东湖洲花园：拿什么来晋身番禺园林豪宅？

巡城时间：7月16日
最新价格：一期均价14000-18000元/㎡带豪华装修；
特工点评：该项目定位是番禺豪宅标杆，特工一阵惊讶中也丛生疑问：项目有大气的双复式户型、优雅的园林设计，但它交通、地段的不足同样明显。那是什么让它抖出浑身胆量，欲跻身高价区吹风？本期，特工与您一同“四问”东湖洲花园（资料、团购、论坛、二手），看它是否能挺住番禺豪宅标杆这个衔头。
推荐指数：★★★
2011广州亚运会轰轰烈烈一啸而过，但这匹巨型宝马并没有就此消停，“广州市南拓重点区域”、“珠三角城市群的几何中心”、“广州新城——未来新城市中心”······这一个个响当当的名字擦出了传说中的“后亚运时代”，而这股“亚运村效应”也让亚运板块荣获了无限吸引力。但未来确实不等于现在，就目前阶段缺少公共配套以及配套等级不高都是亚运板块的硬伤。
一览当前亚运板块的在售楼盘，走潜力路线的广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）和主打户型、环境牌的尚东尚筑（资料、团购、论坛、二手）、金海岸花园（资料、团购、论坛、二手）、新隆世家，其价格在番禺来说属中高等，庄士映蝶蓝湾（资料、团购、论坛、二手）甚至走的是8250元/平方米的低价路线。但最近东湖洲花园二期却爆出25000元/平方米的超高吹风价，这让小编惊吓不已。在番禺一区，胆敢叫出两万以上均价的盘，多集中在配套和地段已打造得十分成熟的华南板块。东湖洲此举是想代表“潜力无限”的亚运板块出来叫板？但它又有几斤几两出来挑战呢？小编带着疑问迫不及待地跑去楼盘现场，“四问”东湖洲花园，看看到底能否挺住两万五的豪放报价。


一问交通：规划中的好路难抵已成熟的地段
高价盘自然跟高价盘比，东湖洲花园二期开价25000元/平方米，在番禺区能跟它比的楼盘也只有华南板块的星河湾海怡半岛、星河湾盛荟、锦绣香江和番禺板块的瀚成华府。众所周知，华南板块十多年前就开始建设，内外路网已铺设得相当成熟。
至于位于番禺区清河东路东段傍雁路的东湖洲花园，特工一行从科韵路出发，经环城高速后下南沙港快速路一路直行，约45分钟后右行经清河东路，进入傍雁路到达目的地，全程很通畅。但宣称在其附近的地铁3号线，却离项目还有一定距离，地铁三号线的延长线现也只在规划中。番禺汽车客运站距项目尚有2000米左右的距离，且接驳线目前尚未开通。如此的交通状况，让特工颇为汗颜。东湖洲花园的高价战应该不会靠交通制胜。


项目“水”主题园林设计
二问环境：优雅园林，定位皇家实为小家碧玉
抵达项目，特工在与楼盘策划人员的交流中了解到，项目现在主推的是第一期130-230平方米的三房至五房单位，售价属正常范围，在14000 -18000元/平方米间，带2000-3200元/平方米不等的豪华装修。报价25000元/平方米的是二期产品，其目前还不是主要销售对象，该单位带3000-5000元/平方米的豪华装修。
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特工了解到，东湖洲花园发展商拟将项目建成大型高层超低密度豪华住宅区，整体看来其园林设计的确新颖优雅：每栋楼都采用蝶形的建筑设计，楼距充足，无论南北高低都住宅通风采光效果和视野都较好。另外，其采用半围合式的建筑布局，中央建造5万平米的园林，结合岭南水乡风格，围绕“水”主题作景心，小区中央建有回廊溪流，形成水中楼阁的意境。然而在特工眼中，这跟开发商打造“东南亚皇家式园林”的目标相比，还是缺了些大气，不过小家碧玉的优雅倒也十足。应该说东湖洲花园的环境竞争力是很不错的，但在跟同等高价的楼盘相比时还是稍有逊势。加之项目周边的金海岸花园和尚东尚筑均打着园林优美的环境牌，项目在这方面的竞争力不得不说会受到较大影响。
三问户型：大气新颖亮点多 价值仍需见仁见智
依特工所见，东湖洲花园最有竞争力的便是它独特的超大实用率的双复式设计。项目20座1802单元的双复式单位，实用率均达八成五以上，首层跃式241.64平方米，4房2厅，复式二层是两房单位，面积109.11平方米。在设计上，客厅和餐厅错层布置，使布局显得十分宽敞大气。客厅和餐厅都有很大的落地窗，视野十分开阔。窗边既可以当餐桌又可以当食品临时处理台的固定桌台的设计，在别出心裁中也颇显贴心。另外，楼顶小花园可种植、养鱼、眺望南沙大桥和流沙河，视野相当不错。不论是与周边楼盘相比，还是与同价楼盘比较，东湖洲花园在户型设计上的特点依然是十分明显的，也很具吸引力。不过买家是否愿意花两万多一平的高价来买户型，这便见仁见智了。


项目双复式单位宽敞客厅，带超大落地窗


项目双复式单位，独特双餐桌餐厅
（下一页：配套篇）

四问配套：只可独善其身 不宜对外比较
配套方面，项目号称亚运村板块超级大盘，以亚运概念为卖点，欲打造通用亚运城配套的概念，但实际项目距离亚运村还有6千米。不过项目周边有君御酒店、一品源、金九记等各式酒家，行出傍雁路也有汽车客运站、五湖四海、家家福购物广场、好又多量贩、雁洲海鲜城等各种配套。项目内部配有东湖洲幼儿园、东湖洲小学（但没有中学）、农商银行、篮球场、康乐设施等，基本配套非常完善。
东湖洲花园（资料、团购、论坛、二手）的配套是完备的，但其周边的地区配套等级较低。同时项目深入傍雁路、近流沙河，相较于位于地区繁华地带的金海岸花园（资料、团购、论坛、二手）和尚东尚筑（资料、团购、论坛、二手），项目能分享到的区域配套受到一定限制。不过也是因为距繁华地段有一定距离，使得项目几乎不受噪音等污染，环境更加安静。但整体看来，东湖洲花园当前的配套是十分适合其第一期产品的，而对于两万以上的高报价二期产品，如斯配套似乎只算差强人意。




项目内部配套：康乐设施和篮球场

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整体来看，东湖洲花园第二期产品延承了第一期优良的环境和较完备的配套，户型具有独特性和自身优势，交通方面当前较为不足，但有一定发展潜力。不过鉴于项目地段的硬伤以及竞争优势不丰富、不突出，东湖洲花园25000元/平方米的高报价不足以与星河湾等番禺明星盘相抗衡，欠合理的估价甚至会阻碍其与周边同级楼盘的竞争。所以小编认为项目第二期若想挺两万五的豪华报价，除非在各方面有所升级，否则其未来发展负担不小。

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