地产调控加码：一手压 一手放

《投资者报》记者 谭志娟
今后中国的房地产开发商将会背负双重身份——商品房逐利开发商和保障房民生建设者。
7月20日，由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，要求加快供地进度保证保障房用地。另外，坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
以前土地出让中延用至今的“价高者得”将会变成“政府和市场”双向定价，对抑制房地产价格形成有利支持；而在出让商品房用地时要求配建一定面积的保障房，此前已经有一些地方采用了这种做法，比如北京、青岛等地。会议对此做了明确表态，并有意将之在各地推广。
限购加码土地流拍
保障房没人干，商品房也逐渐变冷。
国信证券统计，从6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗数高达37宗，一个半月的流拍数量几乎超过上半年流拍数量总和。
土地市场趋冷正在加速，但这无碍调控政策的加码。7月12日，温总理在国务院常务会议提出了五项要求（以下简称“新国五条”），其中重点就是“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”以及“确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设”等要求。
限购政策的普及无疑是在雪上加霜，最终形成房地产市场的供给不足。
国信证券数据显示，2011年上半年受限购、限证等房地产调控政策影响，全国130个城市土地出让金为7524亿元，虽然同比仅减少5.5%，但环比则大幅减少37.6%。
7月20日，国土资源部土地利用管理司发布数据称，今年上半年，全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期的13316.80公顷相比，增加24%，但仅完成全年任务的21.6%。
商品房限制发展的同时保障房并没有达到预期效果。这一点，管理层显然已开始意识到，并在努力做出转变。
转变只为保障房让路
7月20日，二三线城市限购措施出台后的第8天，国务院再次出台房地产调控措施。先后两次国务院会议的共同议题：保障房。政策上最大的区别：前者是“限”，后者则是“放”。
从限制购买商品房，到加大商品房土地供应并配套保障房建设，如此频繁调控的背后，根本意图还是确保调控成果：房价合理回归与保障房顺利推出。
一方面，让保障房顺利推出。7月20日召开的国务院常务会议强调，“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。”这可能意味着中央正在尝试各种改革确保保障房顺利推出。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《投资者报》记者表示，事实上，自去年以来，中央一直在尝试各种改革方式，尤其在保障房上。例如，此次会议将此前的土地出让方式由主要的“招标拍卖挂牌出让制度”变为“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”，这种转变可达到在抑制地价、房价的同时，解决保障房供地问题，让保障房顺利推出。
有分析人士还表示，未来国家一方面加大保障房建设，另一方面可能会放宽对商品房市场的管制，将商品房交给市场。不过，前提条件是保障房能顺利推出。
另一方面，让房价合理回归。今年初，调控政策对一线城市实施限购后，现在又将扩至二三线城市。7月12日国务院会议提出对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。
有媒体称，未来限购政策可能全国化，新增的限购城市名单可能超过100个。
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“这显然并不现实。因为从房价调控的考虑上，政策目标一方面应该进一步对一线城市施加压力，同时对暗地里开始放松限购政策的地方的一种提醒和纠正，而不是意在真正大面积的扩大限购城市。并且，无论从政策必要性还是从可操作性上看，限购政策向三线城市大范围推广的概率依然很低。”杨红旭称。
他表示，国家继续加强房地产调控的目的，正是为了提高调控效果全面显现的保险系数。一是部分地方政府“不老实”，本地楼市连续低迷几个月后，就忍受不住寂寞了，尤其是土地出让金和房地产税收的萎缩，让他们有点捉襟见肘。明着不敢与中央对着干，却已在私下里尝试放松调控，对于限购措施的落实有所懈怠。
二是市场需求仍有所表现。其一，在限购城市，住宅的投资投机性需求多已逃之夭夭，但在部分未限购城市，却出现了他们的身影，北京、上海、深圳、广州等这些大都市周边的中小城市，经济水平和城市环境也不错，具有较高的投资价值，近几个月这些地方的房价上涨明显；其二，开发商的购地需求仍然可观，表现在地价上涨较快，第二季度全国主要监测城市居住用地价为4443元／平方米，同比去年同期上涨10.7%，而高地价会在一定程度上推高房价。
值得注意的是，目前限购城市已达40多个，新限购城市又能增加多少呢？
长江证券(000783,股吧)房地产分析师苏雪晶表示，限购政策是在今年4月份对抑制房地产过热的延续，重点调控的对象是二、三线上涨过快的城市。但是估计覆盖面不会太广，因为限购的只是个别上涨过快的城市。
“最多20个。”杨红旭说。其判断理由是对于国家部委来说，限购城市还应增加多少，实属棘手难题。当前，二线城市多已实行限购，只是部分中西部省会城市措施不严而已，让他们重新调整文件，从严执行，似乎不太现实。而三线城市数量庞大，多数城市房价已经企稳，真正房价涨速较快的仍很少。
数据显示，相比5月、6月份70个大中城市中的一、二、三线城市，房价环比涨幅分别为0.13%、0.14%、0.07%，其中三线城市房价涨幅最小。
不过，对于入围名单，根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前十个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。因此，这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施的可能性非常大。
调控政策有纠偏必要
大面积和长时间的限购政策只会矫枉过正。
国信证券认为，中国房地产问题的结症首先是地产繁荣的红利没有用好（这些红利包括土地出让金、部分开发商的超常利润、炒房人的资本利得等），其次是收入分配结构不合理。从现有调控手段来看，并未触及这两方面结症，而是“妖魔化生产者”和“情绪化打压需求”，若这种思路不变，终将造成多输——经济下滑、财政减收、有房人财富缩水、无房者雪上加霜。而且政策反复，也导致财富挤出效应。
另外，从过去几年数据上看，土地出让金在地方财政中占重要地位，是地方财政收入的重要补充，个别城市土地出让金收入规模甚至超过地方财政预算内收入。
由于2009年开启的“四万亿投资”后续工程今年还需继续建设、水利及保障性住房的硬性任务也得抓紧完成，土地市场若持续低迷，地方财政将会面临很大压力。
保障房建设本质上是地方政府的“让利”行为，若财政吃紧，其保障房建设压力或会强行转嫁给一些央企或地方国资背景的企业，由这些企业来“让利”，从而使这些企业的盈利水平下降。同时，“土地市场低迷”也意味着未来商品住房的供应会减少，2009年房价报复性上涨，其中一个原因就是：市场复苏后，由于2008年土地市场低迷，导致2009年供应跟不上。
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现在中国的房地产市场似乎正在走三年前的老路。调控一年多，从实施的具体措施来看，有“纠偏”必要。
但在房价尚未回归理性之际，部分地方已现蠢蠢欲动的放松情绪，同时住房保障推进得有点磨蹭。“在这种形势下，中央再次重申和强调调控方针与政策，希望地方政府勿懈怠，别乱来。”杨红旭称。
特别是6 月份的销售量反弹更抢眼。从国家统计局公布的房地产数据上看，季调后的单月商品房销售面积从5 月的0.91 亿平方米上涨至1.04亿平方米，环比上涨14%。这些现象引发了决策层对未来房价反弹的担忧。
因为去年曾有过类似的教训。2010 年4月的地产调控之后，交易量也出现了明显的下滑，但是一方面由于后期政策预期的稳定导致交易量过快反弹，另一方面供给的增长又没能跟上需求的恢复，使得房价重新开始过快上涨。
对此，莫尼塔房地产分析师施琪对《投资者报》记者分析表示，尽管当前和未来几个月供给增长的速度仍然会快过销售增长，开发商依然处在“堆库存”的过程之中，但6 月销量超预期反弹，使得供销增速差明显收窄，引发后期房价反弹风险。
而中央调控房价的决心十分明确，7月12日的国务院会议再次明确提出“促进房价合理回归”。
“要使房价合理回归，其言外之意一定要使房价实质性降下来。” 银河证券首席经济学家、董事总经理潘向东对《投资者报》记者表示。而事实上，已实施限购的一线城市房价已出现下降趋势。
数据显示，6月份北京二手住房价格环比下降0.1%，这是在调控政策打压下，北京二手房价格接连两个月出现回落。
杨红旭坦言，房价“拐点”三季度出现成定局。这也与中央调控的目标相一致。“如房价再上涨，还会引发更严厉调控政策出台。”潘向东对调控政策还是心存余悸。
“遏制房价过快上涨”正确性毋庸置疑，现在有条件的将房地产开发商引入保障房队伍也算是一条正确的道路。只是如何平衡开发商逐利的本质与保障房低利润的关系，除开放保障房融资外，适当提高商品房价格，或许才是开发商进入保障房领域的最大动力。
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