成交量陡降超5成 深二手房“有价无市”

部分区域“评估价”后零成交，购房者观望，有业主封盘不卖，二手房成交陷入僵持

虽七铺齐开，但门庭冷落。南都记者　何嘉益摄
“连续两个周末都约不到客户看房，我所在的分行十几天以来没有成交一个买卖单。本以为评估价后新增税费不多影响不大，但实际上买家的观望情绪比我们想象的更浓。”在宝安中心区丽晶国际（资料、论坛)楼下，中介人员徐先生抱怨说。
徐先生所言体现了当下二手楼市现状。南都记者了解到，“7·11”之后，深圳二手房成交已呈现“有价无市”局面，成交量下降超过5成。在楼龄新的区域，有业主降价也无人接手；规划好的区域，业主僵持房价无成交；而成熟区域证满5年的二手房，业主疯狂提价意欲封盘；福田中心区、香蜜湖等高价豪宅集中区域，评估价后基本“零成交”。
住宅与商业成交量竟“持平”
最近的二手房成交降幅有多大？来自深圳规土委数据显示，评估价后的9个交易日，深圳共成交二手房746套，平均每个交易日的成交量仅仅93套，其中二手住宅的成交仅占一半，还有一半成交来自二手商铺和写字楼。而在此之前的一周，二手房日均成交都在800套左右，也就是说，当下半个月的成交只相当于按评估价征税前一天的成交量。
各大中介一线地铺的成交量同样很低。“其实官方的数据还存在滞后性，现在显示的成交大多数还是评估价之前的。福田成交下滑相对明显，二手住宅的实际成交降幅在9成左右，片区的看房量已经降到冰点。”美联物业深圳住宅部营业副总经理梁文辉说。中原、世华、中联等中介的片区负责人也表示，跟之前的正常时期相比，一线地铺的实际成交普遍下滑一半以上，一手买入价低、现价高的二手房都很难获成交。福田中心区、香蜜湖、宝安中心区等近年来价格涨幅大的区域，评估价后基本“零成交”。
仅两类住宅成交，低迷将持续
评估价新政下，哪类物业仍能获得成交？“现在每成交一单，我们都会仔细分析。分析结果是，当下能获得成交的二手房有两种：一种是原价与成交价差别不大的单位；一种是业主主动降价的优质二手楼，而购房者则只有一种，绝对的刚需。”中原地产宝中区区域总经理郑昌洪说。
购房者普遍观望情绪浓厚，但业主降价还只是个案，成交陷入僵持。在这种情况下，不少中介再度转向新房及商业领域。“我们的业绩中有3成来自新房代理，二手房占的比例越来越小，这也是非常时期的选择。”世华地产营业部副总经理金松柏说，“近期沙井的华盛西荟城开盘，我们宝安就成交了近140套。二手房成交实在太淡，这一段时间我们会暂时转移注意力，从其他途径找业绩。”
业内认为，当下的低迷成交在第三季度仍会继续。“预计买卖双方的僵持情况还会持续，7月下旬到8月份的二手房成交会非常困难，中介的生存空间将会越来越窄，能多条腿走路的中介会着力做商业、外地盘和香港盘。”梁文辉说。中联地产首席分析师叶蓉认为，7、8月份市场成交量均会在低位运行，一段观望时间后，出售意愿强的业主会有更大的让步空间。“加上下半年大量新盘的上市或新推，如果更多的限价楼盘上市，估计二手房市场一段时间观望以后，下跌的通道将会打开。”叶蓉说。
专家预测
新房限价加强，二手房业主将会让价
中原地产大深圳区董事总经理　李耀智
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最近限价令又有更严厉细则，各楼盘要按户型限价，还有月度零增长的消息。如果全市都要执行限价令“加强版”，明确表明房价月度“零增长”，这对购房者的心理影响将是毫无疑问的，他们会观望价格，同片区新盘推出较多的，可能价格有更大让步才能获得成交。
我认为这个影响会是全市范围内的，而不局限于个别新盘集中区域。在新房价格持续调整的情况下，二手房价也会不可避免要下调，会有业主适时让步。在此种情况下，购房者会有更多选择机会，可以买到性价比更高的优质物业。
片区扫描
福田　中心区二手房基本“零成交”
“跟其他区域相比，福田二手房当时的买入价相对低，后期涨幅又太大，所以受评估价政策影响会更大一些，特别中心区、香蜜湖等区域影响更大。”梁文辉告诉记者，评估价新政后10天，福田的二手房成交量降了约9成，中心区、竹子林等片区完全是零成交，星河国际、城中雅苑等中心区豪宅近期根本无人问津，传统豪宅区香蜜湖也只有个别成交。
福田中介人士告诉记者，尽管片区成交已十分低迷，购房者观望情绪浓厚，但业主很强势，片区基本未发现降价个案。在看房量、成交量大幅下降之后，部分业主干脆直接宣布封盘不卖了。还有个别业主甚至提高挂牌价，“潜台词”也基本上是“没意向卖”。


-->宝安中心区　高价次新房已滞销
中原地产宝安区总经理郑昌洪用“非常惨淡”，来形容评估价新政后宝安中心区的二手房成交。“宝安中心区最近也有个别成交，但总体来说确实不乐观。业主因为规划、地铁开通等利好因素不愿降价，购房者因为房价高、政策频出而陷入观望，片区成交量降了一半以上。楼龄短、评估价前后差别大、价格也高端的楼盘，如尚都、熙龙湾（资料、论坛)等近期基本零成交。”郑昌洪说。
片区业内人士告诉记者，整个宝安中心区绝大多数都是2005年以后的房子，加上片区在前两轮房价上涨中炒作比较厉害，证满5年的房子非常少，评估价新政对片区二手房买卖打击比较大。“7月份以来，我们分行只做了几个小租单，一个买卖单都没有，连续两个周末我都没约到客户看房。”丽晶国际（资料、论坛)楼下一中介人员徐先生说。
龙岗中心城　业主普遍降价，最高达15%
龙岗中心城也是次新盘为主的区域，不过2005年以后的房子，由于近几年涨幅并不太大，评估价定价不高，因此影响并不明显。直接受评估价政策影响的是片区内的老房子，此类物业一手买入价仅10万、20万，因为评估价前后税费差别较大最近很少人问津。
尽管整个片区受评估价政策影响并不太大，但接受记者采访的业内人士均表示，近期片区二手房业主普遍在“让价”，这主要是新盘惹的“祸”。“龙岗中心城受限价令影响最大，不少楼盘如中森双子座等售价已经低到11000元/平方米，在这种情况下，二手房价不降怎么获得成交？现在最大降幅达到15%。即使挂牌价没降的，议价空间也更大。”世华地产营业部副总经理金松柏说。
南山中心区证满5年业主提价封盘
基本没有新盘推出的南山中心区，近期有二手房业主居然在评估价新政出台后选择提价。一线中介业务员陈先生告诉记者，评估价新政正式落地后，他所在分行业务员开始梳理房源，准备从中挑选性价比高的房源进行集中推售。“不看不知道，不少证满5年的二手房源居然在新政后还提价了。我们挨个打电话确认价格，业主普遍比较强硬，能免交营业税的房源价格都比较难谈。”陈先生说。
南山中心区中介人员小黄告诉记者，“最疯狂的是光彩新天地有一套单位，业主从160万元直接提价到200万元。即便是按评估价征税后免营业税的单位相对热门一点，但也没理由涨这么多，远远超过新增税费，这摆明了是不想卖了，要提价封盘。”
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