应对增城的限价令 新房内部转名变二手房

南都漫画 邝飚
增城楼市平静的表面下，激流暗涌。
增城限价令出台近3月，一二手倒挂已是人尽皆知，于是一批一手房源摆上了二手中介铺头，开发商、内部关系户和中介一起导演了“增城楼盘内部转名”的套利大戏。
那么转名是怎么发生的，过程是怎样的？南都记者亲赴增城进行调查，力求还原转名的利益链条：在预售均价符合限价令的情况下，开发商把部分新品价格压低留给内部关系户，然后抬高向公众发售的单位价格来变相获利；而内部关系户再把低价房源送进二手中介来赚取转名费，中介也趁机赚中介费。但律师说，这侵犯了消费者的公平交易权，并有逃税嫌疑。
二手中介网上放卖一手房源
“增城有一些中介在卖一手房，价格挺便宜，但要转名费，不知道可不可靠”，6月17日，读者李先生向记者报料，他看的新都盛世名门（资料、团购、论坛、二手）观云阁一套88平方米的两房两厅单位，毛坯单价只要5730元/平方米，相对比该楼盘超8000元/平方米的二手房价，确实便宜不少，但转名费要6万元。
接获报料，南都记者上网查询，在某网站二手房搜索栏输入“增城”和“一手”两个关键词，网页就会跳出诸如“业主急转一手，只需3万”、“一手内部转名，免税费，最后抢购中！”、“一手楼盘，内部更名”等房源标题。南都记者统计了一下，截至6月20日共有249条房源，涉及新都盛世名门、嘉骏豪苑（资料、团购、论坛、二手）、百晟汇翠湾（资料、团购、论坛、二手）等十几个增城在售楼盘。南都记者致电相关发布信息的经纪人，了解到这十几个楼盘都有可以内部转名的房源，转名费从1万-7万不等，中介费以5000元-1万元/套居多，放盘客据称以开发商内部关系户为主。
售楼部却表示无房可售
为了解真相，南都记者上周六到增城进行调查。新都盛世名门售楼部十分冷清，没人看楼。一位售楼人员说，目前新都盛世名门五期观云阁和六期宏城汇还在建，还没有预售证，估计七八月份可以拿到预售证开盘。
在新塘某楼盘也遇到了销售人员表示目前无货可售的情况。下午三点多，南都记者来到了位于新塘新世界（资料、团购、论坛、二手）附近的新塘某楼盘，现场有两台客人在咨询。“我们现在已经卖完了，7月份推出4、5栋”，据麦姓售楼员介绍，1栋、2栋和3栋开盘的时候已经卖完，现在无房可售。
预售证未出转名房已“成交”
售楼部没得卖，二手中介反而有一手房源出售？南都记者对相关中介展开了调查。
新都盛世名门盛景苑商业裙楼有不少二手中介营业。天维地产胡经理首先承认售楼部的说法，“售楼小姐跟你说的一点都不错，因为要7到8月份才能卖，(到时他们)再打电话给你”，他话锋一转表示，80%左右的房子都已经名花有主，基本上都已经被开发商内部员工和关系户内部认购了。
南都记者陆续走访了新都盛世名门附近富家地产、森发地产等二手中介，都得到类似的信息。“我们这里差不多有100套左右”，富家地产经纪苏先生介绍，大部分都是开发商内部员工来放盘，有的人一过来放就放个十套八套的。而森发地产经纪李小姐则透露，她目前已经成交了两三套。
南都记者也采访到了认购转名房的案例。3月份，叶先生在置家地产成交了观云阁一套90平方米左右的两房两厅单位。
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新都盛世名门的违规销售行为也引起了增城市国土房管局的注意。6月13日，增城市国土房管局在其官方网站挂出《关于新塘镇新都盛世名门观云阁项目商品房目前不可销售的公告》，明确表示：“该项目商品房至今仍未办理商品房预售许可证，根据有关法规政策的规定，不能以任何形式进行销售。”
内部转名是否违规？
“是企业内部行为并不违规”
相对于新都盛世名门来说，新塘某楼盘的内部转名行为在增城更为普遍。“目前房地产法律法规对这个行为没有特别明确的约定”，广州市房屋交易监管中心主任史小明分析，这种楼盘内部转名的方法相当于企业对员工的一种优惠，是一种企业的内部行为。只要没有出现因内部转名行为而导致一房多卖的话，应该是没有问题的。
广州维森置业有限公司董事长张维伦也认同这种说法，这种内部转名获益者是内部员工、关系户，开发商间接受益，并不违规。
PK
“侵犯消费者公平交易权且涉嫌逃税”
广东佳思特律师事务所律师王美舟认为，在增城目前限价大环境下，开发商在预售均价符合政府规定的情况下，把低价房留给内部人士，然后抬高向公众发售的单位的售价来拉平均价，而内部消化房源通过中介转名获利的行为，这违反了市场公平原则，侵犯了消费者公平交易权。
广东博厚律师事务所主任律师詹礼愿则认为这是一种逃税行为。内部转名的过程中，开发商应该交两次交易税费，原认购方要交一次交易税费，现买家要交一次交易税费，但最终开发商和原购房者都逃了一次交易税费。
焦点
转名捆绑装修费发展商多收“三五斗”
南都记者在调查中发现，不少楼盘在办理转名时，除了交转名费，还需要交一笔装修费。如新都盛世名门观云阁和宏城汇一手转名房都捆绑了装修费用，转名必须要先给装修费，其中观云阁1600元/平方米，宏城汇1300元/平方米。
为什么交了转名费后还要交装修费？“其实他这个装修费，是给开发商的”，天维地产胡经理解释，业主跟开发商共签了两份合同，一份是团购意向书，一份是装修合同。业主要认购房子，必须用装修费来下定。为何开发商把房子跟装修进行捆绑认购，胡经理的解释是，由于增城限价，开发商只能以毛坯价申请预售，团购意向书的毛坯价就已经是该单位的预售价格，另外再收一些装修费，毕竟目前周边二手房价格已经上到8500元/平方米以上了。
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