住宅限购引发抢铺潮 四成业主反价20%-30%卖铺

住宅限购引发抢铺潮
今年以来，在住宅限购令影响下，广州二手商铺市场交投活跃度急增。五六月以来，以前商铺市场少见的惜售、反价现象频现。新快报记者调查获悉，近期商铺业主反价的比例高达四成，而反价幅度最高的超过30%，原来叫价330万元的商铺，一转眼就加到430万元。商铺业主频频反价，使成交量大幅下降，而平均租金回报也从原来的5%降至2%-3%。
业主普遍加价两三成
提起商铺业主反价的问题，满堂红商铺组经理郭海波无奈地说：“今年以来，业主突然反价的事例实在太多了，以前我们一个商铺最多也就有四五个客户来咨询，现在只要有老城区的小商铺放盘，至少有十几个客户来抢。买铺的人多了，业主的心态也就强硬起来了，往往一下子就把价格抬了上去。”郭海波透露，就他们接触到的，至少有四成的业主都会临时反价，而且反价幅度不低，往往一加价就是两成，甚至三成。“近日新港西路中山大学附近的一个38平方米街铺放盘，原来业主要价330万元，我们跟客人已谈得差不多了，业主却突然要加价，而且一加就是100万元，现在开价要430万元，反价幅度超过30%。惠福西路一间30平方米的街铺，原来说好是430万元，现在也要500万元了。”
合富置业高级营业经理王法也表示，这几个月来商铺业主反价的情况特别多。“之前在大德路口靠近上下九步行街的一个饮食铺位，业主原来开价480万元，买家看后表示要考虑一下，没想到业主就反价到500万元，买家考虑了几天终于肯接受了，没想到业主又提到600多万元，最后还是没有交易成功。”
500万以内街铺反价多
美联物业工商铺副总监林泊山表示，从上半年的情况看，最抢手的、总价在500万元以内的街铺，特别是越秀等老城区的街铺反价情况最为突出。这类街铺大多面积只有十来二十平方米，反价多是因为其放盘量原本就有限，而对投资客来说门槛不会太高，容易入手。另外，老城区的这类商铺通常放租容易，而且租金回报稳定，业主如果觉得价格不达目标宁可选择继续放租，因此也更容易反价。郭海波也指出，确实是总价越低的商铺，反价的可能性就越大，而且业主加价的比例也最高。
有业主改售为租
值得一提的是，五六月以来，老城区商铺业主反价的情况更是频繁，因为价格一路上涨，业主们惜售心态更强，常有业主放了盘又突然说不卖了。林泊山说：“人民南的一间商场铺，原本放盘说要卖880万元，都有买家想要了，业主却突然反悔不卖了。原来那个业主也只是想放放盘，摸摸自己的商铺值多少钱，让大家白辛苦一趟。还有的业主是突然间见行情大好，对后市看涨，因此临时改售为租。”
影响
成交降两成，回报低至2%
业主突然加价，往往会令交易告吹。郭海波表示，商铺业主频频反价，一定程度上令近期商铺市场雷声大雨点小，明明交投都非常活跃，但就是很难真正成交，“最离谱的是一德路德宝广场一间做精品批发的商场铺，才13平方米，都已谈好了100万元的卖价，没想到签约那天，业主却突然说少于120万元不卖，买家一听火了，当下就一拍两散”。
美联物业营业经理江芝儆也表示，因为业主一再反价，今年商铺市场虽然看起来很火爆，但其实真正成交量跟去年底相比还是下降了二成。如中华广场的一个铺位，去年要价400万元，今年却要价650万元，到现在也没卖出去。现在不少商铺业主要价实在太高了，买卖双方很难谈得拢，想买铺的人买不到，想卖的人又卖不出去，虽然市场看起来很火，但成交量很难上升。
回复该发言

朱辉表示，虽然从整体上看，广州商业前景仍被看好，但是商业贷款成本越来越高，而且银行信贷收紧，将会进一步影响商铺市场的后市，下半年投资资金估计会出现一定程度的回落，所以业主们的心态还是要放平些，如果价格放得太高，可能至少要等上一两年甚至更长时间才卖得动。而当长时间放铺无人接手时，可能业主也会自动降价以求出货，所以买家的心态也不用太急。另一方面，虽然今年以来商铺租金也持续上涨，但是租金涨幅根本就比不上售价上升的速度。今年年初，广州大部分商铺的租金回报还有5%，但目前经过一轮价格急涨后，不少商铺的租金回报仅有2%-3%，现在贷款基准利率都要7.05%，这么低的租金回报，对长线投资客来说根本“无数为”，如果后市售价不见涨，接手买家就会亏本，因此投资者们出手前还是要慎重些。
原因
买家急增，放盘量少
兴业地产工商铺营运总监朱辉指出，商铺业主频繁反价，一是因为主要针对住宅的限购令出台后，投资客们另辟投资途径往不限购的商用物业领域涌过来，直接导致商用物业需求急增。值得一提的是，一些原本专注住宅市场的投资客因为业界过分地夸大了商业的前景和商铺价值，盲目投资商业，进一步推高商业投资热潮，也让商铺业主们的心态更为强硬，对前景大为看好，于是通过不断加价，来试探市场的极限线；二是目前市场上500万元以下的低总价街铺和成熟商场铺的供应量非常稀缺，供不应求，也令业主心态更强，惜售和反价情况更严重。
对业主的频繁反价，合富置业高级营业经理王法分析，近期广州商铺成交很畅旺，而商铺投资原本就是一种长线投资，业主向来都少有急于出售的。有些业主放盘时价钱就已经相当高，明显高于市场价，主要是他们不急着出售，价钱不到位就宁可出租；而有些业主因为问询的人多了，即使卖价已到达原来的目标了，还嫌不够要继续往上加，特别是一些地段好、商业氛围浓的临街商铺，如商业步行街的商铺等，反价也就更为厉害。
专家支招
见好就下定签约防反价
面对业主的频繁反价，买家们如何去防范呢？合富置业高级营业经理王法建议，买家在看到合适的商铺后不要考虑得太久，因为买家考虑的同时业主也有所打算，就越有反价的可能。如果买家及早下了定金签合同，因为有了合同的约束，业主如果想要反价也要顾虑反价的违约成本，反价的情况也会减少些。“对买家来说，看到合适的商铺就出手以免夜长梦多，也许是个比较有效的防反价方法。”
对于刚从住宅市场转入商铺市场的投资者，在买铺前也要打听好附近商铺的租金情况，算好租金回报才入市。如果头脑发热盲目追高价入市，可能会导致投资失败。
回复该发言