土地供应加码 大把靓楼可期

地头好的地块提供的住宅最为市场期待。 龙蕾摄


南玻厂地块对面就是限价房宏康和园以及南岗保障房项目。陈白帆摄


科学城将再次有巨无霸地块推出。王荔珏摄


位于花地大道被收回的地块属于原芳村区域颇具发展及升值潜力的区域。 龙蕾摄


坚红化工厂地块距离地铁5号线站点只需步行5~10分钟。 陈白帆摄

15幅地块收到催促动工“最后通牒”7旧厂房项目用地可作为住宅用地择机推向市场
日前，据多家媒体报道，广州市国土房管局自今年3月以来连续发出15张催促动工函，对地块发出逾期仍未动工将依法进行处置的“最后通牒”，要求其早日动工否则将进行处置。荔湾区花地大道坑口一幅闲置长达10余年的住宅地块更是已被收回。
大多数地块地理位置“靓”
记者查阅公开资料发现，这15幅收到“催单”的地块分布相当广，越秀、天河、荔湾、海珠、白云、黄埔及从化等区域都有，总用地面积超过20万平方米。记者也发现，这些地块有很大部分是大型企事业单位或政府部门与开发商合作开发的住宅用地，如广州军区联勤部广州石牌离职干部休养所和广州市万兴房地产开发有限公司合作的天河区黄埔大道中东郊公园地段，还有广州丰伟房地产开发有限公司和广州市越秀区东湖街寺右股份合作经济联社合作的越秀区寺右新马路寺右中街20、22、24号地段。
此外，记者还了解到，地块面积都不算很大，但不少地块的地理位置都相当优越，好多都是位于天河、荔湾和海珠等老城区闹市区域，如广州市恒隆房地产投资有限公司的荔湾区宝华路地块，及广州粤佳房地产开发有限公司的海珠区素社新村素社三巷以南、万寿北街地段地块等等。
最大“催单”地块：
现已动工预计明后年入市
据公开资料显示，此次被“催单”的地块中，涉及到不少开发商，但都属于中小型企业，大开发商只有广东珠江投资股份有限公司。
据了解，广东珠江投资公司与广东邮电建设开发公司合作开发位于天河区广深铁路以南、省生物药厂以北地段，面积为28161平方米的土地作商住楼、科技楼用地。
未动工源于股权变更
去年9月，广州市国土房管局同意延长该地块使用期限，并将地块用地单位变更为广东珠江投资股份有限公司、广州珠江房地产开发中心有限公司。该地块原来作为商住楼、科技楼用地，1997年拿到《建设用地批准书》，到今年3月初仍未动工建设。
回复该发言

记者周末前往该地块实地探访发现，地块位置属于天河公园板块，地块周边有信华经理人家园、珠江俊园、华景新城等楼盘，均属于珠江系或合生系。而周边唯一在售楼盘为华景里。记者通过查阅阳光家缘得知，华景里均售价在20000~25000元∕m2，近期华景里目前在售103平方米的小三房户型，价格20000元∕m2带3800元∕m2装修。
在华景里对面，有一块用围栏围起来的空地，围栏上都是“华景里”的广告海报。记者致电开发商相关负责人了解到，该地块即为被催促动工地块，不过目前已经开工建设了。该人士还表示，“地块是独立开发的，但和华景里在品牌上会做一些联动”。地块虽然已经动工，但预计到明后年才进入销售，“现在谈定位定价还有些为时尚早”。
被收回地块：
位于花地大道专业市场环绕
此外，除15幅被催动工的地块外，一幅位于荔湾区花地大道坑口西南侧地段的地块更是已经被收回。
据了解，该项目为贸易大厦、仓库、停车场、住宅，土地面积为9404平方米，在1992年、1996年先后得到规划、国土部门同意办理用地手续，但超过批文的有效期限，仍未完善用地手续，地块被认定为闲置土地。广州市国土房管局作出收回该闲置土地的决定，上月还专门发函催促开发商尽快提交相关支付凭证申请前期投入补偿及返还用地预收款。
而记者也前往实地探盘，由于地块指示不明确没有找到该地块的具体地理位置，但也对花地大道的情况进行了一番考察。花地大道道路市政情况相当优越，而且周边有多个行业市场，如花鸟虫鱼市场、家具大卖场、汽车专卖店等等。在交通上，花地大道上有坑口及西朗地铁站，还有芳村汽车站，是广州联通佛山的主力交通枢纽。可以说，这块被收回的地块属于原芳村区域颇具发展及升值潜力的区域。
旧厂改宅地
南玻油制气厂面积最大
车陂两地块最近地铁站
南玻玻璃有限公司将变身居住、商业地块，车陂两厂房用地将变身地铁站旁居住用地，近日市三旧办在其网站上公示了15宗获得批准的旧厂房改造项目，其中有7宗项目用地可作为住宅用地择机推向市场。不过，网站显示这批已完成规划公示程序的《广州市旧厂房改造专项规划》公告时间是今年2月份，而三旧办给每个单位的改造申请复函的时间则集中在2010年下半年。记者上周末在东部巡城时发现，虽然南玻玻璃公司、广州市坚红化工厂都列入了三旧改造范围，不过，这两个厂区目前仍在营运，南玻玻璃公司有关人士表示，该厂预计今年年底搬迁至清远，而市坚红化工厂的工作人员则表示暂未听说工厂要搬迁。市三旧办有关负责人告诉记者，旧厂改造还在走程序，非常复杂，因此预计相关改造地块在短期内尚不能推出市场。
采用公开出让收益支持方式改造
记从在市三旧办公布的给多个旧厂申请的复函中了解到，按照广州市“三旧”改造政策，符合“三旧”改造政策，申请改造地块现行规划控制为居住用地的，应当交给土地储备机构，采用“公开出让、收益支持”的方式进行改造，一般可从两种收益支持方式中选择一项。
部分旧厂改造项目可变宅地
从三旧办给各个公司申请进行三旧改造的复函中可以看到，目前已有至少7个旧厂可变身居住用地或商住混合用地，其中，南玻厂地块对面就是限价房宏康和园以及南岗保障房项目，不过周边交通仍然比较堵塞。而位于地铁车陂南站附近的燃气设备工程有限公司和坚红化工厂地块则在目前公布的旧厂变宅地地块中地理位置最好，距离地铁5号线站点只需步行5~10分钟。附近在售的一手楼为江源半岛，目前毛坯均价也要2.5万元/m2。
回复该发言

最受关注的38万平方米巨无霸油制气厂地块则早被纳入奥体中心周边地区。据了解，属广州燃气集团有限公司的广州市油制气厂已于2009年停产，其遗留地块属于奥体中心周边地区，该地区定位为“广州东部大型综合居住新区”，内部规划有7个居住地块和1个商业地块等，未来仅住宅的总建筑面积就可超过68万平方米。 记者陈白帆
科学城“巨无霸”地块或可缓解小户型之“渴”
日前，房管局发布的公告显示，占地近20万平方米的科学城地块将于本月29日出让。这意味着科学城再次有巨无霸地块推出。
据介绍，编号为SDK-D-2的科学城地块位于科学城开创大道和开源大道交界处，该地块土地面积19.9849万平方米，净用地面积为15.8652万平方米，容积率2.5，绿地率超过30%。地块起始参考价16.7823亿元。按照地块的净用地面积和容积率计算，该地块的总建筑面积约达39.66万平方米。地块折合起始楼面地价约4231元/m2。
有市场人士就表示，该地块的起拍价明显低于市场预期，因此，尽管在限购及限贷的背景之下，且房企资金较为短缺，但由于该地块四成以上单位是90平方米的小户型，这不仅可缓解目前住宅市场小户型不足的缺陷，同时更符合刚需买家的需求，因此预计依然会引来房企的一番争抢。
记者发现，此次推出的SDK-D-2地块与此前雅居乐拿下的“巨无霸”最大的不同在于，有一连串的“附加条件”成为“紧箍咒”，具体表现在：40%以上的单位必须建90平方米以下的小户型；竞得者在签订《土地出让合同》后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款须在2011年11月10日前缴清；地块自《土地出让合同》签订之日起计24个月内要完成总开发建筑面积的50%以上，36个月内必须全部竣工并投入使用。
据了解，目前科学城地价最高的是2009年出让的总净地面积为306812平方米的KXC-F8-1地块，当时，该地块起始楼面地价2803元/m2，最终由雅居乐地产以7074元/m2的楼面地价拿下。
未来两年多个大盘扎堆开售
两个“巨无霸”项目最大的区别在于，雅居乐的“巨无霸”地块，明显没有SDK-D-2地块这么多的设限，其中，最突出的是规划上对户型并没有限制。目前，雅居乐项目已经动工，从工程进度看，可望在年底前推出市场。
据了解，SDK-D-2地块位处在建中的飞晟文汇广场的东边，地块的现状像是一个集装箱的集散地，但目前已经停用，且已有挖土机进入。该地块的优点是较为平整，除了中间有个小山包之外，基本上无需花费拆迁的功夫。此外，在飞晟文汇广场的南边也有一个万科的项目在动工，据称其建筑面积达到40万平方米。因此，预计在未来两年内，科学城板块将形成大盘扎堆开售的局面。 记者王荔珏
专家视点
逼开发商动工
增加供应可平抑楼价
记者了解到，目前广州市国土房管局内部成立了闲置土地处理小组，近期陆续召开闲置土地处置听证会，正在拟定对各幅闲置土地的处理方案，并有可能收回一些地块。而从本月起，闲置土地调查、初审事权已经下放至各区、县级市，以调动各区、镇街的力量，更快更及时处理闲置土地。此外，广州正在着手制定闲置土地增值地价计收办法，大幅提高土地闲置的成本，但是增值地价征收比例尚未最后敲定。
有业内人士对此表示，虽然不同地段的地块，其土地升值情况有相当大的差异，但10年时间地块价值肯定是升值的，普通情况下地价会翻三四倍左右，而像有些热门地段，涨10倍都没问题。大力清理闲置土地，逼迫开发商加快开工销售步伐，增加楼市供应量，也有利于平抑楼价。
近年广州多出重拳
打击“囤地”
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2010年年初，广州市政府打击囤地出重手，重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》。新办法首次明确，将对闲置土地征收增值地价，还要统一按地价20%征收土地闲置费，以此增加开发商囤地成本。在新办法出台之时，广州市国土房管局收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。
国土部联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，广州有54块土地被列入“黑名单”。其中，34宗是住宅用地，约占六成，涉及用地总面积192万平方米，总出让金额约5.87亿元；20宗是商服用地。此后，广州市国土房管局官员表示属实。到去年下半年，在公开场合，政府官员还表示33宗用地按规定作出限期开发处置，已收取土地闲置费3325万元。而剩下的21宗由于情况复杂，需进一步研究确定稳妥处置方式。
公开的资料显示,广州从上世纪末开始查处闲置地以来,已经处理了1000多宗闲置地块,累计收回闲置土地27平方公里，累计收取土地闲置费超过1亿元。 记者龙蕾
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