限购令叩问行政调控之殇 任志强不屑权宜之计

本报记者 董映颉 北京报道
7月14日晚间，旨在扩大限购、调控从严的新“国五条”出乎意料地悄然落地，这让诸如潘石屹这些地产大亨们都有点始料不及。但是，对于潘石屹的老朋友华远地产董事长任志强来说，他似乎已经对国务院出台的任何政策都处变不惊了。“小潘想得太乐观了，开发商现在没想过限购会取消，”在接受本报记者采访时，任志强平静地告诉记者，“但限购政策作为一种行政手段，终归不是长久之计。”
事实上，从2010年底的加强版调控政策出台至今，“限购令”俨然已经成了楼市调控的主力手段。在限购与加息、停贷、保障房等此起彼伏的组合拳下，房地产市场似乎也正在向着决策层所期望的方向发展。
限购令再升级
7月13日，SOHO中国董事长潘石屹在微博中说：“中国的房地产开发商到了最危险的时刻，每家企业都发出了最后的怒吼。”也许老潘在说这话的时候，并没有意识到，其实“更危险的时刻”就要来了。
7月14日，国务院又一次出台了加强限购的政策，表示“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，同时将限购范围扩大到二三线房价过快上涨的城市”。
但是，任志强似乎对国务院的“苦心”并不买账。对于限购再次升级，他的反应更为激烈，认为决策层以行政调控代替市场，弃市场行为于不顾。而现在有消息指出，国务院有意将限购令长期化、制度化，任志强再三对记者表示：“这是不可能的，限购令这种行政手段一定是暂时的，未来也许会被税费制度所取代。”
从某种程度上来说，对于像任志强、潘石屹这样“久经沙场”的地产界领头人来说，早在今年年初就已经看到了这一轮调控的严重性。
早在今年4月9日，任志强就曾经表示，新一轮调控以扩大保障房供给和压缩商品房需求为主导，受此影响，未来房价会下调15%。而迫使他做出这个判断的，除了CPI和GDP，还有就是“限购令”的“长期有效”。
与此同时，潘石屹也曾经对媒体公开表示，“今年的房价不是市场说了算，也不是开发商说了算，你就听政府说的，政府说稳中有降，就会稳中有降。”潘石屹认为，“政府限购对房价影响力为100%。”
确实，从今年年初开始，严格的限购令，俨然已经成为这场房地产调控中最凶猛的一拳，每落一次拳，就会让开发商感到生疼，同时也撼动着高房价曾经坚实的根基。
就在此前仅仅不到6个月的时间里，今年1月26日，国务院出台了新一轮调控政策“国八条”。根据新政要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
就在新“国八条”出台后的第二天，国务院办公厅发出通知，要求各地在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。此后半年间，各部委和地方政府积极跟进，出台了一系列细化的调控政策和配套政策。北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄等35个城市出台了限购执行细则。
时至今日，限购令的战火将蔓延到更多的城市。有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。而据本报记者了解，新增的限购城市或将在10至20个。
房价“拐点”可期
限购和保障房建设的叠加作用显然能够在一段时间内令决策层满意。
根据国家统计局数据，多数城市房价涨幅明显趋缓，今年5月，70个大中城市新建住房价格同比下降的城市有3个，涨幅比4月回落的城市有41个。部分房价过高城市出现稳中有降态势。
不仅如此，楼市的低迷很快传导到土地市场上。除了限购政策相对较松的二线城市，上半年多数城市土地成交明显放缓。
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一系列政策的叠加之下，曾经早已被抛在脑后的“楼市拐点”，又一次出现在地产圈的流言蜚语中。
业内人士普遍认为，当前正是房价处于拐点、市场回归理性的关键时间点上。
据本报记者调查显示，今年上半年，中海、远洋、碧桂园、恒大、保利等多家大型房企在内，均进行了部分房源的降价促销。而接受记者采访的各开发商对本轮调控的看法也出奇的一致，即此轮楼市调控将持续很长一段时间。
“上半年多数开发商目标完成率不足一半，下半年销售压力仍很大，减缓拿地，加速资金回笼，体现了其对资金和房价下跌的担忧。”伟业我爱我家副总裁胡景晖向记者表示，下半年开发商或将进行主动地、实质性的降价。
中原地产的统计显示，今年3月份以来，标杆房企万科、保利、中海、恒大、金地等知名房企的供应量逐月增加，最近两月供应量环比上月上升幅度在30%至40%之间。而根据往年开发商推盘的策略，下半年标杆房企供应量将占其全年推盘量的7成。
“全国下半年商品住宅供应迅速放量，供大于求将成常态。”世联地产研究员卫旭华说，今年四季度供应达到顶峰，而供销差将于2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，楼市价格面临较大的下行压力。
但是，国务院发展研究中心李建伟也曾向记者表示，尽管目前楼市调控取得了一定成果，但观望等待的刚性购房需求依然旺盛。由于缺乏投资渠道，投资投机性需求也随时可能重回楼市。因此，调控政策一旦放松，就有可能面临报复性反弹。“因此，在现阶段，如果调控继续从严，那么房价拐点到来则在所难免。”李建伟表示。
行政限购之殇
事实上，限购政策能否持久，何时撤出，已经让各方的分析人士都有点“骑虎难下”的感觉。
尽管任志强一再地表示，限购令只是个短期政策，但他也同时表示，限购令的替代政策就从目前来看，也难以找寻。
行政限购的困局不仅困扰着如今的楼市，同样执行限购的汽车行业也深受其“苦”。
事实上，中国汽车市场连续8年年均超过20%的增长率，被2010年年底的北京限购令轻易扭转。
根据中国汽车工业协会发布的市场数据统计，2011年以来，国内汽车市场产销量同比和环比指标双双数月下滑，前5月汽车产销累计实现777.97万辆和791.62万辆，同比仅增长了3.19%和4.06%，增幅比上年同期分别下降52.4和49.19个百分点。
但由于汽车目前来看更大的程度上是一种消费品，而非房地产这样的投资品，因此，决策层对汽车“限购令”的存废抉择似乎显得更容易一些。
此前有消息称，6月20日左右，国家发改委在经过调研的基础上，将就目前国内汽车消费市场低迷的情况，以书面的形式上报给国务院，申请调整或取消各地限制汽车消费的政策。随后，国务院召集发改委、工信部、科技部、商务部等13个中央部委的主要部门领导商研讨这一问题。
随后的7月19日，国家发改委相关人士向媒体透露，正在研究贵阳市前一周颁布的“汽车限购令”政策，认为此举违反政策。而这也是国家有关部门对贵阳汽车限购的首次明确表态。
而对于房地产市场来说，虽然对限购政策的持续时间存在争议，但“限购仅是权宜之策”似乎已经是业内人士心照不宣的事实。据业内人士分析，如果以5年的时间长度看，决定房地产限购何时取消的因素，可能还是要取决于保障房的建设速度。“大规模的保障房若能如期完成，那么房地产市场结构将发生重大调整。”中房协副会长朱中一向记者表示。
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