线，努力成为大地产模式的实践者，为国家，为社会，为城市，为客户创造价值，最终实现股东价格的创造。
今年上半年我们中国建筑新增的保障性住房项目规模达到1046万平米，加上今年新增量截止到今年的6月底我们中国建筑正在实施当中的保障性住房项目的总规模达到1915万平米，分布在北京、上海、天津、重庆等20个省市自治区，以及东南亚、非洲、香港等国家和海外地区，其中国内部分有1595万平米，海外320万平米。我们中国建筑主要有两种方式参与保障性住房的投资建设，以及就是投资开发。第二，施工总承包。这两种方式当中以施工总承包方式参与保障性住房建筑面积达到1354万平米，合同额300亿元，这是主要部分。第二种方式以投资开发方式参与保障性住房建设的总建筑面积560万平米，投资总额218亿元。第二种投资开发的模式当中，我们有四种投资方式，包括城市综合开发，保障性住房的直接投资，保障性住房和商品房的混合投资。中国建筑在保障性住房的建设目标是力争通过我们的努力，把保障性住房建设的市场份额扩大到全国市场的3%，成为中国最大的保障性住房投资建造商，成为中国最值得政府和最终客户信赖的保障性住房提供商之一，我们愿意为此目标而努力奋斗。
二，参与保障性住房建设的认识和体会。
近二十年来中国建筑在海外通过参与大量的政府保障性住房建设拓展了市场，近几年来我们以多种方式积极参加国内的保障性住房建设，多年的探索和实践我们有以下的几点认识和体会：
第一，抢抓机遇，积极参与。我国十二五发展规划首次以量化指标明确了建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套目标，为实现这个宏伟目标中央以及地方各级人民政府出台了一系列的支持和配套政策，我国保障性住房建设已经步入了最大规模的发展期。对于企业来讲我们认为这是一个重大的市场机遇，企业参与保障性住房建设不仅能够履行企业社会责任，而且能够为企业为股东创造价值。不仅能做大规模，而且能强化品牌，获取收益。建筑房地产企业应该牢牢的抓住这一重要的历史机遇，积极参与扩大市场，通过规模化的经营精细化施工，专业化管理，实现社会效益和经济效益的均衡，并成为可以长期发展的成熟的业务模式。在此我们也建议更多的企业转变观念，化被动为主动，积极主动的参与中国的保障性住房的建设工作中来。
第二，精工做加，提升品牌。中国建筑素来以建设高精尖工程铸成于世，在国内和国际上完成一大批工期紧任务重大型和特大型工程，中国建筑服务跨越五洲，过程精品质量重于泰山，这是我们中国建筑的经营理念，也是我们参与保障性住房建设对政府和对我们用户的承诺。
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在保障性住房施工的总承包领域，我们充分发挥在质量管理，体系建设，成本控制，基础研发和人力资源等方面的优势，保证保障性住房建设的品质、工期和成本，以工科的严谨的精神打造产品，树立中建在保障性住房和商品房领域的品牌，我们不仅在国内的保障性住房建设多次荣获奖励，实现了对用户的质量承诺，而且在国际上也取得了良好的口碑和声誉，我们在阿尔巴尼亚建立政府保障房，经历阿尔巴尼亚地震无一倒塌，在新加坡建设多次荣获新加坡国家级质量大奖。我们有一个专门的保障性住房产品线，我们正在开发的中建一大批保障性住房将会陆续推向市场。我们通过良好的规划设计、建筑材料、工程质量和物业服务，要让我们广大客户享受到高性价比的优质的产品和服务。
中国建筑和中建地产要以精湛的技艺，可靠的品质，一流的服务履行好产品责任、企业责任和社会责任。为老百姓住家，为国家分忧，为天下祝福。
第三，规划发展，祝福天下。
参与保障性住房的投资建设不是中建集团的权宜之计，而是企业中长期发展战略当中一部分，目前中国建筑战略目标已经明确，就是成为最具国际竞争力的建筑、地产综合企业集团，争取在2015年实现销售收入6000亿元以上，跨入世界500强的前100强，进入全球建筑房地产行业的前三名。为了实现以上目标我们将保障性住房建设列入了十二五规划的主要的战略举措之一，中国建筑拥有投资开发，规划设计，建筑施工，基础设施投资建设和国际承包等五大业务，这五大业务均与保障性住房有密切的管理，我们充分利用中国建筑上述五大协同优势，为保障性住房建设服务，并通过保障性住房与城市综合开发结合，最终实现社会效益和股东价值的平衡和统一。
第三，企业参与保障性住房建设的困难、问题和粗浅建议。
今年5月国务院国资委根据中央的规定和要求发布了关于积极参与保障性住房住房开发建设有关事项通知，要求中央企业发挥骨干和带头作用，积极履行社会责任。我们中国建筑作为央企的上市公司有能力，有动力，也有信心参与保障性住房的建设投资。但是总结近几年来的实践企业在保障性住房的投资和建设当中也面临着一些实际困难的问题，需要各级政府和有关部门加以协调和解决。
第一，资金来源问题。融资是保障性住房投资开发中的重要一环，近年来我国保障性住房体系建设步子越迈越大，从经济适用房为主体，到廉租房和公租房为主体的过渡，随着大批保障性住房开工建设，融资模式单一，融资渠道狭窄的问题凸现出来。当前除了政府扶持和企业自有资金筹集之外，相当比例的资金还是依靠银行贷款。由于保障性住房项目多为保本微利，对保障性住房住房特别是公租房和廉租房银行对还款心存疑虑，所以这存在问题。我们建议银行、政府和企业三方，保障房不是商品房，资金占用量大，投资回收时间长，银行要支持，地方配套资金也要及时足额到位。地方政府可以通过拿出或者追加优质资产的方式汇集银行资金联合企业开发，做到专户管理，单独核算。
其次，希望在政策扶持下借助资本市场，引入保险、债券、商贷，信托资金加盟，通过充实资金来源使保障性住房形成以政府、银行、资本市场和企业融资相互配合的多元化的融资渠道，以此解决资金来源问题。
第二，房屋的产权以及企业的退出机制问题。
目前保障性住房包括经济适用房，限价房，棚户区改造，公租房和廉租房等多种模式，内涵不尽相同。从产权角度来看经济适用房、限价房等保障性住房项目产权归属比较明晰，建成后可以售卖，投资者收益基本可以确定，对投资者吸引力比较大。但是公租房和廉租房多数地区规定只租不售，产权不完全，不清晰的背景下紧紧依靠公租房和联组房租赁收入回款时间长，对企业压力大。
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对公租房的投资如果政府回购条款不明确，租期约定不明确，租金的水平和调整机制不明确，企业的投资风险很大，投资决策必然很难作出。
我们建议政府研究出台相关政策，明确各方责任，产权划分到位，打销企业疑虑，构建一个明确的市场化的退出机制和制度保障，调动企业参与投资建设的积极性。
第三，盈利的模式问题。
由于售价或者租金比较低，保障性住房的投资回报率比较低，销售型保障性住房利润率一般不超过5%，刚才说1-2%是部分企业实践的体会。
出租性保障性住房由于受到租金管制制约，租金汇报可想而知，原材料和成本连年上涨，政府和企业对成本上涨的风险又没有一个保障或者消化机制，企业投资风险进一步加剧。此外保障性住房项目依然照章纳税，税收的减免措施并没有制度化、清晰化、常态化，因此一些企业对参与保障性住房的投资建设信心不足，积极性不是很高。我们建议政府能不能从以下几个方面给予支持。在土地出让方面，在土地的收益方面适当的让利或者给予一定的商业配套指标，以供商业开发，减轻企业参与保障性住房投资建设的投资成本和收益压力。
在税收方面适当的减少营业税和其他税收的征收或者给予部分税收的返还。在商业模式方面建议是否能够采取成本加酬金的待建模式，至少有政府帮助企业消化一部分成本风险，保证企业合理的利润空间，进一步调动企业参与保障性住房投资建设的积极性。
总之，面对全国保障性住房的大规模建设，在企业层面应该把参与保障性住房建设作为企业发展的重要占举措，抢抓机遇，履行社会，积极主动的参与保障性住房的投资建设。在政府层面建议从中长期发展战略出发，周密部署，统筹安排，出台扶持政策，使得保障性住房的投资建设成为企业的一个可持续的商业模式，从而吸引更多的企业更加积极、主动的参与到保障性住房的投资建设中来。以上两点我们认为是完成国家保障性住房建设十二五规划目标的必要条件。
我们中国建筑愿意与各级政府及各位同行，我们的合作伙伴一道齐心协力，合作共赢，共同谱写保障性住房建设新篇章。最后我代表中国建筑衷心的感谢在座的各位领导、各位同行，各位合作伙伴祝论坛圆满成功，祝各位领导、专家身体健康，工作顺利，谢谢。
主持人 时昶：近几年杭州市房产管理局探索并建立了杭州特色的住房保障体系，早在2009年杭州经济适用房供应就实现了还本，下面我们有请杭州市住房保障和房产管理局副局长张新先生介绍杭州住房保障模式的建立和发展的城市经验，大家欢迎。
张新：尊敬的各位领导、各位朋友上午好！我发言的题目是杭州市住房保障模式的建立和发展。我国住房制度改革确立以来，杭州一直坚持住房保障制度不动摇，不断的探索发展创新，走出了一条具有杭州特色的住房保障发展之路。
一，杭州住房保障模式的建立。
随着城市化发展的进程加快，住房问题日益突出，主要表现在中等收入居民面临住房难，困难群众面临住房难，住房建设面临拆迁难，危重房面临改善难，传统住房建筑面临保护难一系列问题，在此背景下杭州开始创新探索住房保障体系的建设。
1，杭州住房保障模式的概述。杭州仅仅把握住房保障工作各个阶段过程，以体系建设为重点，坚持以住有所居为目标，坚持租、售、改三位一体方针，租主要就是廉租住房和公共租赁房作为租的模式，售主要是经济适用房和限价商品房，改主要是危旧房改造。解决我们家庭住房为重点，建成多层次的杭州模式的住房保障体系，有效保障中低收入家庭的基本居住需求。
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2，住房保障模式的原则。坚持两轮驱动原则，遵循市场与保障并重，坚持有行之手无行之手两手抓，实现保障住房体系商品住房体系两轮驱动，切实解决中低收入家庭，新就业大学生，创业人员的住房保障问题。
坚持保障为重点原则。坚持把工作重心放在住房保障体系建设上，用于满足低收入家庭，无房户家庭的住房保障。坚持管理为要的原则，以目标管理为核心，以房源建设为重点，以强化管理为保障，创新建立经济适用房，09年产量已经世联了，符合所有符合申购条件的家庭随时申购竞技适用住房。坚持无缝衔接原则，将各类保障性住房政策相衔接，构成对低收入，中低收入困难家庭的住房衔接。
坚持安置至上的原则。我们把拆迁安置性房，也就是限价商品房实施先建后拆的模式，原则上不跨区，着重解决国家和省市重点工程拆迁安置的需要。
坚持解困优先，梯度保障原则，主要针对没有购房能力的经济适用房，低收入困难房家庭实施租售并举，实现对低收入住房困难家庭的保障全覆盖。
3，住房保障模式的属性。我们确定为四个，一个是一个准则，就是保障市场性，主要坚持市场化、货币化住房保障思路，注重发挥市场配置资源，增强居民进行租购房的理念。
按照政府指导，市场运作的原则，有效改善城市最困难群众的住房条件。保障多样性，持续加大保障性住房建设和供应的力度，向住房困难家庭提供大量面积适宜，售价合理，租金低廉的租售型保障性住房，形成与居民收入相适应的多层次住房供应结构。保障结合性，将实物供给和货币补贴相结合，危旧房改造和住房改善相结合。
二、杭州住房模式的发展。
廉租住房保障范围不断扩大，我们从08年以来市区廉租住房对象供应低保标准从1.2倍到1.4倍，到2倍，到2010年我们获得了低保标准的2.5倍，并对部分因婚姻变动，重大疾病等原因造成的困难低收入家庭纳入货币补贴的保障房方面。
廉租住房保障标准逐步提高。我们从2005年2008年2009年我市三次出台政策进行较大幅度的提高，放开准入条件，提高廉租房的配租和货币补贴的标准，扩大货币补贴的范围。货币补贴的标准从原来的每月每平方米建筑面积20元提高到30元，成为全国货币补贴标准最高的城市之一。
经济适用住房供应对象不断扩大。2010年我们将人均可支配收入标准提高到2.4万元，提前两年实现了省政府规定的竞技适用住房的保障目标。
各项制度日趋完善，建立保障性住房日常受理机制，形成以售促建的新机制，有利促使房源建设提速，销售加快。
建立经济收入联合协查机制，建立房管，劳动保障，工商、地税，公安，公积金房改等部分组成的经济收入联合协查机制，加强对申请审核力度，提高保障房的保障效率。
建立租售严管机制，主要是通过属地管理的机制，使管理不断提升。
建立公正审批监督机制。通过完善保障性住房初审，复审，终审三级审批和申请前资格公示，审核后结果公示，选房后房源公示，三次公示一个舆论监督，纪检监督，司法监督，同时建立三类信息监管系统，健全保障性住房产权登记制度，有效的保障保障性住房各环节公平、公正性。
大力发展公共租赁住房，逐步打破户籍的限制。08年以来我们就率先实现了公共租赁房制度，并形成政府主导，分级建设，统筹管理的公共租赁住房模式。在公租房制度设计上打破了户籍限制，提升了城市的包容。
杭州住房保障情况和展望。杭州通过坚持不断破解住房难过程中建立健全廉租住房和经济适用房，在实施危旧房改造过程当中形成租售改为原则，在形成多层次住房保障体系，在不断完善各项制度中突出解决夹心层住房困难，实现住房保障政府全覆盖。
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杭州廉租住房实现了对低保标准2.5倍以内的住房困难群体应保尽保，主城市保障29000多户，占市区家庭总户数1%。经济实用房对人均收入80%，中低收入困难的目标，累计建设销售超过600多万平方米，公开销售保障的6万多户占，市区家庭总户数的10%左右。拆迁安置与住房最低保障政策相衔接。公共租赁住房筹集和建设房源，190多万平方米，目前已经累计4300多户。年度各类保障性住房和中小套型普通商品房建设用地供应量不低于建设用地70%，在商品住房供应总量中安排10%的比例用于建设或配件公共租赁住房。截止到2010年底市区建立公共租赁住房，公积金单位拿到两万多户，向七万多户家庭发放公积金贷款，住房补贴累计审计11万人。截止到今年6月份杭州主城区通过廉租住房，经济适用房，公租房，限价房，危改房等多层次保障方式，累计保障住房困难家庭12万余户，占主城区家庭总户数18%左右，通过公房租售、租赁和多层次的住房供应体系，以累计保障40余万户家庭，占主城区家庭总户数60%以上。
杭州住房保障模式的展望。坚持住有所居目标，探索建立人人享有基本居住权的住房保障体系。我们将进一步探索建立住房制度，完善建设体系，加大实施力度，保障中低收入居民的基本居住权，进一步发挥市场和保障两个突进，建立与多层次收入结构相适应的住房保障体系。
坚持战略化方向，实现住房保障从以售为主转向以租为主的转变，推动住房保障方式租售并重，消费方式租售并举，引导社会住房理念从拥有产权向注重居住使用权。
坚持市场化方向，实现政府保障与市场调节相结合。以市场化经济体制为准则，确立公租房的政策定位，模式定位，努力实现政府保障与市场调节相结合，民生改善与经济发展双轮驱动，是坚持法制化建设不断完善保障性住房管理体制，进一步健全和强化住房保障的组织管理，落实区级政府建设和管理保障性住房的职责，在房源供应上实现多点布局，大力推进住房保障立法，切实解决当前住房保障政策的效力层级不高，管理机构不健全，依法依据不充分，违规法则威慑力不够等管理问题。
坚持住有宜居为重点，大力比较公共租赁住房，加快解决城市中低收入家庭新就业大学毕业生及创业人才，阶段性过渡性，切实改善民生。2011年我市将完成四万八千三百套的保障性建设目标，市区将推出公共租赁住房配租房源五千套，对低保标准2.5倍廉租房的家庭实现应保尽保。今年我们还计划公开销售经济适用房50万平方米以上，住房是人类生存和发展最基本的需要，将按照住有宜居的要求进一步整合住房保障政策的体系，突出重点，张显特色，使目标更明确，破解住房难更有利。我的发言完了，谢谢大家。
主持人 时昶：谢谢张局长，我们看到了杭州市人民的幸福，看到了政府的严格律已。住房保障事管民生幸福，保障性住房建设质量事管百年大计，对于企业而言参与保障性住房建设是企业履行社会责任的重要之一，以对历史和人民负责的态度切实抓好工程质量安全，积极投身保障性住房建设已成为业内共识，今天就有一批有责任心，敢于担当，勇于承担社会责任的优秀企业家代表来到论坛现场进行“保障房保品质”的宣言承诺，首先我们有请开发商企业代表上场。中铁置业集团有限公司，北京首都开发控股集团有限公司，中建地产，北京金隅嘉业房地产开发有限公司，北京金泰房地产开发有限责任公司，保利房地产集团股份有限公司，万科企业股份有限公司，富力地产，浙江省省职机关后勤房地产开发有限公司，南京市莲花村保障性住房项目的代表上台。下面有请中国房地产研究会副会长兼秘书长，中国房地产业协会秘书长苗乐如先生为企业代表颁发宣言证书，大家欢迎。
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主持人 时昶：保障性住房建设质量也关注到民生，在这里我们的建材企业也上台宣言，接下来我们有请建材物品企业代表上台宣言，有请以下建材供应企业的代表上台，北京四季沐歌太阳能技术有限公司；国强五金集团建材有限公司，北京清华阳光能源开发有限责任公司；进浪五金制品有限公司，狄耐克电子科技有限公司；惠州美氏广电科技有限公司；北京市黎明家具有限公司；广东欧派家居集团有限公司；新中源陶瓷企业集团；美的照明、智邦橱柜，下面我们有请北京四季沐歌太阳能技术有限公司总裁李俊先生宣读建材企业保障房保品质的宣言。
李俊：非常荣幸代表建材企业发表宣言，作为保障建设链条的关键环节，作为保障房供应商群体的优秀代表，我们将提供最优质之建材物品，在保障房建设中做出贡献，共同致力于创造人民的美好生活，谢谢大家。
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