上半年深圳写字楼涨势凌厉 均价和月租均创新高

甲级写字楼均价和月租均创新高，市场需求仍然旺盛


福田中心区写字楼林立，这里甲级写字楼价格全市最高。深圳商报记者 姜志强 摄

在经历深幅调整的楼市，写字楼异军突起并持续火爆。最新统计数据显示，上半年深圳一手甲级写字楼全市平均售价上升至49441元／平方米，月租金达175．9元／平方米，双双创出历史新高。其中深圳福田区的甲级写字楼价格最高，达到53909元／平方米。
售价环比上升逾一成
上半年深圳写字楼涨势依旧凌厉。记者从市场上了解到，继5月二手市场创下7万／平方米的新高后，福田中心区一手市场在6月一口气成交了20套大面积的高价甲级写字楼，成交面积达6200余平方米，均价达到68781元／平方米。
第一太平戴维斯近日发布报告显示，深圳一手甲级写字楼全市平均售价上升至49441元／平方米，环比上升14．5％；由于新入伙项目少，租赁仍以存量写字楼为主，导致全市甲级写字楼租金达每平方米每月175．9元，环比上涨6．1％，同比上涨22．8％。
二手写字楼市场同样表现抢眼。根据世华地产成交数据统计，上半年，全市写字楼买卖成交均价为33998元／平方米，环比大幅上涨22．71％；上半年共成交1174套，环比大幅上涨17．40％，成交面积20．17万平方米，环比小幅下降1．56％。此外，旺盛的租赁需求，推动写字楼租赁成交价格持续上涨。上半年，全市二手写字楼月租成交均价达到135元／平方米，环比上涨12．5％。
据记者调查，南山文化中心区和福田中心区二手写字楼涨势最为明显，福田中心区高档写字楼如卓越时代广场、诺德中心等，目前成交价格已高达6．5万元／平方米，放盘价高达7万元／平方米，而2010年6月份其成交价格不过在4万元／平方米左右。据世华地产地铺经理介绍，2011年上半年，福田中心区大部分写字楼的买卖成交价格月度涨幅为5％～10％。
从美联物业写字楼楼价指数的计算样本中可以看到，福田中心区备受租赁客户的喜爱，其甲级写字楼租金不但恢复至2007年的最高位，而且还有所超越。福田中心区大多数高档写字楼月租已突破200元／平方米，卓越时代广场和卓越世纪中心4号楼月租高达230元／平方米，创历史新高。
写字楼市场供需倒挂
谁制造了深圳写字楼持续高烧的状况？
来自美联物业的统计数据表明，今年上半年依然没有新的办公物业入市，存量被逐渐消耗，除去几个只租不售物业的面积，全市办公物业的可售面积仅剩下13万平方米左右。有限的可售面积，为写字楼市场营造出供不应求的局面。此外，按评估价过户的政策暂时未波及工商铺市场，写字楼市场价格在没有不利政策影响，以及可售面积持续减少的情况下，从住宅市场挤出的资金流向写字楼市场，在一定程度上加剧了价格的上涨。
世华地产市场研究总监肖小平认为，一是住宅市场投资受限，越来越多的投资客从住宅市场转向商业地产，令商业地产的购买需求保持旺盛；二是今年以来，一手写字楼新增供应依然较少，而三级市场上业主惜售，放盘量也较少，由此造成市场上供不应求的现象明显，助推写字楼价格上涨。
想在福田中心区买到写字楼并非易事。记者昨日在福田中心区采访时了解到，这里的商用物业多选择只租不售，并且有增多的态势。卓越世纪中心、荣超第五座、免税大厦、大中华国际金融中心（资料、论坛)、皇庭·皇岗商务中心、嘉里建设广场等甲级写字楼都不对外销售。
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“一手市场供应越来越少，而且买家大多以自用为主，中心区甲级写字楼开发商看好写字楼前景，纷纷自己持有物业，只租不卖，这更加加剧了二手写字楼的供需倒挂。”中原地产工商铺总经理何世胜的观点是，严重的供不应求为中心区写字楼的价格上扬起着推波助澜的作用。
大面积写字楼需求仍旺盛
借大运会即将召开之机，深圳5条地铁线开通，开发商加紧布局商业地产，进一步助推写字楼投资趋热。有分析称，来自银行、保险行业、物流行业的需求在不断增长。
近日，记者从福田中心区、车公庙和地王等热点片区的中介工商铺反馈的信息得知，欲购买大宗物业的潜在买家占比达5成以上。他们普遍认为，通胀压力依然存在，房产的保值功能不容忽视，但是住宅投资的成本和限制增多，而商业地产今年并未出台打压政策，是资产保值的首选目标。
“2010年下半年，投资客对大宗物业的需求就特别强烈。2011年上半年，虽然从成交数据来看，1000平方米以上的物业成交比例相比2010年下半年出现下降，但这是由盘源不足导致的成交萎缩，事实上，投资客对大面积物业需求依然旺盛，尤其青睐3000平方米以上的大宗物业，对裙楼、整层整栋物业关注度依然较高。”肖小平如是说。
根据第一太平戴维斯的统计，下半年深圳甲级写字楼市场新增供应将接近40万平方米，大部分为只租不售物业。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄称，“今年下半年租金和售价定会保持增长势头，预计涨幅在15％～20％。租金方面保守预计有5％～10％的上升。”
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