新一轮限购：房企失去避风港

因限购政策在大城市实施，上半年不少开发商转战二三线城市并取得不俗业绩。但现在，这个“避风港”将同样遭遇限购风浪的侵袭。
7月12日，国务院召开常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施”。而住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市7月21日正式限购，房价封顶9000元/平方米。
此举让原本希望下半年部分城市调控出现松动的开发商大失所望，也让一些较早布局二三线城市的开发商焦虑不安。
对一些处于二三线城市的中小房企而言，此前不受限购影响的优势将一扫而空，新一轮限购将全面影响公司业绩。而对于一些大开发商而言，限购影响还会继续加大。
目前，市场份额正在向大型房企集中，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。若二三线城市出台更严厉的限购政策，资金压力将迫使部分中小房企率先出局，房企也将在下半年迎来“最坏时刻”。
“最后避风港”不再避风
“第一次限购后，二三线城市是最后的避风港，现在看来，连这最后的机会也不给了。”谈到此次限购对公司的影响，7月8日才在A股上市的地产公司新华联(000620,股吧)（000620.SZ）一名销售人员对《投资者报》记者大倒苦水。这也是国内绝大多数房企共同面临的命运。
上半年，一线城市的楼市面临调控和限购的双重压力，不少开发商开始转战调控相对宽松的二三线城市。这些城市因调控政策执行不严导致楼市依然火热，房价一路看涨，旅游概念、养老概念城市的房产更是领涨全国。
国家统计局最近公布的数据显示，6月新建商品住宅同比涨幅超5%的城市有29个，全为二三线城市，如乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅达到9.3%，秦皇岛的同比涨幅8.6%。6月新建商品住宅环比涨幅达到0.4%的城市有5个，包括沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐、遵义，均为未限购或政策执行不严的二三线城市。
这也让提前布局二三线城市的房企获益不浅，万科、恒大、保利等大型房企今年二季度之所以继续保持强劲增长势头，业绩增长的主要贡献来源于二三线城市。
这些开发商都有着相似特点：周转速度高于同行；全国布局较为完善，相当数量的项目位于二线甚至三四线城市。“薄利多销、快速周转已成为房企在二三线城市房地产营销的主要策略。”中房信集团一位分析师指出。
但即将进行的新一轮限购将改变这一现状。
据《投资者报》了解，第一批已实施“限购令”的城市主要为直辖市、计划单列市、省会城市和其他房价上涨较快的热点城市。据中原地产统计，目前全国已经出台限购令的城市共41 个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等6个热点城市。
北京中原地产的报告分析认为，根据全国房地产新建商品住宅指数，所有限购城市同比上涨平均值为4.04%，非限购城市平均上涨4.89%，限购城市的房价涨幅低于非限购城市。限购城市的成交量明显萎缩，投机投资需求明显被挤压出市场，预计限购的城市可能新增超过100个。
如此大面积的限购，无疑让各地住宅销售承压。地产专家韩世同认为，一旦限购政策铺开到二三线城市，会导致当地房地产市场成交萎靡，品牌开发商只有顺应形势，转而借鉴一线城市限购后的市场经验，更加积极地调整策略，越过观望环节，直接进入降价促销阶段。
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这对一些处于二三线城市的中小房企而言，此前不受限购影响的优势将一扫而空，新一轮限购将全面影响公司业绩。而对于一些大开发商而言，限购影响还会继续加大，二三线城市这个贡献利润的堡垒将不再继续发力。房企最后一个限购避风港将宣告终结。
为此，券商机构也纷纷下调了对上市房企年内的盈利预测。
房企业绩分化加剧
尽管几乎每一家房企都将受到新一轮限购政策的影响，但受影响的程度和结果并不相同，一些定位于二三线和三四线城市的房企受到的冲击将大于大型房企。
目前的现状是，调控之下，大型房企的销售额同比依然攀升，市场集中度也逐步提高。2011年上半年，房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%，同比上述两个数字分别为105亿元和93万平方米。
与大型房企相比，中小型房企受宏观调控的影响更为明显。7月9日，首开股份(600376,股吧)公告称，因土地转让收入大幅减少，2011年中期净利润将同比减少60%以上。
统计显示，截至7月19日，在已发布中期业绩预告的58家上市房企中，预喜的上市房企有26家，占44.5%；9家公司业绩预减，6家略减，9家续亏，还有8家首亏。
在预亏的上市房企中，有5家中期预告净利润最大下降幅度超过200%。其中，金宇车城(000803,股吧)预计上半年净利润约为-360万元至-540万元，业绩下降381.91%至522.87%。津滨发展(000897,股吧)的预亏额最高，该公司首次出现亏损，预告亏损可能达到8000万元至1亿元。
国家统计局的数据显示，前5个月全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。
在这样的背景下，若二三线城市出台更严厉的限购政策，资金压力将迫使部分中小房企先出局，房企也将在下半年迎来“最坏时刻”。
二三线城市下半年房价或降
从已限购的一线城市看，调控效果显著。北京房地产业协会近日公布的数据显示，北京上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米，比2010年全年均价14874元/平方米下降6.1%；其中新建普通商品住房均价18297元/平方米，与2010年相比持平；98.1%的在售项目价格下降或持平。
与此同时，深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。数据显示，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。这些城市月度成交量甚至出现环比60%~70%的跌幅。
另外，各大城市成交楼盘多集中于价格较低的郊区。以北京为例，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前超过了40个百分点以上。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，一旦占据目前市场主体的二三线城市实施限购，下半年房地产销售面积可能出现明显的下调，预计下调幅度可能超过 20%。如果全面执行，下半年的销售面积很可能低于4亿平方米，而库存积压将明显上涨。如果全国性的限购调控收紧，预计市场从量跌到价跌的变化将在三季度明显呈现。
在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，新一轮限购令对当地的中小开发商将是沉重打击，同时也对布局二三线城市的大开发商销售带来影响。对于限购政策对市场的具体要求影响，陈云峰预计，“这些城市至少有一半的销售量被抑制。”
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在二三线城市楼市需求下降的同时，政府又要求地方政府在2011年11月底前开建1000万套保障性住房，在需求下降、供给增多的市场环境下，开发商可能会因此被迫降低售价，以推动销售来维持流动性。
二三线城市销量下滑的情形已然出现。渣打银行最近一项针对二三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重，而下半年这些城市的住房库存很可能会继续增加，价格下调压力也显著增大。
据渣打银行测算，目前35个大城市的房屋库存量相当于市场3个月的销量，预计年底这些城市的房屋库存量将上升到相当于市场7个月的销量。其中，二线城市的库存问题将尤为突出。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则分析，按照上半年的开发节奏来看，开发商大约还可以维持半年至一年。“到今年底，房地产企业资金供求压力会显现。”
不过，绿景地产(000502,股吧)一名市场人士对《投资者报》表示，上一轮限购已对部分房企产生较大影响，倘若限购真的扩大，将会有更多企业的销售出现下滑。他同时指出，新一轮限购存在弊端，“如果房企无法获得足够的销售回款，为保证资金充裕，会减少拿地，这将影响之后的供给，相当于隐性地加大了今后房价上涨的压力”。
双重困境：限贷与资金短缺
限购对房企而言，不只是直接导致业绩下滑，一个更现实、更直接的冲击是，限购令尚未在二三线城市落地，部分城市房贷已经暂停。这对于原本已经感受到资金压力的房企而言无异于雪上加霜。
《投资者报》从多家开发商处了解到，除北京、上海部分银行由于信贷额度有限暂停了住房贷款之外，重庆、太原等地部分银行也因同样原因，暂停了房贷。部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在4个月，甚至需要排队等待贷款下来，一方面是由于当前银行收缩市场流动性的市场表现，另一方面也是银行为了防止月度房贷突然增加过度，引起人们对于房地产市场再度敏感。
同策咨询研究部总监张宏伟对此表示，在当前银行收缩市场流动性的市场背景下，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力。据其介绍，即便当前没有限购的城市，如上海周边的平湖、昆山、海宁、嘉兴等这些城市，“限贷”已成为当地影响房地产成交的主要因素。
2010年以前，房地产开发资金来源中，银行贷款的增速和房地产开发资金来源的整体增速保持同步。自2010年开始，由于房地产业调控加剧，房企从银行获得贷款难度加大。
自2011年起，来源于银行贷款的增速与房地产开发资金的整体增速差距进一步拉大。以前5个月为例，房地产开发资金同比增长18.51%，但同期来源于银行贷款的资金同比增速仅为2.39%。
由于银根收缩、对房地产业的严厉调控等，房企的融资方式受阻，融资成本增加，融资金额缩水，这直接加剧了房企的资金短缺。
中信建投报告显示，截至2011年一季度末，132 家房地产上市公司资产负债率为71.08%，位于近三年的高位，扣除预收款项后的有息负债率为48.01%，尽管有息负债率比2008 年年底的51.53%稍低，但如果未来几个月的房屋销售增速低于结算增速，则有息负债率将会快速攀升。
长江证券(000783,股吧)研究报告指出，在自筹资金方面，同比增速进一步提升，这部分资金应该包含开发商自筹的信托资金，如果下半年在信托方面进一步缩紧，开发商的资金情况将会更加紧张。
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事实上，依靠信托和房地产私募股权基金抽水，已经变得越来越艰难。尽管为数众多的开发商都通过信托和房地产基金获得资金，但开发商为此付出的成本也越来越高。日前有消息称，绿城计划发行的一个信托产品，年化利率有可能高达25%，创下房地产信托产品的利息新高。
中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示，相关部门或将在下半年继续收紧银根，信贷门槛也将提高，开发商的资金压力将继续加大。
值得注意的是，目前房企自筹资金同比增速高于整个资金来源增速，导致房地产企业进一步去杠杆化。资金的杠杆率2011年上半年下降至2.49，为2009年以来的新低点，已逼近2008年2.48的最低水平。
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