广州增城限价令发威 限出69套5字头单位

●增城市商品房预售申报价格公示（部分）
限价令发威，69套5字头单位现身增城。南都记者从增城国土房管局了解到，截至5月29日，5月增城共批出8个预售证，涉及6个楼盘，总货量1571套。值得注意的是，限价令之后，增城首现5字头单位共69套，其中锦绣新天地（资料、团购、论坛、二手）首现5字头洋房40套，占总货量的26.8%；金地公园上城（资料、团购、论坛、二手）首现5字头类别墅29套，占总货量的33%。专家认为，5字头是星星之火，是政府限价令逼出来的，并非开发商自愿降价，开发商还在等限价令3个月期限后会否松动。如果调控继续严厉，大规模降价或在9月份。
类别墅洋房皆现5字头
5月20日，增城市国土房管局“锦绣新天地花园19-20座商品住房预售申报价格公示”上出现了5字头洋房。锦绣新天地的预售信息显示，在总货量149套新品中，共有40套5字头单位，占比26.8%，其中价格最低的一套单位已经去到5005元/m2，接近5字头的底部。
洋房出现5字头，让业内对别墅和类别墅产品的价格何时出现5字头充满期待。5月26日，又一则预售价格公示让期待变成现实。在这则“荔湖城半山院(金地公园上城)二街1-11号、三街8-11号商品住房预售申报价格”中，88套预售单位中共出现了29套5字头，占预售总套数的33%，其中最低一套价格为5250元/m2。而金地公园上城的开盘广告显示，这批单位为叠加别墅，面积区间149-209平方米。
金地公园上城相关负责人接受南都记者采访时表示，由于金地荔湖城（资料、团购、论坛、二手）(与金地公园上城同在一个社区)去年卖的是洋房，价格比较低，政府限价后，金地公园上城卖类别墅也只能参照去年洋房价格定价，因此定价才这么低。
事实也是如此。南都记者查阅资料得知，金地荔湖城去年以普通洋房销售为主，网签均价5974元/m2，根据增城限价令最高涨幅不超过5%原则，新货最高限价为6272.7元/m2，此次预售均价6261元/m2在政府规定之内。
据了解，在增城限购令出台之前，金地公园上城曾经领取了首批166套单位的预售证，目前已经发售。南都记者在项目售楼部了解到，目前前期在售的叠加别墅带装修9000元/m2。“新拿到预售证的单位以毛坯一口价发售。”销售人员说。也就是说，单从价格对比来看，这批预售单位价格比前期产品降价约30%，5字头单位价格更是接近腰斩。
“金地公园上城实际降幅没有价格面上那么大，毕竟前期产品是带装修发售。但整体降价幅度也在10%以上，其中5字头产品更是降幅达到15%以上。”房地产专家谢逸枫分析，其他楼盘普通洋房虽然降价，但比起去年均价还是有上涨。金地公园上城此次推售产品是真正的降价，比今年推售的同类型产品价格要低出不少。
楼价被逼跳水但成交转好
“我们都不知道怎么定价，能拖着就拖着吧。”增城一别墅项目的负责人告诉南都记者，增城限价令很严厉，他们的项目是别墅新盘，按增城限价令最高上浮5%，项目均价只能在7385元/m2(去年增城网签均价7033元/m2)，开卖只能亏本。因此5月增城几乎所有的别墅和类别墅项目都没申请预售证，只有普通洋房开卖。
回复该发言

正如该负责人所言，增城目前基本是普通洋房在撑市场，新品上市也被逼上演价格跳水秀，而价格的迫降也给增城带来了充足的成交。如五一黄金周碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）迫降15%，以最低6字头揽客，1000多套房遭到3000多买家抢购。5月21日锦绣新天地推出149套新品，均价为6429元/m2，相比4月8284元/m2的售价降幅达22%，当天热卖。5月25日，尚东阳光（资料、团购、论坛、二手）发售116套单位，折后毛坯均价6500元/m2，而其附近的新塘新世界尾货已经去到1万元/m2(带1500元/m2装修，相当于毛坯8500元/m2)，也就是说尚东阳光的降幅也在20%以上，开盘80分钟即宣告售罄。
数说楼市
价跌量升
5月(截至5月29日)增城一手住宅网签1866套，环比4月的831套上涨125%。网签均价8660元/m2，环比4月(9969元/m2)降13%。
关于降价那些事儿
第1招
同比涨了
房地产专家谢逸枫表示，今年前三月是增城房价快速上涨的时间。限价令出台之前的3月，增城网签均价为8801元/m2，比去年均价上涨25%。因而，即将目前大部分楼盘推出的新品环比降价20%左右，与去年均价相比，也依然上涨。
第2招
毛坯裸卖
增城目前楼盘都变带装修为毛坯裸卖，而且主要是拿出一些边角料进行来进行销售，实质上产品的品质比去年销售的要逊色很多。不过，去年增城的类别墅和别墅产品单价都已在万元以上，因而如果去年卖洋房的楼盘现在开售类别墅和别墅产品，譬如金地公园上城，那才是真正的降价。


-->第3招
笋盘内部消化
开发商的假性降价还体现在其移花接木上：在预售均价符合政府规定的情况下，把部分新品价格压到最低留给内部人士，然后抬高向公众发售的单位来变相获利。
南都记者在近期踩盘时就遇见了抱怨楼盘低价单位看似有实际无的情况。张先生上星期闻知新塘一楼盘曾经卖到8字头的楼盘有最低价6800多元/m2单位，就去楼盘咨询，但却被告知该单位已经被认购了。“可能是开发商自己人或者跟开发商有关系的人，提前把低价房消化了吧”，张先生如是猜测。
张先生的猜测也得到开发商的证实。“我们低价房子内部消化完，剩下的才会拿出市场卖。”增城一楼盘负责人告诉南都记者，由于增城限价，他们的楼盘要参照去年均价定价，由于产品比之前更高端，价格非常笋，很多员工都非常有兴趣，肥水不流外人田，“就权当给员工当福利。”
专家
大规模降价或在9月
事实上，多数消费者没感觉房价真的在下降。在搜房网最近做的“房价数据往下走，您感觉到房价下降吗”的调查中，79.5%的受访者表示“感觉房价没有降”，只有12.7%受访者感觉到房价在下降。
受访业内人士分析，增城是广州房价环比出现明显降幅的区域。对于增城开发商来说，目前还在等，等此次限价令3个月期限之后，增城会不会松开口子。因而最近增城楼盘推出市场的多是边角洋房，而且套数都比较少，除了碧桂园凤凰城外，近期金地公园上城、尚东阳光、锦绣新天地等开售楼盘推货量都在200套以内，类别墅和别墅盘更是频频推迟开盘。据搜房网数据监控中心最新统计，6月增城预计推货的楼盘有8个，比5月增城预计推盘量减少了一个。
广东中原项目部总经理黄韬认为，外围市场已经有开发商真正降价，但广州包括增城目前还没有出现真正大降价的情况。金地公园上城此次出现5字头的类别墅，鉴于金地的品牌和项目的标杆性，这种以价换量的做法有示范的作用。但短期还不会出现大规模的跟风，如果政策继续严控，有可能在9月份出现降价潮。
回复该发言