库存逼近历史高位 楼市价格战悄然开打

在调控继续从紧甚至可能更加严厉的情况下，各大城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。在这种情况下，市场格局正在发生微妙的变化。
素有中国房地产行业“风向标”之称的万科已悄然加入了降价的阵营。7月23日，深圳万科率先启动了团购活动“万团大战”，将有1万套房源获得每套5000元的优惠。而在此前，7月21日下午，碧桂园·十里银滩对外发布最新价格信息，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠。
目前楼市价格战已悄然上演。这是降价信号吗？
房企降价投石问路？
据了解，7月23日是万科“万团大战”活动启动的第一天，即将在8月开盘的深圳万科金色领域迎来了比平时多一倍的看房者。这次深圳万科共有11个楼盘、1万套房源参与“万团大战”，涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的多个产品系列，活动规模之大、辐射区域之广、产品数量及类型之多都创下万科的历史之最。
在合富置业首席分析师龙斌看来，万科的“万团大战”优惠只是在总数上减少5000，对于上百万来说很少，只是象征性“降价”。
而碧桂园·十里银滩不限购，在此优惠折扣前均价：精装山景洋房均价约5500-6000元/平方米，精装海景洋房均价约10000-11000元/平方米，精装临海公寓均价约14000-15000元/平方米。开盘前在香港、深圳、广州、佛山以及现场销售中心等地缴纳诚意金的客户日后购买洋房可获2万抵4万，别墅5万抵10万的特大购房优惠。而近期的新优惠折扣一出，多重优惠可以同时享受。
就在7月24日上午，安徽滁州，碧桂园欧洲城首批推出1500套房源，其中包括高层、联排别墅和双拼别墅。高层房源户型面积约在70-137平方米之间，均价仅为3839元/平方米；179-449平方米的联排别墅均价6050元/平方米；166-176平方米的双拼别墅均价则为8200元/平方米。和此前项目一样，碧桂园欧洲城也采取了极低的定价策略。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同在接受南都记者采访时分析，在中心城区房价很高的情况下，许多居民会退而求其次，在郊区买房。而碧桂园的楼盘就在郊区，采取低价策略，对消费者还是非常有吸引力的。碧桂园的促销活动，是个别楼盘的一种低价策略，为了快速回笼资金以及完成下半年的销售任务，和市场整体走势没有关系。
“万科和碧桂园的活动，都是一种营销策略，还不能看作是降价信号。这具体和企业的营销模式有关，采取快进快出的模式，能够让资金快速流动。”暨南大学教授胡刚向南都记者表示，用这样一种营销手段来吸引眼球，营销宣传的作用会大于实质的销售让利行为。
库存压力日益加大
在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，各大城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。广发证券研报统计，7月初，11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。
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而据中国指数研究院的数据，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。
此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。
“随着经济的发展，居民收入不断提高，无论是购房者还是投资者，刚性需求在不断地增加。从供求关系来看，局部市场处于不平衡的状态，供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价下降动力不足，楼市的库存压力会在下半年进一步加大。”龙斌分析。
“我们对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。”世联地产华南首席分析师曹取在近日一次房地产开发商和媒体的小规模交流会上表示，市场力量将逐渐成为下半年房地产行业的主导。
曹取向南都记者表示，一般而言，供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部。全国下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差到2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，价格面临较大的下行压力。多数城市下半年住宅供应充足，可以预期未来库存将继续增加。今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态。
值得一提的是，在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量仍将继续攀升，到达甚至超过历史最高位。在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。
实质性降价或在明年一季度
在诸多业内人士看来，多地楼市库存大幅攀升，这是宏观调控效果的凸显。对于限价政策的持续时间，不同的开发商有不同的判断。有的开发商预测政策会长期坚持下去，会采取降价的营销策略。而有的开发商是不愿意降价的，处于观望阶段。
“下半年房价必然会下降，现在宏观调控政策已经明显显现了。房地产市场现在是商家和政府的博弈，政府的政策限制了投资性需求的购买力。而首次置业者和二次置业者的购买力并没有增加，只有在商家让步的情况下才可能买得起房。”韩世同表示，未来房价会出现结构性变化，郊区先降，中心城区再降，一线城市先降，然后再扩散到其他城市。
龙斌预测，下半年，限购令严格的城市、供应量大的地段房价降价的可能性大。也有一些房企积极应对国家的宏观调控政策，采取一些低价促销策略，让利让价。事实上，目前楼市调控并不会放松，中共中央政治局22日召开会议强调，要坚持不懈地搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。
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世联地产研究认为，从购房者对未来的信心来看，多次置业者和投资型需求对未来信心高于首次置业者，但受制于限购政策，购买资格会受限。他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。
“市民的心理预期现在还没有改变，认为房价会持续上涨。现在房价的讨论已经上升到了最高决策层，从这个看来，政府在后期还有更严厉的宏观调控政策出台，明年年初房价可能会下调一点。”胡刚接受南都记者采访时说道。
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