广州楼市待解的“达芬奇密码”

文/羊城晚报记者张秀钦图/全景
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问号1：广州调控会不会更严？
问号2：“不再降价”会否成为空话？
问号3：资金会否回流广州？
问号4：会否出现抢成交场景？
“让利高达31万元”，“新国五条”出台，增城有楼盘当即发出巨幅让利的促销短信。即使楼盘方面否认巨幅让利与“新国五条”之间有直接关联，但“从严把握和执行房价控制目标”、“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”的表述，还是让买家充满期望：广州调控会不会更严？“不再降价”会否成为空话？而资金会否回流广州？会否出现抢成交的问题，同样引人关注。
对广州楼市而言，这一个个问号，就是广州下半年楼市待解的“达芬奇密码”。
问号1
限购面扩大，
广州调控会否更严？
广州房价上半年1.9%的涨幅，政府应该是满意的。消费者则未必，因为这只是数字游戏。实际上，无论在中心区还是郊区买房，都要付出比去年同期多得多的金钱（增城部分限价项目除外）。
涨价的事实让消费者寄望更严厉的调控。就在“新国五条”出台不久，传出“深圳将进入更深度调控”的消息，传言称“价格月度环比零增长”，更提高了买家对严厉调控的期望值。
只是从以往每次调控的经验来看，广州从来都不曾进入“冲锋”集团，估计这一次广州也会先静观其变。其次，种种迹象表明，广州相关部门对楼市走向也把握不定，甚至可以说担忧楼市深寒。日前珠江新城商务地块拍卖，业内将其当作下半年楼市的风向标。当天，广州市国土房管局多位领导到场，知情人士称他们“紧张下半年的市场”。没有对楼市过热的担忧，想要广州出台更严厉的调控政策，可能性不大。
问号2
粮仓被“限”，
“不再降价”会否终止？
全国楼市一盘棋，二三线城市限购，也会影响到一线城市。
布局二三线城市，是近几年大型开发商的战略重点。或迟或早，或多或少，广州大开发商的资金纷纷洒向了二三线城市。那些大大小小的城市，甚至已成为更早布局商家的“粮仓”。年报显示，2010年碧桂园省外项目销售首次超过百亿元，而该公司省外的项目，几乎都在二三线甚至四线城市。不仅如此，去年保利地产在二三线城市的累计销售金额超450亿元，占总销售业绩三分之二的份额。恒大地产相关高层更在多个场合表示，销售业绩迅猛发展，有赖于公司前瞻性和有针对性地选择二三线城市进行布局。
当更多二三线城市陷入限购泥潭，从之前的经验判断，两三个月成交低迷是大概率事件，大房企的销售难免会受到影响。而从大开发商的计划来看，下半年的销售任务更重。为完成计划，“不再降价”也可能成为空话。当然，降价的幅度有多大，还要看二三线城市限购的范围、力度有多大。
一旦大开发商不再坚持“不再降价”，其他中小型商家肯定会接力跟上。广州楼市6月份出现的价量齐升的反弹势头，将成昙花一现。
问号3
出路被“限”，
资金会否回流广州？
一线城市住宅被限，资金便转移到商用物业。相对而言，二三线城市商用物业市场成熟度不高，风险较大。当二三线城市住宅限购，多年流向这些城市的资金之路有了路障，会否回流至广州等一线城市？
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从商家的层面上来说，很有可能。近几年广州开发商加大了对商用物业的投资，对资金的需求越来越大。一旦二三线城市限购，风险出现，商家自然会将更多资金投入到广州等一线城市的商用物业。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就呼吁，二三线城市风险已很大，开发商应该转变投资风格。
从消费者的层面来说，回流资金则不会有多少。一方面，广州买家外出二三线城市置业的并不多；另一方面，外出买家多数在广州已不符合买房条件，一旦增城、从化也加入限购行列，买家将回归无门。
因此，即使二三线城市限购，广州楼市销售也难以从中有大的得益。
问号4
传言限购，
增城从化会否抢成交？
日前记者致电广园东两个大型楼盘的项目负责人，他们说，增城在限价方面抓得更严，至于会否加入限购的行列，他们均表示“没听说”。
商家“没听说”，不能阻止市场上对增城、从化可能加入限购行列的猜测。有业内人士介绍，咨询广州市国土房管局相关领导“增城、从化会否也限购”时，房管局方面没有否认，只是说权限下放到增城、从化，“也就是说有限购的可能”。
合富置业首席市场分析师龙斌告诉记者，东莞有限购传言前，出现了商家抢推货、抢成交的现象。今年年初增城、从化传言将限购，也出现了相同的场景。现在再次出现限购传言，增城、从化楼盘会否再度抢推货、抢成交？从最近的情况来看，商家暂时还没有这方面的举动。7月底，增城会有不少新货面市，不过都是在开发商原定计划之内。
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