北上广深一线调查：探寻车位价格飙升真相

广州市内停车一位难求 羊城晚报记者 蔡惠中 摄


广州市内车位价格不断被炒高 羊城晚报记者 陈秋明 摄


羊城晚报7月19日讯 随房价飙升的车位，在房价升幅趋缓甚至下降的今天，车位成了房产调控的“盲区”，价格不断攀升，“天价车位”不断出现。
在广州，房价平稳，车位飞涨成为百姓的普遍感受，市中心商品房均价不及北京市中心一半，但车位也爆出72万元的天价。
车位为何如此飙升，“天价车位”幕后推手是谁？羊城晚报记者兵分四路，分赴北京、上海、广州、深圳四市调查，探寻车位飙升真相。
专家接受羊城晚报记者采访时，均呼吁政府切实履行职责，通过扩大车位比例等政策，增加车位的数量，从制度上避免“天价车位”的再次出现。
北京
80万车位一户买俩
在北京，叫出80万天价车位的楼盘是“霞公府”。这里地处王府井大街与东长安街交汇处西北角、北京饭店北侧，接近中南海、人民大会堂等重量级机构。北京最贵的车位就出自该小区：10.791万元/平方米。
7月12日，羊城晚报记者到小区采访得知，霞公府内每户配备两个车位，每个车位的价格虽然还没有定，但是据工作人员说“大概在80万一个车位”。这意味着住在这个小区，一个单元买车位就要花160万！
羊城晚报记者了解，现在在北京四环以内的地理位置相对好的小区，比如地处地铁西直门站和积水潭之间的新兴社区，停车位都在20万以上，产权大约在50年左右。
“车位太紧张了，特别是到了晚上很多车都没地方停。”北京西马金润小区物业公司安保部的工作人员告诉羊城晚报记者，该小区有6000多个住户，登记在册的车辆有2000多辆，但固定车位和临时车位总共只有1600多个，停车位的缺口太大，满足不了所有需求。
车位紧张、价格飙升，有业主早早动手囤积车位。北京一网友发帖称，他最近想把车停到地下车库，向物业打听后，得知停车位早已卖完。他通过代租车位的中介获悉，小区有一名业主买了八九个车位，“不仅用于出租，如果转售还比买进的时候涨了一倍”，他分析，小区当初出售车位时，有业主占了先机多买。对于一个家庭独占9个车位的做法，他认为是“囤积居奇，待价而沽”，侵占了公共资源。
“我爱我家”的中介人员告诉记者，业主一般是将房子和车位一起出售，车位的价格会比原来增加一两万元。对于投资者来说，车位价格的上涨意味着投资的空间。有的楼盘在进行宣传时，甚至将车位投资称为“抗通胀的最佳选择之一”。
上海
高档楼盘车位60万
上海车位的价格和抢手程度，与其所在地段直接关联，直接反映出各住宅小区车位的供求关系。
家住内环附近的杨小姐透露，她家所在的普陀区水岸豪庭，有很多人排着队买车位，但几乎没有可售车位。最近，刚有一位业主将车位卖给邻居，成交价是30万元出头。
同样位于普陀区的另一个楼盘泰欣嘉园，停车位报价达到了58.8万元，比2008年开盘时的23万元贵了152%。这个小区的房价目前大约在4.8万元/平方米，地下停车位已经卖出75%以上。
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据统计，如今上海各住宅小区的可售车位价格，基本在10万元到30万元之间浮动。外环以外车位基本10万不到。中外环附近小区车位价格稍低，一般在10万出头，比如闵行的万科假日风景等等。市中心的普通大型楼盘，车位售价在20万元左右，比如浦东的香梅花园、普陀区的苏堤春晓名苑。市场高位出现在市中心少量高档楼盘，比如上文提到的泰欣嘉园、中山南路的外滩九里，车位售价逼近60万元。
虽然市中心停车难问题凸显，但上海的住宅停车位，并没有出现疯狂炒卖的情况。大多数人对买车位持“太贵就不买”的态度，具体表现为以租为主，买者偏少。
王女士家所在小区，地下车位售价在20万元左右。若没有购买车位，停车月付费有两种选择：要么停地面非固定车位，200元/月，每天早点下班回家“抢”；要么停地下固定车位，400元/月。王女士本来停地面非固定车位，在多次回家抢不到车位后，她找到物业，改租400元每月的地下车位。“一来有了固定位置，不用再跟人抢。二来，我对这个车位有优先租赁和购买权，开发商卖掉这个车位前，必须先问我要不要买，不用担心一觉醒来这个车位成了别人的，把我赶出来。”
广州
子母车位叫价72万
广州海珠区滨江东路蓝色康园车位近日最高卖到72万元一个，堪称广州最贵的车位。据悉该车位为一手子母车位，面积较大，位置也很好，停两辆越野车也没有问题，不过目前暂时没有售出。
小区业主表示，在2008年，小区车位已经达到了30万一个，下午6点回来基本找不到位，只可以停在中山大学里面，或者下渡路食街靠近小区的周边。
合富置业提供的数据显示，以闹市区的东风广场为例，2008年推出第一批车位，均价仅为25万元。然而这一价格仅维持了2到3个月便涨至了28万元。2年后当小区推出一批所谓“最后车位”时，每个车位的价格为平均54-58万元。
合富置业在2011年上半年二手车位买卖成交总价段主要分布在10-40万之间，其中10-20万占了27%，20-30万占了31%，30-40万占了32%，40万元以上的车位为7%。
数据显示，目前二手车位交易最旺的是小区楼盘的车位，车库、地下停车场的车位尤其受用家欢迎。天河、海珠、白云、番禺的住宅楼盘内的车位交易最为活跃。
购买车位的群体大部分都是自用买家，约占6成，其余4成左右购买车位的人士为投资客。部分投资客也是该住宅小区的业主，尽管目前没有停车需求，但由于看中车位的市场需求以及投资价值，因此将手中闲置资金购买车位。
合富置业数据显示，与去年年底和今年年初相比，大部分车位放盘价涨幅约几万元左右。如今年年初中怡城市花园有车位以26万元放售，现时同类型车位业主叫价28万元。老城区车位紧缺现象比较突出，尤其是专业市场周边的楼盘车位尤其紧缺，少有放盘。
深圳
也就新豪宅区车位足
车位成为稀缺资源，导致近几年深圳车位“炒卖”之火越来越旺。
在深圳风丹雅苑小区，业主轩先生告诉羊城晚报记者，2005年小区的车位只有7万元/个，而现在的价格已经涨到了22万元/个。“即便是这个价格也不是想买就能买的，还要等。”
位于布吉片区的康达尔蝴蝶堡（资料、论坛)业主也开展了车位抢夺战。小区业主高先生告诉记者，事件的起因是管理处高价出售车位。“管理处以7.5万元/个向业主兜售车位，现在小区已经有五分之一的车位被买走。”高先生表示，被买走的车位地面都会钉把锁，只有购买者才能使用此车位。“管理处的人不说卖，只是说租，只要你住在这里，交个7.5万元，这个车位到啥时候都是你的。”高先生表示，要想取得这个车位的长期使用权，购买车位的人还要每个月交50元管理费。
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相对于老商业区和旧小区，深圳新建小区或豪宅项目区的停车资源就显得宽松多了。
中信红树湾（资料、论坛)，深圳著名豪宅小区，这里的2800户居民拥有3200多个停车位。业主马小姐表示，她在这里从来没有遇到过停车难的问题。与其一路之隔的御景东方，整个小区两期不足1100套房子，拥有停车位的数量达1800个。中原地产吴先生告诉记者，红树林片区以豪宅为主，仍在销售的红树西岸（资料、论坛)只有1300余户，但规划车位有1900个左右，户数与车位比高达1:1.8；世纪村1700余户居民拥有2100多个停车位。关键是这些小区停车场根本不对外开放，停车难根本不存在。
【原因】
盘源又少又散，一放就被抢完
广州车位价格从2008年开始便开始高居不下，究其原因主要是：楼价上升停车位随之价格跟随上涨；居民开始大量购车造成车位供不应求，小区车位问题形成死结。在没有足够场地建造停车场的同时，业主们的停车问题只能是各自解决，听天由命了。
有业主形容，这几年轿车消费增长极快，居民拥有的汽车与车位数量之间，出现了极大的缺口。有专家预算，广州市目前的道路最多只能容纳400万辆车，现在汽车拥有量已经有200多万辆，车的增长比车位供应增长至少多20%，停车缺口越来越大。但是政府部门预见性似乎不足，结果不但道路堵塞，车位都奇缺起来。
“限购之后车位因投资门槛相对低，会吸引到一些投资者关注，但由于车位放盘较少，盘源分布也较零散，一有放盘即被占据地利之便的小区里面有车一族业主关注到，很快就会被用家承接。”有中介人员说。
而北京路商业街周边除了零星分散，数量有限的车位外，并无容纳过百辆汽车的大型停车场。北京路商业街周边便曾经有好多处临时停车场，都因占用的地块陆续被开发而被相继取消。
对于广州市车位缺乏，价格高居不下的情况，政府部门倾向于把它看作是市场行为，还缺少明确的限制规定。车位价格迅速蹿高，开发商敢于开出高价，原因还是在于停车资源实在紧张，不愁没人买。光靠业主集体抵制显然势单力薄。
开发商急着卖，是想回笼资金
按照常理，开发商一般不愿意出售车位。因为慢慢放租可以获得更大、更稳定的回报。
中原地产项目部总经理黄韬称，据他观察，目前大部分开发商的资金都非常紧张，而且目前看来，国家的金融政策短期内没有放松的可能性，卖车位是一个有效的资金回笼手段。“车位留着放租，对开发商其实是一个很大的负担。”黄韬表示，“不少开发商如今都想甩掉这个包袱。”
车位资源的稀缺为开发商的炒作提供了条件。业内人士普遍认为，目前，国家宏观调控收紧了房地产企业的资金链，“卖车位”对于手中已经无楼可以售卖套现、只剩下车位可卖的部分开发商来说，是一个很好的资金回笼方式。车位留着放租，对开发商其实是一个很大的负担。
根据北京目前车位出租价格实行政府指导价，月最高收费不过400元。开发商若租出一个室内车位，一个月也不过收回400元，如此算来，十年最高才回收5万元。显然，现在把车位卖掉远比放租合算。有人给记者算了一笔账，一旦将车位趁着高位放卖，在如今车位稀缺的卖方市场，一个车位卖出六七十万元都有可能，开发商必能“超额回本”。
【出路】
规定配套比例，限定出售价格
对此，广州市停车场协会会长康斯平指出，现在广州停车位所面临的现状主要是因为供求比例的问题所引起的。需求多，车位少，刚性需求无法抗拒。其实早在两三年前就已经出现了46万的高价车位。由于新业主刚刚入伙，车位已经没有了所以车位的价格便被抬高了。
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有关人士认为，政府有关部门应该出手介入规范车位出售范围。对于属于全体业主物权的地上停车位禁止开发商出售；规范车位出售方式，依规打击开发商的“批发”转手行为；通过政策对车位出售进行限价。
东风广场的业主王先生表示，长远来看，面对日益增加的机动车和有限的停车资源，政府部门需要考虑在政策层面向开发商提出要求，规定开发商按照房屋数量的一定比例配套建设车位。对于现代家庭来说，车位应该是房屋的附属设施之一；对于小区来说，提供一定车位也应是公共设施。
据悉，北京市就在研究修订新建住宅小区配建停车位标准，不管是经济适用房还是高档别墅、商品房住宅小区，其配套停车位的标准比例相比现在都有所提高。
不给独立产权，有效抑制炒卖
与北京、广州、深圳的车位爆炒相比，上海的车位价格相对稳定，这与上海居民的消费习惯有关，也与上海的车位政策有很大关系。
中国房产信息集团分析师薛建雄指出，上海还没有出现传闻中的“炒作车位潮”。由于停车位没有独立产权证，人们更倾向于租车位而非买车位，停车位价格稳中有升。
记者了解到，租车位的车主表现淡定，主要原因在于，为防止出现类似香港、台湾等地曾经出现的炒作车位的情况，上海有关部门经过针对性研究，对住宅车位的购买对象、流通渠道等方面，进行了许多附加限定。
首先，每个小区，地面车位等无法分清产权的车位，不允许出售。只能供月租或临时停车。
其次，小区车位交易遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权无法得到房地产管理部门确认。这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成物业管理上的困难。
最关键的是，地下车库不单独发产权证。根据规定，房屋与车库一并购买的，有关地下车库的车位号、面积等情况，应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内，加注地下车库的车位号、面积等情况。
由于没有独立产权证，很多人就此打消买车位炒车位的念头。“买卖时限制太多，万一我要出售房子，别人不要我的车位，那我还得先想办法处理掉车位。给自己添麻烦。”市民李先生说。
【声音】
小区公共车位，该限制转租售
中国房地产学会副会长陈国强说，和其他物业一样，政府也应该对停车位的投资进行规范。车位作为公共配套设施，应该作为小区长期发展之用。买房子是投资，买车位也成了投资，这变相造成了供不应求的态势。
北京三环一小区社区管家告诉记者，一些买了房但不在此居住的业主，在出租房子的同时也将车位出租。通过抽签得到的地上车位，租金是每个月150元，转手时将价格提高到四、五百也有人租。记者反问这种转租的行为是否被允许，他说：“可以赚钱，要是我也会出租。”
业内人士称，如果是小区固定停车位，而转租、转售的发起人就是停车位的产权所有人，那么该出租、转售的行为是被允许的。如果转租、转售的是小区公共区域的停车位，且发起人对该车位不拥有产权，那么这一行为就跟“二房东”一样，是不合规、不合法的。公共区域停车位产权归全体业主，经营收益也该进入业主委员会指定的专门维修基金账户。
陈国强说，按照《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。如果小区业主通过抽签等方式租到了公共车位，再将车位转租给小区外的人，实际上是损害了全体业主的利益。
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地下车库车位不得预售
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近日，广州市法制办公布《广州市地下空间开发利用管理办法(草案征求意见稿)》。《草案》规定，地下车库车位不得预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。
草案还规定，房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要，项目规划用于停放汽车的车位数量少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位。同时，单建地下社会公共停车场，不得进行分割登记和分割转让。
记者赵燕华 孙毅蕾 朱文庆 陈晓鸿 尹安学 实习生姜笛 通讯员尹绪宝
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