主城区房价半年猛涨22% 惠州限购压力骤增

编者按：今年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议不仅强调严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责外，更首次提出房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。继深圳、广州、佛山相继出台限购令后，广东省内哪个城市将成为限购大热？去年逃过一劫的增城从化会否戴上限购令的“紧箍咒”？网易房产将为您带来一系列深入分析。
随着深圳、广州、佛山相继出台限购令，潮水般涌现的投资需求流向了周边城市，与深圳邻近的惠州自然成为了重灾区。资料显示，今年上半年惠州市中心城区惠城区一手住宅均价同比大涨22%，已经超过房价控制目标近4个百分点。
专家认为，由于惠州受到深圳投资客冲击太明显，尤其是随着下半年将迎来惠东滨海线大盘的集中供应，预期会对惠州楼市成交的量价造成更明显的影响，不排除政府为了履行本年度房价调控的目标会出台行政手段干预惠州房价，出台限购的可能性依然很大。
上半年房价已超警戒线
网易房产从惠州市房产管理局网站获悉，6月惠城区新建商品房成交23.9万平方米，均价6979元/平方米，环比5月分别下降了12%、1%。综合1-6月来看，上半年惠城区新建商品房成交面积156.95万平方米，均价6534元/平方米，与去年同期相比则分别上涨了19%、22%。
根据惠州市政府公布的新建住房价格控制目标，2011年惠城区新建商品房均价涨幅不得超过10%，需控制在6297.5元/平方米以内。以此计算，惠城区上半年均价已经超过警戒线约4%，踩进“雷区”。
从各月情况来看，今年2、3月份惠城区房价涨幅温和，5981元/平方米、6110元/平方米的月度均价都处于房价控制目标范围内。但自2月下旬3月初，深广佛相继限购后，直接毗邻深广的惠州，楼市呈现量价齐升的态势，并在5月份一举突破“7”字头大关，站上了7015元/平方米的高点。6月份虽然房价略微有所回落，但仍在6979元/平方米的高位。
相对于房价的强势表现，惠州楼市上半年成交的放量也是一个显著特征。尽管“二套房首付6成”等一系列严厉的调控政策不断出台，但上半年惠城区新房成交依旧大幅放量，成交面积156.95万平方米，比去年同期增长了20%。在5、6月份，新盘大量涌入后，目前惠州可售房屋面积已达将近200万平方米，可售住宅套数超过1万套。如果继续不限购政策，再加上下半年充足的供应，随着金九银十销售旺季的到来，预计惠州下半年的成交量或将超越上半年。
投资客泛滥 限购压力骤增
在惠州房价飙升背后，高企的空置率却令人感到担忧，在惠城区你会发现许多入住时间超一年的楼盘入住率甚至不足三成，在许多中介店里，你还能找到许多全新毛坯的“二手房”。
“这边大部分都是深圳客投资买房，他们大多数买了之后不装修就放在这里，以后方便转手” ，惠州一家中介销售向网易房产表示，以惠州的CBD区域江北为例，这里的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
“惠州这两年房价快速飞涨的背后，显然是外地投资客拉动，惠州本地需求并不大，本地人也没有这样的消费力”，综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁接受网易房产采访时表示，惠州经济在广东省处于中下水平，地方政府只有依靠卖地发展房地产的方式补充财政收入，但这种无疑是自杀式做法，因为惠州自住的比例太低，房价也严重脱离了当地消费水平，政府没有能力完善城市配套，没有能力提供产业就业支持，也无法形成人口聚集，最终只会造成一座又一座的空城。
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资深房地产专家韩世同也认为，深圳与惠州的关系就像是城市组合群，随着深圳新增供应越来越少，加上被限购，深圳投资性需求只能向惠州等周边城市输出，导致惠州房价被抬高；但另一方面，惠州本土经济缺少足够的产业支撑，这些被深圳投资客买下的房子，大多数本地人租不起，只能买下来放着等待高位出手，这就是泡沫的表现。
“按照国务院的规定，是否出台限购令取决于两个条件，一个是房地产投资增速是否过快，其次是房价上涨速度是否过快”，世联地产首席市场分析师王海斌认为，从今年上半年惠州房价涨幅来看，整体超过房价目标并非很多，如果下半年能保持平稳态势，那么全年均价保持在控制目标以内并非不可能。
但王海斌也表示，由于惠州受到深圳投资客冲击太明显，尤其是随着下半年将迎来惠东滨海线大盘的集中供应，预期会对惠州楼市成交的量价造成更明显的影响，不排除政府为了履行本年度房价调控的目标会出台行政手段干预惠州房价，出台限购的可能性依然很大。
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