限价令后反成投资客天堂 增城限购可能性猛增

编者按：今年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议不仅强调严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责外，更首次提出房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。继深圳、广州、佛山相继出台限购令后，广东省内哪个城市将成为限购大热？去年逃过一劫的增城从化会否戴上限购令的“紧箍咒”？网易房产将为您带来一系列深入分析。
继广州十区公布2011年房价控制目标后，今年3月31日，从化与增城两县级市正式公布房价控制目标，与广州十区相同，从化与增城均明确其2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅，并全面推行“一房一价”政策，但令人感到意外的是，备受瞩目的“限购”问题并未提及，这意味着从化增城两个县级市都得以逃出限购的“紧箍咒”。
随着今年一季度增城房价出现猛涨，今年4月份增城市房管局火急出台“限价令”，尽管限价令的出台抑制了房价上涨势头，且造就了大量“笋价盘”出现，但却吸引了大量广州投资客涌入。专家认为，限价令既然导致投资需求猛增，那么只有限购才能起到抑制投资需求的作用，下半年增城出台限购令的可能性非常大。
“限价令”后反成投资客天堂
根据网易房产数据中心监测显示，增城市去年网签成交均价为6892元/平方米，根据此前公布的《增城经济技术开发区和增城市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》显示，预计增城地区生产总值年均增长13%左右，以此计算，增城市2011年房价控制目标约为低于7789元/平方米。
但自从去年10月，广州十区宣布执行限购令后，大量改善性与投资需求涌入增城，带动增城房价出现快速飙升，网易房产数据中心统计显示，今年第一季度增城一手住宅网签均价为8634元/平米，较去年均价高出22.8%，
直至今年4月，增城市房管局日前召集开发商开会，明确要求新领取预售证的项目在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价作为参考底价。但令人意想不到的是，限价令出台后，房价上涨势头尽管受到遏制，但却吸引了大量广州投资客涌入。
根据网易房产数据中心统计显示，今年第二季度增城一手住宅网签均价为8541元/平米，较第一季度轻微下跌1%，但成交面积达到60.96万平方米，较第一季度猛增50%。限价令的出台，造就了大量“笋价盘”出现，以增城标志性大盘碧桂园凤凰城为例，其新洋房组团“天麓山”平均售价为8452元/平米，较前期产品便宜了接近15%，仅仅在认筹阶段已经遭到“疯抢”，金地公园上城推出“湖叠墅”组团，平均售价仅为6261元/平方米，还有不少5字头单位，开盘当日售出九成。
“增城限价令出台后，反而加剧了广州投资客的涌入”，中原地产项目部总经理黄韬接受网易房产采访时表示，虽然在限价令出台后，看上去增城的房价上涨势头得到遏制，但实际上这里面的买家绝大部分都是广州十区的投资客，如果情况持续下去，那必然会进一步加剧当地楼市泡沫。
专家:限价无用不如限购
根据网易房产数据中心统计显示，增城上半年一手网签均价8578元/平方米，尽管限价令火急出台，但上半年增城均价依然超出房价控制目标约10个百分点。正因如此，7月上旬，增城国土房管局相关人士透露，今年下半年增城将继续执行限价政策。
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“限价令本来就是一项极度不合理的行政干预措施，如果开发商推出的是别墅产品，难道非得按照洋房价格亏本发售吗？”黄韬认为，在增城出台限价令后，市场价格体系已经出现混乱，开发商为了降低售价，只能“变相”采用毛坯发售，甚至出现“内部认购”转名的做法，限价令不仅没有令增城房价出现真正的下滑，反正导致市场秩序出现混乱。
实际上，此前有媒体报道，增城限价以后，当地的开发商通过建毛坯房进行“内部认购”再转名的做法越来越普遍，通过这种方式，可以使新销售单位报批的价格符合限价要求，但实际发售中又能达到开发商的预算水平。
黄韬认为，与其执行不伦不类的限价令，还不如直接出台限购令，限价令导致投资需求猛增，只有限购才能起到抑制投资需求的作用，和目前的政策基调保持一致。
“如今的房地产调控已经是政治任务，地方政府都害怕被问责，如果下半年增城房价还是没有明显下降，地方政府为了自保也不得不出台限购令以完成目标”，资深房地产专家韩世同认为。
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