房价大幅上涨 海口二手房卖家后悔拒绝过户

从2010年起，海口的房价出现了较大幅度的上涨。房价上涨后，海口地区发生了多起“买二手房交全款卖方拒绝办理过户手续”、“丈夫状告妻子擅自出售夫妻共同房产”之类的房屋买卖纠纷。一位来自河北的购房者，为了办理房屋过户手续，不得不和售房者打起官司。日前，海口中院二审对此案作出判决，判令售房者必须为购房者办理所售房产的过户手续。
售房者收了购房款拒绝过户
今年40岁的陆雅琴，几年前从河北来到海南，她和家人十分喜欢海南的气候和环境，便决定在海南置业，长期居住。
陆雅琴几经挑选，看中了海口滨海大道一套公寓——××国际温泉别墅度假村。虽然这是一套二手房，但陆雅琴觉得原房主仅持有一年，地段也不错，就决定买下来。
陆雅琴发现，这套公寓的出让方是一对年轻的“80后”夫妻，妻子岳芳及其丈夫徐喆两人都住在海口秀英区。
经秀英区法院及海口市中级人民法院两审查明：2006年，岳芳与徐喆登记结婚。2008年3月，岳芳购买了海口××国际温泉度假村一套公寓房。
2009年12月17日，岳芳与陆雅琴签订一份《房屋买卖合同》，约定岳芳以140万元的价格，将××国际温泉度假村一套公寓房卖给陆雅琴。合同签订之日，陆雅琴支付首付款100万元，岳芳将房屋交付给陆雅琴使用。余款40万元等办理有关手续后再付给岳芳。
签订《房屋买卖合同》当日，陆雅琴将100万元购房款汇至岳芳指定的账户（其丈夫徐喆的账户）。在收款后，岳芳与徐喆一起向陆雅琴出具的一份《收款收据》载明，收到了陆雅琴购房首付款100万元。岳芳随即把房屋交付陆雅琴使用。
2010年2月2日，陆雅琴又交给岳芳购房尾款35万元，汇入徐喆的账户。岳芳向陆雅琴出具了收条。双方均同意，余款5万元在将房产过户给陆雅琴后一次性付清。岳芳承诺在开发商办理好房产证后的一个月内，为陆雅琴办理房屋过户手续。
2010年5月，岳芳领到了房产证，上面注明登记时间为2010年4月9日。后来，陆雅琴多次要求岳芳将房屋过户到其名下，由于那时海口房价比双方签订《房屋买卖合同》时涨了很多，岳芳以丈夫徐喆不同意她卖房为由，拒绝将所售房产过户到陆雅琴的名下。在反复协商未果的情况下，陆雅琴一纸诉状，将岳芳、徐喆夫妇两人告到海口市秀英区人民法院。
陆雅琴诉请法院确认她对海口××国际温泉度假村涉案公寓享有所有权，并要求岳芳夫妇立即为其办理房产过户手续，陆雅琴同时向岳芳夫妇索赔差旅费3万元。
一审：驳回购房者的诉讼请求
海口市秀英区法院一审认为，徐喆与岳芳是夫妻关系，涉案公寓系二人在夫妻关系存续期间所购买，该房屋属于夫妻共同财产。按照《城市房地产管理法》规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”岳芳与陆雅琴签订的《房屋买卖合同》，未经房产共有人徐喆的书面同意，违反法律、行政法规的强制性规定，侵害了徐喆的合法权益。另外，岳芳在转让房产时，尚未取得房产证，违反关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。
海口秀英区人民法院对此案作出一审判决，确认岳芳与陆雅琴签订的《房屋买卖合同》无效，驳回陆雅琴的诉讼请求。
二审：卖方必须办理过户手续
陆雅琴不服一审判决，遂向海口中院提起上诉。
陆雅琴上诉称，徐喆有亲笔书写的100万元的收据，注明收到了陆雅琴的首付款，并签名确认，说明徐喆对岳芳出卖房屋的情况是十分清楚的。另外，虽然在双方签订《房屋买卖合同》时，徐喆与岳芳尚未取得房产证，但房产证正在办理过程中，且岳芳从开发商处受让房产的合同也在房管局办理备案登记。未取得房产证的房屋买卖合同，属于有瑕疵的合同，应当由出卖人承担瑕疵担保责任。
回复该发言

岳芳答辩称，当时收到100万元购房款后，丈夫徐喆明确表示房屋不应卖。岳芳擅自处分共有房产未取得共有人的书面同意，因此她和陆雅琴签订的买卖合同无效。徐喆则称，虽然房产登记为岳芳一人的名字，但仍是他和岳芳的夫妻共同财产，对此岳芳无任何异议。岳芳不能单独处分房产，买卖合同也不能违反法律强制性规定。夫妻二人都请求法院维持原判。
海口中院二审认为，根据徐喆与岳芳共同出具的收款收据，足以证明徐喆知道妻子岳芳将涉案房屋销售给陆雅琴的事宜。徐喆夫妇不能举证证明徐喆两次收到陆雅琴支付的135万元购房款后，不同意将房屋卖给对方。陆雅琴有理由相信，卖出涉案房屋是徐喆夫妻的真实意思表示。
尽管岳芳销售涉案房屋未取得房产证，但徐喆、岳芳对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且涉案房屋的房产证在诉讼前已登记在岳芳名下。《城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，并非效力性的强制性规定，该法第38条不能作为认定本案合同效力的依据。
海口中院认为，《房屋买卖合同》是陆雅琴与岳芳真实意思的表示，徐喆以收款收据的形式书面同意，且内容未违反法律禁止性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。
从2010年起，海口的房价出现了较大幅度的上涨。
售房者收了购房款拒绝过户今年40岁的陆雅琴，几年前从河北来到海南，她和家人十分喜欢海南的气候和环境，便决定在海南置业，长期居住。
陆雅琴几经挑选，看中了海口滨海大道一套公寓——××国际温泉别墅度假村。
陆雅琴发现，这套公寓的出让方是一对年轻的“80后”夫妻，妻子岳芳及其丈夫徐喆两人都住在海口秀英区。
经秀英区法院及海口市中级人民法院两审查明：2006年，岳芳与徐喆登记结婚。
2009年12月17日，岳芳与陆雅琴签订一份《房屋买卖合同》，约定岳芳以140万元的价格，将××国际温泉度假村一套公寓房卖给陆雅琴。
签订《房屋买卖合同》当日，陆雅琴将100万元购房款汇至岳芳指定的账户（其丈夫徐喆的账户）。
2010年2月2日，陆雅琴又交给岳芳购房尾款35万元，汇入徐喆的账户。
2010年5月，岳芳领到了房产证，上面注明登记时间为2010年4月9日。
陆雅琴诉请法院确认她对海口××国际温泉度假村涉案公寓享有所有权，并要求岳芳夫妇立即为其办理房产过户手续，陆雅琴同时向岳芳夫妇索赔差旅费3万元。
一审：驳回购房者的诉讼请求海口市秀英区法院一审认为，徐喆与岳芳是夫妻关系，涉案公寓系二人在夫妻关系存续期间所购买，该房屋属于夫妻共同财产。
海口秀英区人民法院对此案作出一审判决，确认岳芳与陆雅琴签订的《房屋买卖合同》无效，驳回陆雅琴的诉讼请求。
二审：卖方必须办理过户手续陆雅琴不服一审判决，遂向海口中院提起上诉。
陆雅琴上诉称，徐喆有亲笔书写的100万元的收据，注明收到了陆雅琴的首付款，并签名确认，说明徐喆对岳芳出卖房屋的情况是十分清楚的。
岳芳答辩称，当时收到100万元购房款后，丈夫徐喆明确表示房屋不应卖。
海口中院二审认为，根据徐喆与岳芳共同出具的收款收据，足以证明徐喆知道妻子岳芳将涉案房屋销售给陆雅琴的事宜。
尽管岳芳销售涉案房屋未取得房产证，但徐喆、岳芳对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且涉案房屋的房产证在诉讼前已登记在岳芳名下。
海口中院认为，《房屋买卖合同》是陆雅琴与岳芳真实意思的表示，徐喆以收款收据的形式书面同意，且内容未违反法律禁止性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。
回复该发言

今年5月，海口中院对本案作出终审判决，撤销秀英区法院的一审判决，确认陆雅琴对涉案的房屋享有财产所有权，判令岳芳、徐喆必须为陆雅琴办理所售房产的过户手续。
回复该发言