房地产存货压力渐增 开发商酝酿价格暗战

房地产调控力度不减的大背景下，一场开发商之间的价格较量正在深圳东部海岸酝酿。
7月21日，碧桂园集团（02007.HK）旗下位于大亚湾沿岸的一个楼盘宣布，凡提前认筹并于开盘当天购房的客户，可额外享受7.5折优惠。
在这个楼盘所在的海岸线上，还云集了万科、金融街、华侨城、合生珠江、富力和世茂等近10个开发巨头的超级大盘。在最近推出优惠政策的，并非碧桂园一家，还有万科、富力和世茂等旗下楼盘项目。
在当前的中国楼市，碧桂园也许只算一个极端的案例，但却不是独行侠。众多以高周转为策略的开发商都已暗自行动起来，以去存货为目的的促销比比皆是，幅度各有不同。
更大的背景是，一份券商报告显示，7月初，包括京沪广深在内的11大重点城市房地产存货总量同比上涨了约40%。
融资难和存货高峰来临，正在双重挤压房地产开发商。
海岸线之争
这次宣布7.5折优惠的碧桂园项目，位于惠州大亚湾一带，即被开发商定义的“深圳东部海岸”，主打深圳客源。这也是碧桂园首个滨海度假项目。
和碧桂园同在这条海岸线上的多数楼盘将在今年下半年发售，碧桂园则是赶了个早。
根据碧桂园最早披露的定价，其山景洋房5500~6000元，海景洋房1万~1.1万元，临海公寓1.4万元左右。当该集团总裁莫斌在深圳公布最初定价时，就已经让同行备感压力。
在这一地带的富力和世茂联合开发的楼盘项目随后宣布了“百亿招商计划”，希望借此增强影响力，截留一部分客源。万科也宣布了号称“万团大战”的购房优惠计划。
在这之后，碧桂园宣布开盘当天7.5折大幅优惠计划。照此计算，“十里银滩”最低售价将低至4125元，而海景洋房销售均价也在七八千元。
7.5折，基本上可以被看作是房地产市场中的最低折扣（特殊情况除外）。2009年，另一家开发商恒大地产（03333.HK）曾经祭出过7.5折大旗，并在某种程度上拉开了当年开发商公开降价的序幕。
业内人士认为，“十里银滩”的低价只是一个先锋，大亚湾沿海的价格大战极有可能于下半年全面爆发，其主要原因便是那一带的供应量大得惊人。
据悉，碧桂园首批预计销售货源达5000套，而周边计划于下半年推货的楼盘也都格外庞大。如富力和世茂联合开发的“威尼斯湾”号称总面积2万亩，总投资高达400亿。
货量的压力，无疑将给这片海岸的旅游地产的市场前景蒙上一层“阴影”，而这种阴影，也将被传染至全国的许多个区域。
存货压力上升
上半年，除了部分二三线城市房价依旧上涨外，全国大部分区域的楼市基本以“量缩价平”收官。
全国开发商整体存货水平的上升，已经成为不争的事实，而这也成为部分业内人士看空房价的依据之一。
广发证券(000776,股吧)新近发布的研报统计，7月初，包括京沪广深在内的11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，同比上涨约40%。
撰写该报告的分析师沈爱卿表示：“目前的存货水平还没有达到2008年的高位，但是2010年1月以来的最高水平。”
同样，中原地产发布的《2011上半年度报告》显示，在上半年市场遇冷的情形下，重点城市整体销售率并不理想，库存逐月上升。6月，北京、上海、广州、深圳、南京、青岛六个重点城市的存量同比增加了22%。
另一研究机构中国指数研究院的数据显示，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。
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此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月。
世联地产(002285,股吧)(002285.SZ)则预计，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量，并于明年一季度楼市供销差将达到顶峰。
万科董事会秘书谭华杰是较早关注到下半年存货现象的业内人士之一。他分析指出，目前的存货水平不算高，但下半年会逐步上升。
据谭华杰测算，2007年以前，开发商手上存货的平均“可售月数”为6个月，到2008年行情极度低迷时曾上升至1年，但经过2009和2010年的快速消化，该数字一度下降到三四个月。“目前可能还达不到半年的量，但下半年可能会略微超过6个月这个正常值。”
去存货战略各不同
现实中，在不同的开发商眼里，存货有着完全不一样的含义，并不是所有的开发商都会因为存货增加而促销。
例如有些追求较高毛利率的开发商会选择减缓开工速度来应对成交量的下跌，而周转型公司则会加大销售力度。
谭华杰表示，价格并不是由存货决定，而是由市场决定的。对于以万科为代表的“周转型”开发商来说，随行就市是长期策略，任何促销都不应该被冠以“降价”。
但是在业内人士看来，行业整体存货水平的上升，必然增加开发商降价的动力。
广州中原地产投资部总经理黄韬便透露，追求快速周转为目的的开发商已经开始了“去存货”的促销策略。他对广州市场的分析是：“从7月初开始就有发展商调价，幅度约5个点，但这是一个开端，未来将愈演愈烈，直到整体呈现10个点左右的降幅。”
广发证券的沈爱卿也认为，存货增加的背景下，房价会于第三季度出现松动，主要发生在一线城市和一部分二线城市。
以广州为例，有数据显示，7月以来的每周一手房签约均价都呈现逐周下降趋势。搜房网数据监控中心发布的信息称，上周广州一手住宅网签1313套，环比涨20%，均价10170元/平方米，环比降5.88%，连续三周下跌。
顾云昌指出，在宏观政策的影响下，上半年全国多数城市的楼市表现平稳，价格环比、同比下跌的城市数量不多，但持平的城市数量增加，上涨的城市幅度也有限。“这说明宏观调控的效果已经出来，但通胀背景下希冀房价大幅下跌也不现实。”
他预计，到三季度可能会出现更多城市的房价上涨势头得到遏制，局部区域下跌。而前述“十里银滩”等案例，可被视作开发商试探市场的信号。
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