深圳二手楼市交易转淡 金牌顾问晒“置业攻略”

如何置业？金牌顾问晒“攻略”
深圳二手楼市交易转淡，观望局面再度加剧




限购限贷、房贷加息、评估价征税等“重拳”出击之下，深圳二手楼市成交量急剧萎缩。近日，业内不断有消息称，深圳市住房限价将进入“深度”调控阶段：包括将3月份调控政策中“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修订为“价格月度环比零增长”，以及对单个项目将不进行整体限价，而是分为90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三个面积段分别限价等措施。记者近日走访各大地产中介公司发现，他们对下半年深圳二手楼市场多持悲观态度。他们认为，在国家接二连三的政策打压之下，二手楼必然出现量价齐跌的局面。部分购房者或将重回观望态势，或转向一手楼。为此，各家房地产中介也纷纷制定措施应对。
记者视野
市场转移 契机与风险并存
且不论“零增长”和“负增长”调控目标的真实性，“7·11”新政以后的二手楼市成交量已出现严重萎缩。新政虽然在很大程度上杜绝了“阴阳合同”，但二手房交易过程中的税费公平问题依然没有解决，二手房市场“实收”的潜规则意味着所有税费均转移给买家。这势必会导致买家购房成本的大幅增长，实施后二手房市场持币观望的心态加重。在这种情况下，刚需置业者“另谋出路”，转向一手房市场是不二的选择。
在严厉的限价政策下，深圳市一手楼的价格有了一定幅度的调整，市场甚至出现一二手房价格倒挂现象，新房价格比二手房低20％甚至更多。市场在经历短期观望之后很可能会让相同价位的一手物业更显优势，或将导致部分需求转向一手房市场实现置业。随着深圳多条地铁线的开通，地铁物业不管是自住还是投资都是不错的选择。
置业者在关注一手市场的同时也应当关注整个估价系统。由于目前的估价系统仍相对粗放，购房者进行预评可先行获知成交价格实际可能产生的税费情况，从而避免申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格。
另外，在二三线城市限购之前置业也是不错的选择。二三线城市的房价尚处于合理水平，且具有较大的升值空间。目前要是经济条件允许，合理置业会是明智的选择。
然而，在目前价格不稳定、政策不明朗的情况下，此时置业有可能会存在降价风险，置业者购房时需谨慎。
限价房和地铁物业成“香饽饽”
中原地产华侨城区红树湾C区区域经理 陈智勇
自“阴阳合同”被取消，一波小热之后的二手楼市又在经历一个低谷。新增的税费会一定程度上影响二手楼市场，市场需要一定的时间消化政策。但是由于今年以来，楼市在持续的政策调控下不断陷入低迷，部分业主开始恐慌，出现了降价抛售的现象。
另一方面，二手房放量的减少也会促使置业者转向一手房市场。近期数据显示，虽然上周深圳新房成交量出现小幅下滑，但是限价楼盘和地铁物业的成交情况依然活跃。在新房选择这一方面，需要综合物业性质、地理区位等方面因素。随着深圳多条地铁线的开通，地铁物业无论现在还是将来都将是抢手的“香饽饽”，有无限的升值空间，不管是用以自住还是投资都是不错的选择。
先查参考价再决定是否购买
21世纪不动产福田区景田分行经理 朱晓东
可以说，我是比较看淡深圳楼市的。在多方面政策的影响下，深圳的二手楼市早已疲软不堪。政府减缓房价过快增长，通过硬性措施来控制市场，本身就已经违反了市场经济的发展规律。过去的半年时间，成交量已经出现下跌，价格也出现了小幅下行的趋势。
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从景田分行近期的成交情况来看，“7·11新政”之后，部分业主和买家又重回观望态势，成交量下跌了三成以上。对于新增的税费，建议购房者要对房源进行预评，先判断是否有投资价值。因为估价系统和实际的成交价之间存在一定的差距。交易双方凭所有权人身份证和房地产权证书编号，在房地产权登记部门查询获知该房屋的计税参考价。通过该方法可以有效地获知成交价格实际可能产生的税费情况，从而避免申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由，将按评估价征税。然后，在此基础上决定是否购买该房源。
另外，不应当将鸡蛋全部放在一个篮子里面，眼光不该拘泥于二手楼市场，新房也是不错的选择。置业者可以适当考虑学位物业、地铁物业、资源稀缺性房产等。
房价跌涨空间不大 置业者可适时出手
中联地产区域经理 陈伟民
在去投机化、杠杆化之后，我们认为目前深圳的购房群体较为健康，以自住刚需为主、理性及资金实力强的投资需求为辅。购房群体的“刚性”是深圳住房需求的真实反应，也是成交量的重要保障。
对二手房成交量来说，在评估价征税及新房分流客源的影响下，估计第三季度特别是7～8月会较为低迷，成交量将创下年内新低。随着市场对评估征税政策的消化、货币资金环境的小幅好转，以及更多降价盘源的出现，第四季度二手房成交量将逐渐好转。目前深圳房价已经有所下降，主要体现在“限价盘”普遍降10％～15％上，存量新盘及二手房价格虽有跟风，但整体上并不明显。预计从第三季度开始，跟风效应会开始显现，导致房价步入下行通道，预计下半年房价调整幅度为5％～10％，新房降价的速度、幅度和范围都会领先于二手房，各片区和楼盘表现将有所不同。
7月份新政颁布后，买卖双方仍处于适应期：不仅买方处于观望状态，卖方亦减少放盘量，部分二手房有价无市。而不同区域楼市下半年的走势也不尽相同：一些冷门区域的小品牌楼盘，放盘后价格将有所下跌；学位房、刚需房等楼盘价格将会有所上涨。
按评估价新增的税费该交的还是得交，在置业前，买卖双方应恰当地对税费进行协商。如果政府在8月底前仍没有出台新的政策，9月份楼市仍然会紧绷。所以广大置业者，特别是刚需性较强的置业者，该出手的还是应出手，仍有很多真心想要转手的卖家会适当让步。
投资置业可转战新区域
港置地产福田区B区高级经理 陈明志
总体来看，我对深圳楼市是比较乐观的，成交量即便有所下跌，价格方面也不可能出现大幅度下跌。目前业主“惜售”心理仍然比较严重，下半年不可能出现大量放盘的现象。钱放在股市波动比较大，黄金、期货也并不是最稳健的投资方式，房地产仍然是最佳的投资渠道。
目前依旧是由卖方主导的市场。不过，还要看置业者是出于什么目的购房。购房者应该考虑二手楼不同的价值所在：如果现在购置二手楼的目的主要在于今后小孩的学习成长，高质量学校的学位房应是最佳选择；如果购置二手楼的目的仍是资产配置考虑，那么调控之后二手楼价值反弹的空间以及时间应是重点考虑方向，此时受大运会举办影响较大的附近街区及新建地铁沿线的物业，都应是不错选择；购置二手楼若是出于满足自住需求，购房者应从个人支付能力出发，选择适合的物业，根据目前宏观经济增长趋缓、通货膨胀压力加大、货币政策继续从紧的情形，区位较佳的小户型可以重点关注。
购房者须综合考虑自身经济因素，条件允许可以赶在二三线城市限购前转战东莞、惠州等较有发展潜力的城市。上半年以来，超过75％的投资客户已经纷纷奔赴二三线城市，目前深圳剩下的需求基本都是刚需。
开发商下半年或加速推盘
美联地产深圳区营业经理 江绍杰
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今年3月份以来，国家出台了各种限购、限贷政策，7月份二手楼税费又有了新规定。撇开这些不说，业界又传闻深圳楼市调控目标将升级为“零增长”甚或“负增长”。传闻当然不是空穴来风，因为国家控制房价的决心早已表明。开发商在这样的形势下，下半年势必会加速推盘，迟推不如早推。龙岗、宝安和南山片区，下半年的推盘量肯定会剧增，供求关系势必导致价格的下行。而“关内”片区，即便楼盘数量已经不多，但是“关外”的降价趋势势必会蔓延开来，房价应该也会有所松动。
对于短期投资客来说，这个时候进行投资会有较大的风险，一方面是政策的限制，深户最多也只能买两套；另一方面是国家对资金流通已有严格的限制，借贷行为已经不再像以前那样方便顺畅。而对长线投资客来说，投资地铁物业是比较不错的选择，租金回报率相对会比较高。
对于有刚性需求的买家，目前也是入市的好时机。供应量的增加势必导致价格的下行，此刻买房尚会有一定的议价空间。尽管现在二手楼要按评估价征税，但是如若总额有商议空间，那么买家仍然愿意达成交易。
必须一提的是，这个时机并不会维持很长时间。因为依靠政策来把控市场本来就是非常时期的非常之法，只要市场回到健康状态，政府这“有形的手”便会渐渐松开。到时势必会引起再次反弹，所以，“机不可失，失不再来”。
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