广州一二手写字楼价格倒挂?“只租不售”增多

最近，某媒体引述地产人士表示，广州市写字楼市场出现一二手倒挂现象。据记者了解，这个判断并非完全反映市场实际情况。中原工商铺高级营业总监罗思源表示，由于近一年半来写字楼一手新货成交区域大多属外围区域，如南沙、番禺、萝岗区等地，拖低广州市一手写字楼的成交均价，这个所谓"写字楼一二手价格倒挂"其实是结构性倒挂。随着七八月份珠江新城有多个超甲级写字楼进入签约阶段，相信届时全市写字楼价格将突然"猛涨"。合富置业有关人士表示，在同等素质的写字楼里，一手价格贵过二手价，不存在一二手价倒挂的现象。市中心写字楼单价普遍过两万
中原工商铺罗思源表示，中原地产定期监控“阳光家缘”写字楼成交均价。2011年5月广州一手写字楼成交均价为20619元/m2，6月份更低，为17769元/m2。若做环比对照，广州一手写字楼6月份环比下跌10%，但这种比较是没有意义的。今年七八月广州一手写字楼价格必然颠覆之前走低的状况，因为珠江新城一手写字楼供货量将是近18个月最高的。随着保利在珠江新城多个写字楼、富力盈盛广场进入签约阶段，一手写字楼成交均价将被大幅拉升。而近来珠江新城多个写字楼项目认筹价都过3万元/m2。
罗思源表示，由于之前成交的一手写字楼都集中在外围区域，二手写字楼成交区域都集中在市中心，两者相比必然会出现一二手价格“倒挂”，这种比较也是结构性“倒挂”，并非对等的比较。经中原工商铺成交的中信广场、中泰广场、维多利广场售价都在2.5万元/m2以上，而津滨腾越广场、耀中广场等250平方米以下的小型写字楼单位，成交价也过3万元/m2。
　　“只租不售”多 市场货量减少
罗思源表示，随着商业地产兴旺，大部分开发商都倾向于对优质写字楼物业“只租不售”，导致市中心写字楼供应量减少。记者了解到，从2008年一直筹备出售的广州大道中新写字楼圣丰广场在多番吹风之下最后也只是“只租不售”。圣丰广场销售营销经理吴思远表示，他们是基于商业地产的前景以及项目发展的前景而做出这个决定。由于项目周边的环市东商圈和天河北商圈一直缺少新写字楼上市，公司也收到有实力的公司询购写字楼单位的意向，圣丰写字楼也出售了10多层给广汽集团，但他们对余下20多层的写字楼单位都采取“只租不售”的策略。据记者在某地产网站看到，2011年1月圣丰广场写字楼估计售价为20000元/m2，目前最新的估价已升至3万元/m2。
商业地产人士表示，圣丰广场并非孤例，即使写字楼单位的市场估值已大幅飙升，超甲级写字楼的开发商都选择持有手中的商业地产物业。
　同等级数写字楼一手贵过二手
据合富置业星汇商业部主管朱良邑介绍，目前写字楼并没有出现一二手倒挂现象，在同等级数的写字楼之间，基本上一手价都高于二手价，而近期写字楼的受关注度越来越高，一方面是用于投资的买家，从住宅投资转向写字楼投资，另一方面则是自用买家，有部分是准备开公司，亦有部分是一直租用写字楼，现在准备自己买来用的，加上住宅“限购”，令越来越多投资人士转向了写字楼投资。
二手写字楼对比一手写字楼有一定优势，首先是价格方面，二手写字楼价格相对实惠，还有议价的空间，而一手方面基本不议价；其次，是交楼日期，对投资客来说，买一手后可能交楼的日期是一两年后，作为投资客，中间这段时间无疑是空出来了，而如果是自用客，他们既然决定要买，就不希望再继续租用，也会希望能尽快使用，因此二手写字楼会更适合；再次就是配套与管理，成熟的写字楼配套与管理都相对完善，而且其氛围也比较浓厚。
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朱良邑提醒一些想买写字楼的买家，首先要注意找一些商业氛围浓厚的写字楼商圈，例如环市东、体育中心、珠江新城等区域，配套成熟，写字楼素质好，对公司的整体形象都非常好，而对于投资者来说，这些区域的回报率也相对较高一些。记者 李凤荷
　风云榜
一周成交
正佳万豪金殿以40581元/㎡
夺得本周写字楼价格桂冠商铺：成交量持续下跌 大面积商铺为市场成交主力
成交套数分析：本周商铺成交量有所下跌，环比下降32%，只有106套。可见成交的大多为大面积商铺。本周夺冠的依旧是琶洲国际采购中心，达35套。
成交价分析：本周成交均价为29562元/m2。环比上升了31%。本周位于珠江新城黄埔大道上的南国公馆的商铺，成交均价达105579元/m2，相信这是本周均价上升超过30%的主因。
写字楼：中心城区写字楼拔高成交均价
本周再次维持零新批预售，本周成交面积23589平方米，环比下跌18%。与此同时，本周成交面积没有一个项目过万平方米，位于珠江新城的新项目保利克洛维广场以6414平方米成为首位。
成交套数分析：本周成交套数为187套，环比下跌34%。而成交套数最多的，依然是保利克洛维广场，交出33套的成绩单。
成交价分析：本周写字楼成交均价为21825元/m2。环比上升了12%。本周成交的项目多位于中心城区且档次较高，从而拉高了写字楼整体市场均价。而本周正是位于繁华的体育西商圈的正佳万豪金殿，以40581元/m2夺得冠军。 记者：王雯倩
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