城市棚改：低房价的秘密

自今年年初《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以来，“征收”房屋的工作，已成为各地政府最为头痛的问题，急需用地的保障房建设更是受到很大影响。
国土资源部统计显示，2011年上半年，全国保障性安居工程用地计划已完成约1.65万公顷，与年度供应计划7.7万公顷相去甚远。而在其中，城市棚户区则是受拆迁影响最大的一块。“棚户区改造在过去的主要内容就是拆迁安置，现在"拆迁"改为"征收"之后，工作基本上已经停滞。”长春市重点棚户区改造工作实施指挥组办公室主任韩永正告诉本报。
而凭借着此前棚改进行比较早的优势，长春市的房价一直稳定在全国平均水平以下，远低于大多数省会城市和同位于东三省的其他重点城市。
不过，即便过了拆迁这道坎，保障房开工进度遥遥领先的东三省，在棚户区改造的过程中仍然充满了争议。
是否提高补偿标准？
在韩永正办公室的桌头，摆着一份题为《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的文件，“各区县现在都在等着这份文件出台，否则工作几乎没法做。”韩永正称。但这份文件几经修改之后，却依旧没有公布。
2011年，长春市布置下了200万平方米的城市棚户区改造任务，不过至7月中旬为止，已完成的面积却只有78.59万平米。与全国大部分地区不同，受寒冬影响，东北地区工期较短，如果在7月底前房屋的征收拆迁尚未完成的话，那当年开工的计划便面临着极大的压力。
这已经是一个全国性的现象。在兰州，市政府实际布置下的6万余套保障房建设任务中，便有接近4万套属于棚户区改造。而兰州市政府副秘书长敬国华也告诉记者，同样受制于房屋征收，保障房土地供应上已经完全处于停滞状态。
“在我考察的城市中，凡是保障房建设进度比较快的，都是早在2010年就开始着手拆迁和土地储备的，如果要等到2011年再动手，那拆迁就是一道过不去的坎。”华创证券宏观分析师华中炜对本报表示，开工率高达91.1%的辽宁，以及开工率超过80%的河北便是未雨绸缪的典型。
而在长春市，已完成的78.59万平米棚户区改造任务，也多属于2011年之前便推进的项目。
“现在被征收户的要价预期非常高，都觉得征收价格应该提高一点。”韩永正称，在长春，多数被征收户的要价都在“拆一补二”，甚至补四补五的水平之上；而以往长春执行的是“拆一补一”的政策，“他们的破房子换新房面积都是以一换一，多补的面积按建安成本价卖给他们，还有诸多补贴政策，已经是极大的优惠了”。
而在兰州，政府与被征收房屋的老业主对价格上的分歧，最高甚至差上十倍。“拆迁的补偿标准是3000元每平米，但住户要价是3万。”敬国华表示。
讨论许久的《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》现在就面临着一个问题，是否提高补偿标准。“不提高，老百姓不答应，提高了，怕有更多的人不答应。”韩永正称。
在长春，棚户区改造早在2006年便已启动，迄今已完成棚户区改造1860万平方米，按照长春的计划，今年的200万平方米的改造将是一个收尾计划，此后长春将基本不再存在棚户区。“你给这200万平米的人提高了补偿标准，那之前的1860万平米的棚改户怎么办？”韩永正称，市政府担心这将成为新的不稳定根源。
多数棚改任务重点城市并没有长春这样的担忧，他们的棚户区改造才刚刚启动。2011年，黑龙江省领到国家分解下来的保障房建设任务83万套，位列全国之首，而其中67.72万套则属于棚户区改造。
房价低的秘密
如果不提高未来的补偿标准，单就房价来看，长春在全国省会城市里绝对是倒着数的。
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根据城市房产网的统计数据，2011年，长春市商品住宅成交均价仅为6299元每平方米，在全国省会城市的排名中，仅仅超过贵阳、银川等少数几个西部城市。在长春市中心，记者也仅发现少有的几处房价过万的在售楼盘。“这样的一个低位房价，棚改进行比较早是主要原因。”韩永正认为。在其他城市，因拆迁而产生的居住需求甚至是房价上涨的一个支撑点，而许多拆迁户也正因为如此而索要更高的拆迁价格，循环往复，房价、地价交替上涨。
不过，保障房建设的大潮兴起之后，长春市也开始担心由此带来的对商品房市场的冲击。
今年5月，长春工程学院房地产研究所所长谭敬胜完成了一份调研报告，是受政府委托评估保障房建设对商品房市场带来的冲击。他得出的结论是，商品房市场几乎不受影响，“保障房建设量太少”。
确实如此，除了棚户区改造之外，长春市领到的公租房和廉租房建设任务仅有5000套。“我们觉得太少，主动加码到了1.6万套。”长春市房地产管理局副局长陈济生称。
长春市没有单列的经济适用房，因为棚改房走的便是经济适用房的标准。近些年来，长春仅在2008年建设了不到4000套经济适用房。而自2006年起，已完成的1860万平米的棚户区改造，几乎成为消化这个城市住房需求的源头。“加上保障房的建设量，这几乎占到了全部存量房屋数量的20%，全国哪个城市有这么大的比例呢？”陈济生称。
2011年，长春市棚改进入收尾阶段，而新提出的以公租房和廉租房为主体的保障计划则将在未来继续推进。“未来十年，我们计划将最高40%的人群纳入保障范围。”陈济生称。而现在，长春市的廉租房申请标准便高达“人均居住面积16平方米以下，月收入900元以下”，甚至低于一些东部城市的廉租房门槛。
但城市棚改能全部都算作保障房吗？长春的做法能否在全国其他城市取得类似的效果呢？
算作保障房吗？
有关棚户区改造的保障房属性和统计口径，是一个争议不断的话题。
谭敬胜告诉本报，棚户区改造分为林区棚改、厂矿棚改和城市棚改。如果说前两类列入保障房统计尚无太大争议的话，城市棚改到底算不算保障房，则一直争论不休。
城市棚改实质上就是拆迁安置，但在谭敬胜看来，被拆迁安置的人里面有许多是很有钱的人，全部列入无疑将是笔糊涂账。
在长春，这笔账的计算极为复杂。当地的棚改安置房分为三种标准户型，分别为49平方米、54平方米、64平方米。各户被拆迁后，按照“拆一补一”的原则往这三种户型去靠，多补的部分则按建安成本出售给住户。
“比如他们旧房为30平米，选49平米的房子，需要购买的部分就为19平米。”韩永正介绍称，这笔建安成本的费用为每平米700多块钱，自2006年起未曾变动，随着物价和人工的上涨，实际成本已逼近2000元/平方米。“老百姓不管这个，我们也是考虑到公平和人们的心理，从未调整过价格。”
按照长春市的意思，由于49平方米户型政府给的各类优惠和补贴比较多，住户也确实较为困难，所以原则上全部计入保障房统计，其他的户型类别则剔除在外。
除了棚改拆迁安置的争议外，棚户区改造的统计口径更是一片混乱。在长春，多年的棚改都是以平方米为统计单位，而在全国1000万套保障房的任务分解中，棚户区改造的400万套却是以套为统计单位。
“你如果问200万平米棚改当中会有多少套保障房，那几乎没办法换算。”韩永正称，一个属于征收拆迁的土地面积，一个则属于最终建设的房屋统计。最终结果如何，至少需要等到承担棚户区改造任务的开发商拿出规划设计来。
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依照长春市以往的模式，被拆迁掉的棚户区除了留出一部分用于安置房建设之外，剩余可以用于商品房开发。而按照现行规定，其中棚改商品房当中，有4%的建筑面积必须配建廉租房。
但是其他城市呢？“我都可以肯定年底100%开工率的任务可以完成。”谭敬胜认为，光是棚户区改造的统计，各地就可以做很多文章。
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