楼市调控力度加码 抑投机保供应双管齐下

坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，这是12日召开的国务院常务会议释放出的下半年楼市调控信号。业内人士分析认为，一方面利用限购等政策措施抑制投资投机需求，另一方面加大保障房供给、加强租赁市场规范化，供需两头双管齐下，政府着力改善供求关系、促进房价合理回归的调控意图非常明显。可以预期，下半年开发商将面临更为严峻的销售压力，价格调整可能势在必行。
限购扩大至二、三线城市
尽管调控取得初步成效，但当前楼市存在的问题仍不可忽视。从商品房市场来看，当前部分城市房价上涨压力仍然较大。总体而言，2月以来，全国70个城市房价指数涨幅持续回落，但全国商品房成交均价仍偏高。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1-5月上升1.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，较1-5月增加2.2个百分点，住宅成交均价明显回升。
值得注意的是，部分二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”，而投资投机需求向未限购城市转移是造成这一现象的重要原因。国家统计局数据显示，70个大中城市中，沈阳、长沙、宜昌等3个城市近3个月新建住房价格月环比涨幅均超过0.5%。中国指数研究院监测数据也显示，其监测的8个重点城市中，上半年房价同比涨幅最大的城市是重庆，达到30.1%，而重庆是这8个城市中唯一一个未执行限购令的城市。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，5、6月份房地产开发投资仍保持高速增长，主要原因是在房地产市场中，一大批资金充裕的房地产企业正逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致二、三线城市房地产开发和投资快速升温，房价持续攀升，且有迅速向一线城市看齐的涨势。
针对这一现象，国务院常务会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
“随着楼市明显降温，部分地方出现放松调控的苗头。”有关专家表示。因此，国务院此次重申和强调，旨在为地方政府敲警钟，会议提出的五条措施主要是要求各地进一步加强落实既有政策。
他分析认为，二线城市主要是指5个计划单列市和省会城市，目前除了重庆之外基本已施行限购，而佛山、三亚、温州、苏州、无锡等三线城市目前也已实行限购，因此政策的重点是要求已限购城市继续从严执行，不要放松。
也有业内人士认为，限购范围的扩大将对二、三线城市成交量构成直接冲击。由于房地产新开工和投资的增量大多在二、三线城市，因此从三季度开始，房地产新开工及投资增速或将出现明显回落。
在坚决抑制投资投机需求的同时，加快保障房建设、加大普通商品房市场供应，也是促进楼市供求关系平衡、深化楼市调控效果的有效措施。从国务院常务会议部署的五项措施来看，有三条主要目的都在于加大市场供应。
在保障房建设方面，会议要求加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，并建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
在土地供应方面，会议要求认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。根据国土部公布的数据，2011年全国计划供地21.8万公顷，较去年实际供地面积增长72.6%。今年全国住房用地供应计划总量较大，主要是为确保落实保障性安居工程建设用地任务。随着今年土地市场供应量的进一步加大，土地价格下降预期明显，这也暗示着房价在今年有可能出现小幅下降的情况。
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另外，会议还特别提到规范住房租赁市场，要求抑制租金过快上涨，加强市场监测和监管。实际上，最近有关部门已经在采取行动。近日，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。另外，上海、北京等地也出台了《居住房屋租赁管理办法》。
业内人士认为，国家将租赁市场的规范纳入楼市调控政策体系内，是希望通过将一部分住房需求疏导至租赁市场，起到平衡市场供求关系、平抑房价的作用。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，下半年楼市调控的方向和力度已经明确，在抑投资、保供应的政策基调下，下半年开发商将面临更为严峻的销售压力，价格调整势在必行，新房销售市场优惠力度或将进一步扩大。不过，政策效果还需取决于落实程度，尤其是限购政策将扩大到多少城市、能否严格执行、保障房建设任务能否保质保量按时完成等，这些都还有待观察。
“当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。”7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控做出如上部署。这也是自“新国八条”出台6个月后，国务院再次布局楼市调控。
会议提出5项政策措施，涵盖限购、信贷、税收、保障房、租赁市场等多个层面。在接受记者采访时，中国房地产学会副会长陈国强对此表示，需求仍在“做减法”，供应则继续“做加法”。
根据国家统计局发布的数据，今年上半年全国商品房销售面积仍同比增长12.9%。部分二三线城市更是出现成交“爆棚”的态势。
如今“限购令”被再次祭出，在业内人士看来，经历了此前一轮“扩军”之后，限购政策或继续蔓延。
减法：限购令推至三线城市
在年初“新国八条”推出的各项调控手段中，“限购令”也被证实为最具杀伤力。根据官方数据，在全国成交普涨的背景下，今年上半年，北京、上海两个限购热点城市的商品房销售量均下降超过10%。
对于统计数据中提到的“上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%”，陈国强认为，在热点城市成交缩水的情况下，推动成交量的上涨主要动力来自于未实施“限购令”的二三线城市。
12日的常务会议强调，已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有业内人士指出，对“限购令”的强化并不是最新提法，但一定是最有威慑力的手段。
目前执行限购的城市超过40个，但包括重庆在内的一些热点城市却并未出台“限购令”。而在国家统计局重点监测的70个大中城市中，有超过一半尚未出台“限购令”。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，未来限购很可能全国化，预计限购的城市将超过100个。
加法：保障房建设进度过半
在市场供应方面，保障房将继续成为主要推动力。上述会议透露，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
影响保障房建设进度的主要因素在于资金。据住建部估算，今年建设1000万套保障房所需要的资金规模接近1.4万亿元。而算上保障房建设所需的配套设施，实际投入将会更高。
如此规模空前的投入，被华远地产总裁任志强称为“大跃进”。不少业内人士也担心，一旦保障房建设进度无法保证，商品房投资降温导致的市场缺口将难以弥补，市场可能再次出现供不应求的局面。
对此，上述会议强调，完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。同时还强调确保保障性住房用地。
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为筹措保障房资金，近期财政部与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，接下来，央行、银监会等也可能下发贷款方面的通知。
专家：“高压期”或持续一段时间
在不少业内人士看来，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策的“高压期”仍将持续一段时间。对此，接受记者采访的专家多认为，三季度房价调整的压力加大。
按照国家统计局的数据，截至今年5月，全国70个大中城市中，有50个城市的新建商品住宅价格环比上涨，比4月份减少6个，价格持平和下跌的城市数量继续增加。
另一组数据显示，截至上半年，全国房地产开发企业本年资金来源为40991亿元，同比增长21.6%，但增幅比去年同期大幅下降24个百分点。而在银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。
杨红旭说，在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，这将迫使开发商作出价格调整，预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用。
坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，这是12日召开的国务院常务会议释放出的下半年楼市调控信号。
限购扩大至二、三线城市尽管调控取得初步成效，但当前楼市存在的问题仍不可忽视。
值得注意的是，部分二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”，而投资投机需求向未限购城市转移是造成这一现象的重要原因。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，5、6月份房地产开发投资仍保持高速增长，主要原因是在房地产市场中，一大批资金充裕的房地产企业正逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致二、三线城市房地产开发和投资快速升温，房价持续攀升，且有迅速向一线城市看齐的涨势。
针对这一现象，国务院常务会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
“随着楼市明显降温，部分地方出现放松调控的苗头。
他分析认为，二线城市主要是指5个计划单列市和省会城市，目前除了重庆之外基本已施行限购，而佛山、三亚、温州、苏州、无锡等三线城市目前也已实行限购，因此政策的重点是要求已限购城市继续从严执行，不要放松。
也有业内人士认为，限购范围的扩大将对二、三线城市成交量构成直接冲击。
在坚决抑制投资投机需求的同时，加快保障房建设、加大普通商品房市场供应，也是促进楼市供求关系平衡、深化楼市调控效果的有效措施。
在保障房建设方面，会议要求加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，并建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
在土地供应方面，会议要求认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
另外，会议还特别提到规范住房租赁市场，要求抑制租金过快上涨，加强市场监测和监管。
业内人士认为，国家将租赁市场的规范纳入楼市调控政策体系内，是希望通过将一部分住房需求疏导至租赁市场，起到平衡市场供求关系、平抑房价的作用。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，下半年楼市调控的方向和力度已经明确，在抑投资、保供应的政策基调下，下半年开发商将面临更为严峻的销售压力，价格调整势在必行，新房销售市场优惠力度或将进一步扩大。
“当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
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会议提出5项政策措施，涵盖限购、信贷、税收、保障房、租赁市场等多个层面。
根据国家统计局发布的数据，今年上半年全国商品房销售面积仍同比增长12.9%。
如今“限购令”被再次祭出，在业内人士看来，经历了此前一轮“扩军”之后，限购政策或继续蔓延。
减法：限购令推至三线城市在年初“新国八条”推出的各项调控手段中，“限购令”也被证实为最具杀伤力。
对于统计数据中提到的“上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%”，陈国强认为，在热点城市成交缩水的情况下，推动成交量的上涨主要动力来自于未实施“限购令”的二三线城市。
12日的常务会议强调，已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
目前执行限购的城市超过40个，但包括重庆在内的一些热点城市却并未出台“限购令”。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，未来限购很可能全国化，预计限购的城市将超过100个。
加法：保障房建设进度过半在市场供应方面，保障房将继续成为主要推动力。
影响保障房建设进度的主要因素在于资金。
如此规模空前的投入，被华远地产总裁任志强称为“大跃进”。
对此，上述会议强调，完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
为筹措保障房资金，近期财政部与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。
专家：“高压期”或持续一段时间在不少业内人士看来，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策的“高压期”仍将持续一段时间。
按照国家统计局的数据，截至今年5月，全国70个大中城市中，有50个城市的新建商品住宅价格环比上涨，比4月份减少6个，价格持平和下跌的城市数量继续增加。
另一组数据显示，截至上半年，全国房地产开发企业本年资金来源为40991亿元，同比增长21.6%，但增幅比去年同期大幅下降24个百分点。
杨红旭说，在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，这将迫使开发商作出价格调整，预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用。
另一方面，庞大的库存也在对房价施压。
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